Antes de asegurar el edificio o conjunto que usted administra, o de aprobar el seguro dentro del presupuesto de gastos como copropietario, es útil que se lea el siguiente documento:

Argumentos que demuestran que en el régimen de propiedad horizontal no cabe el aseguramiento de los bienes privados ni de los bienes comunes

Parte de mi análisis jurídico que critica el ordenamiento sobre los seguros en la ley 675 es el estudio que hago de los conceptos al respecto emitidos por la Superintendencia Financiera. Los reparos a dichos conceptos se encuentran en la siguiente carta enviada al Directo Jurídico de la superfinanciera:

Medellín, 9 de mayo de 2018

Señores

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

At. Director Jurídico

Bogotá.

Cordial saludo:

Solicito comedidamente, al Director Jurídico de la Superintendencia Financiera, revisar o hacer revisar por la subdirección de doctrina de esa entidad, los conceptos jurídicos emitidos por esa entidad sobre: el seguro de los bienes hipotecados por las entidades financieras unido al seguro de los bienes comunes y privados en la póliza copropiedades; la coexistencia de seguros que ello genera; y la viabilidad jurídica de asegurar los bienes privados en la póliza copropiedades, porque juzgo que esos conceptos son contrarios a derecho, a la ética y a la correcta orientación con la que debe obrar una superintendencia de vigilancia y control.

Lo anterior, con el objetivo de acabar con el perjuicio que ocasiona la adquisición de pólizas contra incendio y terremoto que no surtirán efecto alguno y que desprotegen la garantía de los créditos hipotecarios, el régimen de propiedad horizontal, y se olvidan de que la vida es un derecho fundamental.

Con miras a que diversos conceptos emitidos por esa entidad sean revisados y aclarados públicamente, a continuación trascribo los conceptos, luego, los apartes que a mi juicio carecen de respaldo jurídico y a renglón seguido les hago las observaciones y los cuestionamientos respectivos:

1. Seguros de Bienes Inmuebles.

Concepto No. 2003016943-2. Junio 27 de 2003.

“Síntesis: Seguros para bienes que garantizan créditos. Formas de pago cuando ocurre un siniestro. Cobertura de zonas comunes en caso de pólizas para inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal.

“[§ 094] «(…) solicita concepto acerca del "comportamiento de las pólizas hipotecarias, respecto al valor asegurado en sus diferentes amparos y situaciones en caso de siniestro y su correspondiente indemnización". Sobre el particular resulta procedente formular los siguientes comentarios:

“1. El numeral 1 del artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero prescribe que los inmuebles hipotecados en favor de las entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria que garanticen créditos otorgados en desarrollo de sus operaciones "(…) deberán asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito al que accede, en su caso".

“A su turno, el Capítulo I, Parte Cuarta del mismo Estatuto, contentivo de la regulación relativa a las operaciones activas de crédito de los establecimientos de crédito, establece en el artículo 120 las condiciones de los créditos a largo plazo para vivienda, entre las cuales se destacan los requisitos mínimos que deben cumplir los seguros que se contraten como garantía adicional de un crédito de vivienda. En efecto, la mencionada disposición en el inciso tercero del numeral 2 del artículo 120 del mencionado estatuto dispone: "En los seguros que se pacten sobre el bien hipotecado el valor asegurado no podrá sobrepasar el de la parte destructible del inmueble (…)".

“De acuerdo con el anterior marco normativo los seguros de incendio y terremoto que se contraten sobre inmuebles hipotecados en favor de entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria, con el objeto de garantizar los créditos por éstas otorgados, deben tener las siguientes características:

“a) Asegurar el inmueble objeto del seguro en su parte destructible.

“b) Fijar la suma asegurada con referencia al valor comercial del inmueble, sin que la misma sobrepase el valor de la parte destructible.

“c) La duración del seguro deberá coincidir con la vigencia del crédito.

“Las mencionadas características se definen como límites que la ley impone a las instituciones financieras en relación con el aseguramiento de los inmuebles hipotecados por los usuarios de sus créditos. Así, en relación con la suma asegurada se prescribe que la misma debe corresponder al valor comercial de la parte destructible del inmueble.

“Sobre este particular, atendiendo el principio de interpretación de las leyes contenido en el artículo 27 del Código Civil, resulta claro que cuando la norma se refiere al aseguramiento por el "valor comercial", hace relación al precio en el mercado de la parte destructible del bien inmueble. No de otra forma se podría entender esta expresión, que alude entonces al valor determinado en el tráfico del sector inmobiliario 1, en el cual el precio de un bien se establece con base en criterios y metodologías propios del negocio de la finca raíz 2 .

“De otra parte, en nuestro ordenamiento legal no se señala qué debe entenderse por parte destructible del inmueble, en tal virtud para efectos de determinar el alcance de la expresión debe atenderse la regla de interpretación contenida en el artículo 28 del Código Civil, conforme a la cual "las palabras de la ley deben entenderse en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas (...) ".

“En este orden, según el Diccionario de la Lengua Española el término destructible en sus distintas acepciones significa³, aquello que se puede destruir, arruinar, demoler o deshacer.

“2. De otra parte, si ocurre el siniestro la aseguradora en ejercicio de la facultad que le otorga el artículo podrá cancelar la indemnización " (...) en dinero, o mediante la reposición, reparación o reconstrucción de la cosa asegurada".

“Ahora bien, en los seguros de daños la indemnización a cargo del asegurador se enmarca dentro de las reglas contempladas en los artículos 1079, 1084 y 1088 del Código de Comercio en los siguientes términos: conforme a la primera regla el asegurador no está obligado a responder sino hasta concurrencia de la suma asegurada, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 1074 del mismo estatuto; la segunda, define que la indemnización en caso de siniestro no podrá exceder el valor real de la cosa en el momento del siniestro y, por último, la tercera prescribe que el seguro se circunscribe al perjuicio efectivamente sufrido por el asegurado, toda vez que los seguros de daños son contratos meramente indemnizatorios y no pueden ser fuente de enriquecimiento para el asegurado.

“Bajo los anteriores parámetros, si la compañía decide cancelar la indemnización pagando en dinero y, además el valor asegurado guarda correspondencia con el valor real del bien en su parte destructible y con el perjuicio sufrido por el asegurado, la indemnización será igual a dicho valor.

“Por su parte, si el saldo insoluto de la deuda es menor al valor a indemnizar, la entidad crediticia, en su condición de beneficiario a título oneroso, solo tendría derecho a exigir el pago hasta concurrencia del saldo adeudado, pues hasta allí radica su interés, el excedente corresponderá al deudor hipotecario.

“3. En cuanto a su inquietud relativa a si "las pólizas expedidas para inmuebles ubicados en propiedad horizontal, contemplan el porcentaje de participación correspondiente a los bienes comunes", debemos precisar con referencia en los aspectos esbozados en el numeral primero del presente documento que con el presupuesto señalado en el sentido de que el valor asegurado de los inmuebles hipotecados "(…) no podrá sobrepasar (…)" el valor comercial de la parte destructible del inmueble, está fijando un límite máximo del monto por el cual las entidades financieras pueden exigir el monto de la garantía, sin que dichas previsiones dispongan que se deba incluir dentro de la misma el interés patrimonial asegurable que representan las zonas comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal para su propietario.

“Ahora bien, en los modelos de pólizas de seguro de incendio y terremoto depositados en esta Entidad se advierte que el sector asegurador solamente incluye dentro de cobertura las zonas comunes de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal cuando aparezcan expresamente pactadas en la carátula de la póliza o a través de anexo, esto es, no se incluye como un amparo básico sino como adicional, el cual debe ser objeto de convención expresa de las partes.

“Por su parte, la Ley 675 de 2001 por medio de la cual se consagró el régimen de propiedad horizontal prescribió en el parágrafo 1 de su artículo 15 como obligatoria para los edificios o conjuntos sometidos a ese régimen⁴, la contratación de "(…) pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados"

“De igual forma el artículo en estudio dispone en su parágrafo 2° que "las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables".

“En forma adicional, se advierte que dicha reglamentación no regula situaciones como la expuesta en su comunicación, en donde la contratación previa del seguro de incendio y terremoto de las zonas comunes por la copropiedad de lugar a que al formar parte del grupo asegurable de la póliza contratada por la institución financiera por cuenta de sus deudores, se presente la coexistencia de seguros.

“Reseñado lo anterior conviene precisar el cumplimiento de la norma que impone a las copropiedades la obligación de contratar un seguro de incendio y terremoto de zonas comunes frente a la exigencia por parte de las instituciones financieras de un seguro como garantía adicional del crédito que ampare el inmueble hipotecado y las zonas comunes a los copropietarios, daría lugar a la coexistencia de seguros en la medida en que coincidan las mismas coberturas y su cuantía, con las consecuencias que respecto de esta figura se prevén en el Código de Comercio 5 .

“En tales condiciones, el propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal podría demostrar ante la entidad financiera que cuenta con el amparo de zonas comunes con la simple exhibición de la póliza para que la institución financiera adelante las gestiones ante la respectiva aseguradora con el objeto de que se excluya esta cobertura del seguro contratado, máxime si se tiene en cuenta, como se explicó, que su inclusión es estrictamente convencional.»

“1 En relación con los créditos de vivienda esta Superintendencia impartió instrucciones a las vigiladas contenidas en el Título Tercero, Capítulo Cuarto de la Circular Externa 07 de 1996, Básica Jurídica. En materia de avalúo de los bienes inmuebles que garantizan los créditos hipotecarios dispuso que "(...) deberá realizarse de manera independiente y objetiva por las personas pertenecientes al Registro Nacional de Avaluadores conformado por la lista de las entidades autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con Decreto 422 de 2000".

“2 Véase Resolución 0762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

“3 Real Academia Española, Tomo I, Vigésima Primera Edición, Madrid, 1992, página 734.

“4 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4 del mismo ordenamiento tales edificios o conjuntos gozan de personería jurídica.

“5 El artículo 1092 del Código de Comercio al referirse a la figura de la coexistencia de seguros establece: "En el caso de pluralidad o coexistencia de seguros, los aseguradores deberán soportar la indemnización debida al asegurado en proporción a la cuantía de sus respectivos contratos, siempre que el asegurado haya actuado de buena fe. La mala fe en la contratación de éstos produce nulidad"

“A su turno, el artículo 1093 del mismo ordenamiento establece la obligación del asegurado de dar aviso sobre los seguros coexistentes al asegurador en los siguientes términos:

"El asegurado deberá informar por escrito al asegurador los seguros de igual naturaleza que contrate sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su celebración.

“La inobservancia de esta obligación producirá la terminación del contrato, a menos que el valor conjunto de los seguros no exceda del valor real del interés asegurado."

“La interpretación armónica de las normas precitadas permite concluir que los presupuestos para el pago de la indemnización en casos de coexistencia de seguros son la buena fe por parte del tomador y el aviso al asegurador de la contratación de los seguros dentro de los diez días siguientes a la fecha de su celebración.

“Las anteriores disposiciones también deben concordarse con el artículo 1076 del mismo ordenamiento que impone al asegurado la obligación de declarar en el momento de dar noticia de la ocurrencia del siniestro, los seguros coexistentes, so pena, en caso de inobservancia maliciosa, de la pérdida del derecho a la indemnización. Sobre este aspecto el tratadista Efrén Ossa subraya: "(...) los artículos 1092 y 1093 reclaman una exégesis conjunta que permita desentrañar el alcance de las sanciones a que están sujetos los seguros concurrentes y la filosofía que las sustenta. Cada seguro es nulo si ha sido contratado de mala fe (art. 1092). El seguro anterior, si válido, termina (ex nunc) si el asegurado omite informar al asegurador el nuevo seguro `dentro del término de diez días a partir de su celebración' (art. 1093). En un caso y otro, el efecto final es el mismo: no hay lugar a indemnización en caso de siniestro. La buena fe, de un lado, y el aviso, del otro, redimen al asegurado de una y otra sanción. Si, el interesado en encubrir la mala fe, el asegurado omite el aviso de un nuevo seguro, el anterior termina. Y si lo da, uno y otro (…) quedan bajo control de los aseguradores y conjurada, por tanto, la burla al principio de la indemnización" (Teoría General del Seguro. El Contrato. Edit. Temis, Bogotá, 2a. ed. pág. 164).

Algunos de sus apartes textuales son los siguientes:

Primera cita: Tercer párrafo: “1. El numeral 1 del artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero prescribe que los inmuebles hipotecados en favor de las entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria que garanticen créditos otorgados en desarrollo de sus operaciones "(…) deberán asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito al que accede, en su caso".”

Objeción: no puede un concepto modificar un decreto y el EOSF claramente dice “o”. ( En la cita se cambió la o por la i).

No hay terremotos destructivos en zonas de bajo riesgo sísmico, como tampoco son devastadores los incendios en ninguna parte del país, porque el incendio generalmente no afecta la estructura y la técnica previene contra esta catástrofe aún antes de expedirse el EOSF. Puede ser objeto de terremoto destructivo una edificación levantada sin la intervención de un profesional. Y sí pueden ser objeto de incendios devastadores los recintos que contienen materiales inflamables como las gasolineras, por ejemplo, porque solo afectan la estructura los incendios que duran muchas horas.

Mucho antes de 1993, un terremoto producía grandes incendios, algunas veces más devastadores que el mismo terremoto, como ocurrió en 1906, en San Francisco, Estados Unidos. En el resto del siglo XX no se presentaron en el mundo incendios asociados a los terremotos, y Colombia no registra incendios devastadores como consecuencia de terremotos. Antaño incendio y terremoto eran catástrofes relacionadas, hace más de un siglo que esto no es así.

Por esto, cabe considerar que el decreto no está errado y es perfectamente válido su “o” dentro del texto. (los resaltados en rojo son míos).

Ese equivocado concepto generó y genera enormes ganancias a las aseguradoras, pues gracias a él, asumen riesgos que en la realidad son inexistentes.

Segunda cita: Quinto párrafo: “De acuerdo con el anterior marco normativo los seguros de incendio “y” terremoto que se contraten sobre inmuebles hipotecados en favor de entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria, con el objeto de garantizar los créditos por estas otorgados, deben tener las siguientes características:

a) Asegurar el inmueble objeto del seguro en su parte destructible.”

Aclaración: Si se asegura el inmueble objeto del seguro en su parte destructible, no hay problema en inmuebles sin componente común, pero si el inmueble está acogido al régimen de propiedad horizontal, necesariamente la unidad privada incluye los bienes comunes. Esto, porque sin bienes comunes una propiedad individual sometida al régimen de propiedad horizontal no tiene existencia física ni jurídica.

En la propiedad horizontal el inmueble está conformado, generalmente, por un 20 a 30 por ciento de propiedad privada, y un 70 a 80 por ciento en la parte común. Si solo se asegura la parte privada, este seguro no está protegiendo al capital financiero, y se contradice la intención del EOF.

Ahora bien, en las unidades inmobiliarias cerradas que se acogen al régimen de propiedad horizontal, las casas suelen tener un 50 por ciento de bienes comunes y un 50 por ciento de bienes privados, y si la entidad crediticia las asegura en su parte privada, excluyendo el componente común, se está desprotegiendo al capital financiero, no hay garantía suficiente para el préstamo concedido.

Tercera cita: 5º párrafo, literal “b) Fijar la suma asegurada con referencia al valor comercial del inmueble, sin que la misma sobrepase el valor de la parte destructible.”

Aclaración: Adelantándome el asunto cuestionado quiero aclarar que el seguro para los bienes existentes en copropiedad, por mandato de la ley 675, se pactan a valor de reconstrucción –aunque las aseguradoras desoyen la ley y establecen el valor de reposición a nuevo- y en ningún momento este seguro es a valor comercial, como se ordena para los bienes hipotecados.

Cuarta cita: 7º párrafo: “(...) cuando la norma se refiere al aseguramiento por el "valor comercial", hace relación al precio en el mercado de la parte destructible del bien inmueble.... De otra parte, en nuestro ordenamiento legal no se señala qué debe entenderse por parte destructible del inmueble,... En este orden, según el Diccionario de la Lengua Española el término destructible en sus distintas acepciones significa³, aquello que se puede destruir, arruinar, demoler o deshacer.”

Comentarios: Esta cita la debemos relacionar, unir, unificar, con el Reglamento de Construcciones Sismo Resistentes. Antes de expedirse el Reglamento de Construcciones se suponía que de un edificio era susceptible de destrucción la estructura, más no el terreno. Desde 1984, fecha de expedición del Código Colombiano de Construcciones Sismo-Resistentes, se sabe que los edificios levantados en zonas de bajo riesgo sísmico no se demuelen, no se destruyen con ocasión de un temblor, pues este no sobrepasa los 3 grados de magnitud. Tampoco son objeto de destrucción por incendio los edificios que se construyen con la tecnología descrita en el título J del Reglamento de Construcciones. Ni son objeto de destrucción ante la ocurrencia de un terremoto los inmuebles levantados bajo las normas del Reglamento de Construcción aunque no se encuentren en zonas de bajo riesgo sísmico.

Dice al respecto el Código de Construcciones de 1984: “Artículo A.1.1.2. Una edificación diseñada siguiendo los requisitos de este Código debe ser capaz de resistir temblores pequeños sin daño, temblores moderados sin daño estructural, pero con algún daño en elementos no estructurales, y un temblor fuerte sin colapso o pérdida de vidas humanas.” Debemos añadirle a este artículo que en el territorio colombiano no hay posibilidad científica de que se presente un temblor fuerte, solo hay temblores fuertes en zona marítima del pacífico en límites con Ecuador, no en tierra firme.

Además de relacionar esta cita con el Reglamento de Construcciones Sismo Resistentes, también debemos correlacionarla con el parágrafo del artículo 15 de la ley 675 que solo ordena asegurar los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, texto al que cabe añadirle: de acuerdo con el Reglamento de Construcciones vigente, sus adiciones y modificaciones.

Quinta cita: 11º párrafo: “el seguro se circunscribe al perjuicio efectivamente sufrido por el asegurado, toda vez que los seguros de daños son contratos meramente indemnizatorios y no pueden ser fuente de enriquecimiento para el asegurado.”

Comentarios: Llevando esta cita al Régimen de Propiedad Horizontal o ley 675 y a la póliza copropiedades donde se aseguran los bienes privados, con respaldo en sus reiterados conceptos al respecto, debemos aclarar que el edificio o conjunto no puede figurar en la póliza copropiedades como asegurado, tomador y beneficiario del seguro de los bienes privados, y así se estila con respaldo en sus conceptos. Y no puede porque el daño que sufra un bien privado no perjudica al asegurado, el edificio o conjunto, porque no está dentro de su patrimonio ni lo administra y por esta razón la indemnización del seguro no puede ser fuente de enriquecimiento para el edifico o conjunto.

Toda la referencia anterior al régimen de propiedad horizontal tiene su razón de ser porque ese es el objetivo del concepto motivo de análisis, con él finaliza y lo retoma a continuación así:

Sexta cita: 14º párrafo: “3. En cuanto a su inquietud relativa a si "las pólizas expedidas para inmuebles ubicados en propiedad horizontal, contemplan el porcentaje de participación correspondiente a los bienes comunes", debemos precisar con referencia en los aspectos esbozados en el numeral primero del presente documento que con el presupuesto señalado en el sentido de que el valor asegurado de los inmuebles hipotecados "(…) no podrá sobrepasar (…)" el valor comercial de la parte destructible del inmueble, está fijando un límite máximo del monto por el cual las entidades financieras pueden exigir el monto de la garantía, sin que dichas previsiones dispongan que se deba incluir dentro de la misma el interés patrimonial asegurable que representan las zonas comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal para su propietario.”

Primer comentario: Error craso de interpretación del Régimen de Propiedad Horizontal: las zonas comunes no constituyen un interés patrimonial asegurable, todo lo contrario, las zonas comunes están indisolublemente ligadas al bien privado, forman parte integrante de él, debido a que sin bienes comunes el bien privado no es nada, tratándose de propiedad horizontal, y sin bienes comunes no puede disfrutarse una edificación si es una unidad inmobiliaria. Porque son bienes comunes en propiedad horizontal las fachadas, las losas, los techos, los bajantes, las zonas de circulación, y son privados los baños, las cocinas, los cubrimientos de los pisos y los muros no cargueros; y son bienes comunes en una unidad inmobiliaria cerrada las zonas de circulación y sin zonas de circulación no se puede acceder al bien privado.

Segundo comentario. En cuanto a que “el sentido de que el valor asegurado de los inmuebles hipotecados "(…) no podrá sobrepasar (…)" el valor comercial de la parte destructible del inmueble, está fijando un límite máximo del monto por el cual las entidades financieras pueden exigir el monto de la garantía,”. No. No creo ajustado a la norma esta opinión personal del autor del concepto. El Estatuto Orgánico del Sistema Financiero dice en el artículo 101:

“1. Aseguramiento de los bienes inmuebles de las entidades vigiladas. Los inmuebles de propiedad (...) y aquellos que les sean hipotecados para garantizar créditos que tengan o lleguen a tener a su favor, deberán asegurarse contra los riesgos de incendio o terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito al que accede, en su caso.”

Y el artículo del EOSF 120: “Normas aplicables a las operaciones activas de crédito”, dice que “En los seguros que se pacten sobre el bien hipotecado el valor asegurado no podrá sobrepasar el de la parte destructible del inmueble;.”.

Aunando estas dos citas del EOSF concluimos que el seguro no podrá sobrepasar el valor de la parte destructible del inmueble, como un tope máximo, que no debe superarse, pero el Estatuto no acepta mínimos, pues los seguros de los bienes hipotecados deben garantizar los créditos y el aseguramiento, como ya se explicó, de solo la parte privativa, no garantiza el crédito.

Estos seguros exigidos por el EOSF propenden por la protección al patrimonio del capital financiero. Ustedes en sus conceptos privilegian el aseguramiento en el régimen de propiedad horizontal al seguro de los bienes hipotecados, lo que genera mayores ganancias a las aseguradoras porque son más numerosos los bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal que los bienes hipotecados.

En consecuencia, tratan de armonizar las dos normas jurídicas sin consultar en absoluto el Reglamento de Construcciones ni el Código de Comercio, entonces, sin respaldo legal, proponen que el banco acepte el endoso y solo asegure la parte privativa, y como es un concepto y no un imperativo suele presentarse la coexistencia de seguros con las consecuencias negativas que ustedes bien conocen. A cambio de sus conceptos, propongo lo siguiente:

Jurídicamente se debe dar prioridad al seguro de bienes hipotecados y en tal caso, puede exigírsele a la compañía de seguros que excluya de la póliza copropiedades al bien hipotecado. Esta salida es más jurídica ya que la copropiedad no debe asegurar un bien previamente asegurado por el banco, y así: se evita la coexistencia de seguros, se hace innecesario el endoso, la entidad crediticia asegura a valor comercial el inmueble, esto es, tanto bienes privados como el coeficiente de copropiedad sobre los bienes comunes, lo que sí es acorde con el EOSF y no contradice en absoluto el parágrafo 1º del artículo 15 de la ley 675.

Es mi experiencia personal que AIG excluía de la póliza de los bienes comunes de la copropiedad de la Villa de Aburrá, en Medellín, a las personas que tuvieran crédito hipotecario, bueno, no sé si antes o después de expedirse la ley 675. Esto muestra que los bancos, antes de sus conceptos, o antes de expedirse la ley 675, sí incluían los bienes comunes en la póliza de seguros.

Ustedes, en sus conceptos, mutan las cosas, ya que conceptúan que es el banco el que excluye de sus pólizas a los asegurados en la póliza copropiedades, y que la póliza del banco excluye los bienes comunes, haciendo caso omiso de lo ordenado en tales casos por el EOSF.

Séptima cita: 15º párrafo: “Ahora bien, en los modelos de pólizas de seguro de incendio y terremoto depositados en esta Entidad se advierte que el sector asegurador solamente incluye dentro de cobertura las zonas comunes de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal cuando aparezcan expresamente pactadas en la carátula de la póliza o a través de anexo, esto es, no se incluye como un amparo básico sino como adicional, el cual debe ser objeto de convención expresa de las partes.”

Comentario. Esta no es una razón válida jurídicamente, es un galimatías. ¿Cuáles pólizas? ¿De quién? ¿De cuándo? ¿Quién las validó? No, ustedes se limitan a guardar las pólizas por mandato legal, en orden cronológico sin que eso signifique que las pólizas tengan el aval de la superintendencia. Y una práctica no hace ley.

Posiblemente las pólizas a las que se refiere esta cita son de entidades financieras que acogieron los conceptos de esa superintendencia, errados por cierto y no de vieja data. Y los bancos no tienen la obligación legal para hacer adiciones a la póliza, todo esto obedece a elucubraciones de ustedes. Si el EOSF dice “valor comercial del inmueble”, se refiere tanto a bienes privados como a bienes comunes, si se trata de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, como acabo de explicarlo. Nunca un inmueble es una cocina, dos baños, un cubrimiento de piso. Esto no es un inmueble, solo es una parte del inmueble. Si es un apartamento sometido a la ley 675, tiene parte privativa, que es la acabada de enumerar y la parte común que son las losas, las fachadas internas y externas, las zonas de recreación y deporte, en razón de un coeficiente de copropiedad. Todo esto es una unidad, un inmueble, parte privada más partecita de bienes comunes en razón de un coeficiente.

Este último texto citado de su concepto contradice el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero. Y ustedes tratan inútilmente de conciliar la ley 675 con el EOSF, distorsionando este último, para validar el mico introducido en la ley 675 por Fasecolda. Si respetaran el texto del EOSF y acogieran el Reglamento de Construcciones, sus conceptos serían bien distintos.

Octava cita: 18º párrafo: “En forma adicional, se advierte que dicha reglamentación no regula situaciones como la expuesta en su comunicación, en donde la contratación previa del seguro de incendio y terremoto de las zonas comunes por la copropiedad de lugar a que al formar parte del grupo asegurable de la póliza contratada por la institución financiera por cuenta de sus deudores, se presente la coexistencia de seguros.”

Comentario: lo que le interesaba a Fasecolda, gremio que tuvo la iniciativa para expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal a finales de la década de los 90, que culminó con la ley 675 de 2001, era obtener mayores ventas sin tener en cuenta para nada el aseguramiento previo de los bienes hipotecados y desconociendo completamente el Código de Comercio y el Reglamento de Construcciones Sismo Resistentes. Lo que sí sabe ese gremio es intervenir en el Congreso para hacer abortar leyes, modificar las que se encuentren en discusión, o redactar las leyes que les interesan, como claramente lo dice en Aspectos Institucionales de la Industria Aseguradora.

Y sí, Fasecolda sacó adelante el artículo 15 y su correspondiente 1er parágrafo, contrario a la Constitución Política, contrario al Código de Comercio, chocando con el EOSF, esquivando el Reglamento de Construcciones, ignorando el régimen de propiedad horizontal y generando coexistencia de seguros para los bienes hipotecados, con las consecuencias nefastas que esto acarrea. A las aseguradoras no les interesa el derecho sino la ganancia. Y ustedes sí deben conciliar todas estas normas en sus conceptos.

2. Seguro sobre bienes de propiedad común – coexistencia de seguros. Concepto 2006040503-001 del 28 de septiembre de 2006.

“Síntesis: La Ley 675 de 2001 establece como obligatoria la constitución de pólizas de seguros que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes de propiedad común del edificio o conjunto residencial susceptibles de destruirse; valor asegurado.

“Resulta legalmente viable la constitución de pólizas de seguro que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto la totalidad del edificio o conjunto. Para el aseguramiento de bienes comunes del edificio o conjunto residencial debe tenerse en cuenta el porcentaje que representan los bienes de uso o propiedad común. Las copropiedades y la obligación de contratar un seguro de incendio y terremoto de zonas comunes frente a la exigencia por parte de las instituciones financieras de un seguro como garantía adicional del crédito que ampare el inmueble hipotecado y las zonas comunes a los copropietarios; coexistencia de seguros si coinciden las mismas coberturas y su cuantía.

«(…) solicita pronunciamiento de esta Entidad en relación con el alcance de las coberturas de incendio y terremoto que deben contratarse con ocasión de la expedición de la Ley 675 de 2001. Sobre el particular resultan procedentes las siguientes consideraciones:

“De acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 15 de la Ley 675 de 2001, resulta obligatoria la constitución de pólizas de seguros que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes de propiedad común que sean susceptibles de aseguramiento, es decir, aquellos bienes susceptibles de destrucción con ocasión de la ocurrencia del siniestro.

“Cuando la norma hace referencia a los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, debe entenderse aquellas partes calificadas como “bienes comunes” del edificio o conjunto residencial susceptibles de destruirse con ocasión del siniestro, término que según el Diccionario de la Lengua Española en sus distintas acepciones significa1, aquello que se puede destruir, arruinar, demoler o deshacer.

“Con referencia en las anteriores definiciones y a los principios contenidos en los artículos 1084 [Art. 1084._ Concurrencia de distintos intereses. Sobre una misma cosa podrán concurrir distintos intereses, todos los cuales son asegurables, simultánea o sucesivamente, hasta por el valor de cada uno de ellos. Pero la indemnización, en caso de producirse el hecho que la origine, no podrá exceder del valor total de la cosa en el momento del siniestro. Su distribución entre los interesados se hará teniendo en cuenta el principio consignado en el artículo 1089] y 1088 [Art. 1088._Carácter indemnizatorio del seguro. Respecto del asegurado, los seguros de daños serán contratos de mera indemnización y jamás podrán constituir para él fuente de enriquecimiento. La indemnización podrá comprender a la vez el daño emergente y el lucro cesante, pero éste deberá ser objeto de un acuerdo expreso] del Código de Comercio, se puede concluir que el valor asegurado de las áreas comunes de dichos inmuebles corresponde al valor comercial de la parte destructible del inmueble y, en caso de producirse el siniestro la indemnización quedará sujeta en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente”2

“Ahora bien, los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal están conformados por bienes comunes, es decir, aquellas partes del edificio o conjunto pertenecientes pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o explotación de los bienes de dominio particular y las áreas privadas3.

En este orden, en los términos del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 resulta legalmente viable la constitución de pólizas de seguro que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto la totalidad del edificio o conjunto, es decir, tanto áreas privadas y comunes, máxime si tenemos en cuenta que un seguro de tal naturaleza permitirá su reconstrucción en caso de presentarse el siniestro.

“Al respecto no debe olvidarse que sobre una misma cosa pueden concurrir diferentes intereses, todos los cuales son asegurables4 en este caso particular concurren los intereses que tienen los copropietarios respecto de las áreas comunes y las áreas privadas, los cuales son asegurables hasta por el valor de su parte destructible y la indemnización, en caso de presentarse el siniestro, no podrá exceder el valor que tenga el inmueble en el momento del siniestro, correspondiéndole a cada copropietario, en caso de no ser posible su reconstrucción, la distribución de la indemnización siguiendo el principio consignado en el artículo 1089 del Código de Comercio y en el parágrafo segundo del artículo 15 de la Ley en 675 de 2001.

“Para el aseguramiento de bienes comunes por intermedio de la administración del edificio o conjunto residencial debe tenerse en cuenta el porcentaje que representan los bienes de uso o propiedad común del respectivo edificio o conjunto residencial, suponiendo que en todos los casos no será igual dicho porcentaje; el porcentaje restante corresponderá a las áreas privadas, de acuerdo con los coeficientes de propiedad relacionados en la respectiva escritura de propiedad horizontal.

“En efecto, el artículo 16 de la Ley antes citada establece que los bienes privados o de dominio particular deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto y que la propiedad sobre dichos bienes implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad.

“Reseñado lo anterior conviene precisar que los bienes que corresponden a las áreas privadas pueden asegurarse por cada propietario en forma independiente del seguro que ampara las zonas comunes y, solamente en la medida en que coincidan las mismas coberturas sobre un mismo bien se presentaría una coexistencia de seguros, con las consecuencias que respecto de esta figura se prevén en el Código de Comercio5.

“Igualmente puede suceder que las entidades financieras sometidas al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, conforme la obligación que establece el numeral 1 del artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero exijan a los usuarios o contraten por cuenta de ellos seguros de incendio y terremoto sobre inmuebles hipotecados en su favor, con el objeto de garantizar los créditos otorgados, los cuales deben tener las siguientes características:

“a. Asegurar el inmueble objeto del seguro en su parte destructible.”

“b. Fijar la suma asegurada con referencia al valor comercial del inmueble, sin que la misma sobrepase el valor de la parte destructible.

“c. La duración del seguro deberá coincidir con la vigencia del crédito.

“Sobre este particular, atendiendo el principio de interpretación de las leyes contenido en el artículo 27 del Código Civil, [ARTICULO 27. INTERPRETACION GRAMATICAL. Cuando el sentido de la ley sea claro, no se desatenderá su tenor literal a pretexto de consultar su espíritu.

NOTA: El texto subrayado fue declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-054 de 2016.

“Pero bien se puede, para interpretar una expresión oscura de la ley, recurrir a su intención o espíritu, claramente manifestados en ella misma o en la historia fidedigna de su establecimiento.] resulta claro que cuando la norma se refiere al aseguramiento por el “valor comercial’ hace relación al precio en el mercado de la parte destructible del bien inmueble. No de otra forma se podría entender esta expresión, que alude entonces al valor determinado en el tráfico del sector inmobiliario6, en el cual el precio de un bien se establece con base en criterios y metodologías propios del negocio de la finca raíz7.

“A su turno, el artículo 1093 del mismo ordenamiento establece la obligación del asegurado de dar aviso sobre los seguros coexistentes al asegurador en los siguientes términos:

“El asegurado deberá informar por escrito al asegurador los seguros de igual naturaleza que contrate sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su celebración.

La inobservancia de esta obligación producirá la terminación del contrato, a menos que el valor conjunto de los seguros no exceda del valor real del interés asegurado.”

“Sobre este aspecto el tratadista Efrén Ossa subraya: “...los artículos 1092 y 1093 reclaman una exégesis conjunta que permita desentrañar el alcance de las sanciones a que están sujetos los seguros concurrentes y la filosofía que las sustenta. Cada seguro es nulo si ha sido contratado de mala fe (art. 1092). El seguro anterior, si válido, termina (ex nunc) [Ex tunc es una locución latina, que en español significa literalmente "desde siempre", utilizada para referirse a una acción que produce efectos desde el momento mismo en que el acto tuvo su origen, retrotrayendo la situación jurídica a ese estado anterior.] si el asegurado omite informar al asegurador el nuevo seguro ‘dentro del término de diez días a partir de su celebración’ (art. 1093). En un caso y otro, el efecto final es el mismo: no hay lugar a indemnización en caso de siniestro. La buena fe, de un lado, y el aviso, del otro, redimen al asegurado de una y otra sanción. Si, el interesado en encubrir la mala fe, el asegurado omite el aviso de un nuevo seguro, el anterior termina. Y si lo da, uno y otro... quedan bajo control de los aseguradores y conjurada, por tanto, la burla al principio de la indemnización” (Teoría General del Seguro. El Contrato. Editorial. Temis, Bogotá, 2a. ed. pág. 164).

“Con referencia en las anteriores definiciones se podría concluir que con el presupuesto señalado en el sentido de que el valor asegurado de los inmuebles hipotecados “.no podrá sobrepasar...” el valor comercial de la parte destructible del inmueble, está fijando un límite máximo del monto por el cual las entidades financieras pueden exigir el monto de la garantía, sin que dichas previsiones dispongan que se deba incluir dentro de la misma el interés patrimonial asegurable que representan las zonas comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal para su propietario.

“Por último, una solución similar se podría presentar en un evento como el señalado en el inciso primero del artículo 15 de la ley 675, cuando el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal decida8 contratar un seguro contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos” entendiendo incluidas las áreas privadas y las zonas comunes, para cuyo efecto sería necesario, además de la exhibición de la póliza, que el copropietario designe a la institución financiera como beneficiario a título oneroso, a efectos de que la póliza sea aceptada como garantía adicional del crédito9.

(…).»

_____________

“1 Real Academia Española, Tomo 1, Vigésima Primera Edición, Madrid, 1992, página 734.

“2. Ver parágrafo 2 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001

“3. Ver artículo 3 de la Ley 675 de 2001.

“4. Ver artículo 1084 del Código de Comercio.

“5 El artículo 1092 del Código de Comercio al referirse a la figura de la coexistencia de seguros establece: “En el caso de pluralidad o coexistencia de seguros, los aseguradores deberán soportar la indemnización debida al asegurado en proporción a la cuantía de sus respectivos contratos, siempre que el asegurado haya actuado de buena fe. La mala fe en la contratación de éstos produce nulidad”

“6. En relación con los créditos de vivienda esta Superintendencia impartió instrucciones a las vigiladas contenidas en el Título Tercero, Capítulo Cuarto de la Circular Externa 07 de 1996, Básica Jurídica. En materia de avalúo de los bienes inmuebles que garantizan los créditos hipotecarios dispuso que “deberá realizarse de manera independiente y objetiva por las personas pertenecientes al Registro Nacional de Avaluadores conformado por la lista de las entidades autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con Decreto 422 de 2000”.

7. Véase Resolución 0762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi”

Este concepto que acabo de trascribir in extenso, tiene los siguientes contenidos que a renglón seguido comento:

Primera cita: 2º párrafo: “Resulta legalmente viable la constitución de pólizas de seguro que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto la totalidad del edificio o conjunto.”

Crítica: tal como lo expliqué pormenorizadamente a la señora Luz Elvira Moreno Dueñas en una reiteración de queja reciente, el aseguramiento de la totalidad del edificio o conjunto por parte de la persona jurídica del régimen de propiedad horizontal, artículo 15 de la ley 675, es contrario al Código de Comercio, al régimen de propiedad horizontal, a la discusión del proyecto de ley que dio lugar a la ley 675, es un mico que se introdujo a última hora en el texto en discusión de la ley, es contrario a la ética y a derecho. Reitero mis argumentos, así:

a. El aseguramiento de todo el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es contrario al Código de Comercio porque el edificio o conjunto no tiene interés asegurable sobre los bienes privados, no están dentro de su patrimonio, ni lo administra, además, porque este aseguramiento genera coexistencia de seguros cuando hay bienes hipotecados.

b. El aseguramiento de todo el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es contrario al régimen de propiedad horizontal porque las expensas por los gastos comunes de la administración no pueden incluir componentes privados; porque la asamblea, el consejo ni el administrador pueden tomar decisiones sobre los bienes privados; porque en la ley 675 no existe organismo ni persona que pueda decidir sobre el aseguramiento de los bienes privados.

c. El aseguramiento de todo el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es contrario a la discusión del proyecto de ley que dio lugar a la ley 675, porque allí se dijo claramente que la asamblea, con quórum ordinario o con quorum extraordinario no puede decidir el aseguramiento de los bienes privados porque este es un asunto de los propietarios de ellos.

d. El aseguramiento de todo el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es un mico que se introdujo a última hora en el texto en discusión de la futura ley que contradice el régimen de propiedad horizontal.

e. El aseguramiento de todo el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es contrario a la ética porque se suscriben pólizas a sabiendas de que no surten efecto alguno por carecer del elemento esencial del interés asegurable sobre los bienes privados.

f. El aseguramiento de todo el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es contrario a derecho porque viola la libertad de decisión de los propietarios sobre su bien de uso y dominio exclusivo.

Por todas estas razones, contrario a su concepto, NO “Resulta legalmente viable la constitución de pólizas de seguro que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto la totalidad del edificio o conjunto, pero las aseguradoras venden estas pólizas autorizadas por sus conceptos, porque antes de emitirlos esa superintendencia, las aseguradoras se abstenían de vender a la copropiedad el aseguramiento de los bienes privados aún con la autorización expresa y personal de los propietarios individuales, con el argumento de que no cabía este seguro en la póliza que ampara los bienes comunes, porque el asegurador no tenía interés asegurable sobre los bienes privados.

Segunda cita: 5º párrafo: “Cuando la norma hace referencia a los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, debe entenderse aquellas partes calificadas como “bienes comunes” del edificio o conjunto residencial susceptibles de destruirse con ocasión del siniestro, término que según el Diccionario de la Lengua Española en sus distintas acepciones significa1, aquello que se puede destruir, arruinar, demoler o deshacer.”

Comentario: El aporte que hacen ustedes en esta cita a la teoría de seguros es incalculable. En Colombia, el Código de Comercio omite esta explicación, las aseguradoras suelen callar al respecto y, que yo conozca, nadie había expresado qué era un bien susceptible de ser asegurado. Esta precisión me ilustró y sirvió de guía para algunos análisis de la normatividad relacionada con los seguros y su relación con el Código de Construcciones inicial y el actual Reglamento de Construcciones Sismo Resistentes y de control de incendios, el que incluye las zonas sísmicas, asuntos de obligatorio manejo para quien se pronuncia sobre los seguros de incendio y terremoto, pero que esa Superintendencia al igual que las compañías de seguros al referirse a estos seguros, soslayan.

Tercera cita: 16º párrafo: “El asegurado deberá informar por escrito al asegurador los seguros de igual naturaleza que contrate sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su celebración. La inobservancia de esta obligación producirá la terminación del contrato, a menos que el valor conjunto de los seguros no exceda del valor real del interés asegurado.”

Comentario: en cuanto a que “El asegurado deberá informar por escrito al asegurador los seguros de igual naturaleza que contrate sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su celebración” cabe aclarar que el asegurado, el propietario individual, no contrata el seguro, lo hace el administrador como representante del edificio o conjunto; y que el asegurado no se entera del momento en que se contrata la póliza, razón por la cual el plazo dado por la ley generalmente no tiene ni puede tener cumplimiento.

No se requiere dar aviso alguno si el edificio o conjunto no asegura los bienes privados, pues el valor conjunto de los seguros no excede el valor comercial del inmueble, ya que ustedes, contradiciendo al EOSF, conceptúan que el banco solo asegure la parte privativa.

Pero, si el edificio o conjunto asegura tanto bienes privados como bienes comunes el valor conjunto de los seguros sí excede el valor comercial del inmueble y aún más el valor de reconstrucción, valores que ustedes concilian así: valor conjunto de los seguros no exceda el valor real del interés asegurado. No es posible saber qué es “valor real del interés asegurado”: puede ser el de reposición a nuevo, el de reconstrucción tal como estaba el inmueble al momento del siniestro o puede ser el valor comercial. Esta expresión no tiene respaldo normativo.

Retomo mi frase anterior: “Pero, si el edificio o conjunto asegura tanto bienes privados como bienes comunes” el valor conjunto de los seguros excede todos los valores considerados en seguros de inmuebles y ahí sí se genera coexistencia de seguros, produciendo la terminación, no del contrato, como dicen ustedes, sino de los dos contratos, el del banco y el de la copropiedad.

Y esta coexistencia no se resuelve, no solo porque el deudor hipotecario no contrató los seguros, y no se entera de la fecha de contratación por parte del administrador, sino además porque que al asegurado no le informan el asesor, la agencia, el asegurador, ni el administrador, que la omisión del aviso dentro del término de diez días tiene como consecuencia la nulidad de las dos pólizas, la financiera y la de la copropiedad, desprotegiendo la garantía del crédito hipotecario establecida en el EOSF.

Cuarta cita: 24º párrafo: “sería necesario, además de la exhibición de la póliza, que el copropietario designe a la institución financiera como beneficiario a título oneroso, a efectos de que la póliza sea aceptada como garantía adicional del crédito9.”

Comentario: en el concepto objeto de análisis ustedes se apoyan en las notas al pie números 6 y 9 en la Circular Externa Básica 007 de 1996, Numeral 4.3, Capítulo VI, Título I, y en la Circular Externa 069 de 1997 expedidas por esa superintendencia, de obligatorio acatamiento. Al consultar estos ordenamientos de su autoría cabe concluir que no todos los bancos aceptan ni deben aceptar los endosos de la póliza copropiedades porque son pólizas sin la suficiencia requerida para que sirvan de garantía adicional a la deuda hipotecaria debido a que:

a. Las fechas de suscripción y duración de las dos pólizas no coinciden;

b. Los valores asegurables de las pólizas son diferentes por mandato legal, uno a valor de reconstrucción, otro a valor comercial;

c) Los amparos de las dos pólizas son distintos porque en la copropiedad las aseguradoras incluyen otros riesgos adicionales a los seguros de incendio y terremoto ordenados por el EOSF como rayo, tsunami, erupción volcánica, y porque no todos los riesgos contratados por la copropiedad atañen al bien hipotecado, como por ejemplo, asistencia domiciliaria, responsabilidad civil extracontractual, póliza directores y administradores, rotura maquinaria, etc. etc.

d) La póliza de la copropiedad no relaciona a los propietarios individuales, a las unidades privadas ni el valor asegurado para cada bien privado, el que no necesariamente se ajusta al valor de reconstrucción, pues en ocasiones lo exceden y en otras oportunidades se presenta infraseguro.

Además, las pólizas copropiedades que aseguran los bienes privados no cuentan con la eficacia del respaldo jurídico porque:

a) En la póliza no figura como tomador, asegurado ni beneficiario el deudor hipotecario sino el edificio o conjunto y por esto no surte efecto alguno por la falta de interés asegurable por parte del edificio o conjunto en los bienes de uso y dominio exclusivo,

b) Porque el administrador no es el asegurado ni el beneficiario de los bienes privados, como se declara en la póliza;

c) Porque no fue el deudor hipotecario y dueño del inmueble quien tomó el seguro y solo en el endoso, anexo de la póliza, figura el deudor hipotecario como asegurado y beneficiario.

El asunto no es que la póliza deba ser rechazada “so pretexto de exigir idénticas calidades y condiciones a las que tiene su proceso licitatorio” (C. Ext. 069 de 1997), la realidad es que prácticamente nada coincide entre la póliza del banco y la póliza de la copropiedad, como acabamos de explicarlo, y porque los valores y/o riesgos asegurados por la copropiedad no se ajustan a lo consagrado en los artículos 101, numeral 1. y 120 numeral 2. del estatuto orgánico del sistema financiero, requisito indispensable para que la banca acepte el endoso, en términos de la Circular Externa 069.

El valor asegurado por la copropiedad, el valor de reposición, no es suficiente para cubrir el monto de la obligación ante el evento dañoso, y por tanto no ofrece un respaldo jurídicamente eficaz para garantizar el pago de la obligación en caso de siniestro.

La Circular Externa 069, objeto de análisis, con miras a demostrar que la banca jurídicamente no debe aceptar los endosos de la póliza copropiedades, dice textualmente, en lo que atañe a nuestro interés:

a. Que el valor y/o riesgo asegurados no se encuentren ajustados a lo dispuesto en la ley.

b) No ser designado el acreedor como beneficiario del seguro a título oneroso.

c. No preverse la posibilidad de que la institución crediticia pague el monto de la prima del seguro para evitar su terminación automática.

d. No contemplarse el aviso previo a la institución crediticia sobre la revocatoria o terminación del seguro a efecto de que el establecimiento de crédito pueda ejercer la facultad que consagra el numeral 3. del artículo 101 del estatuto orgánico del sistema financiero.

e. No contemplarse, cuando sea aplicable, la obligación del tomador de mantener actualizados los valores asegurados.

f. No establecerse la vigencia de la póliza durante toda la duración del crédito, siendo aceptable el establecimiento de vigencias inferiores con renovaciones sucesivas y mecanismos que garanticen la continuidad de la garantía.

(...).

Ninguno de estos requisitos los cumple la póliza copropiedades ni el endoso a favor de la entidad financiera, razón suficiente para que el banco no desproteja el crédito al aceptar el endoso de la póliza copropiedades elaborado especialmente para un propietario individual. Como puede apreciar esa superintendencia, sus conceptos no se ajustan a la normatividad que deben acoger, como tampoco a sus circulares.

Conclusiones:

Acabo de referirme a dos de sus conceptos, pero en la red figuran numerosos documentos con, en esencia, el mismo contenido, sin que figure en ellos la persona que acudió a ustedes para despejar sus dudas –como sí lo da a conocer, por ejemplo, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública en sus equivalentes conceptos- sobre la preocupación por la incoherencia entre el EOSF y la ley 675 y su correspondiente coexistencia de seguros, inquietud a la que ustedes le imprimen tranquilidad con una muy forzada e imprecisa concurrencia de normas, como acabo de argumentarlo.

El seguro de incendio “o” terremoto ordenado por el EOSF protege el patrimonio de las entidades financieras porque no es competencia de la banca dar mantenimiento a los inmuebles o repotenciarlos si es necesario. Esta es la razón por la cual las aseguradoras sin consulta o sujeción alguna al Código de Comercio compensan a la banca cuando se presentan daños por hechos catastróficos.

Los requerimientos, condiciones y exclusiones del C. de Co. cabe pensar que se aplican a los particulares, no a las entidades que toman seguros masivos.

En consecuencia, la autorización para asegurar los bienes privados por parte del edificio o conjunto contradice la C. P., el C. de Co., el E. O. S. F. y la ley 675, y como autorización que es, puede ser desoída con el argumento de la falta de concurrencia de las normas.

Ahora bien, el seguro de incendio y terremoto ordenado en la ley 675 para los bienes comunes susceptibles de ser asegurados debe acatarse en consonancia con la C.P. esto es, convirtiendo a los bienes comunes en no susceptibles de ser asegurados de acatamiento del Reglamento de Construcciones con miras a proteger la vida, y subsidiariamente el patrimonio de los propietarios individuales y del Estado. Para proceder de esta manera creó la ley 675 el fondo de imprevistos cuya finalidad confesada expresamente en la ley es el cubrimiento de gastos de no imprevistos entre los que cabe perfectamente la conversión de un bien susceptible de ser asegurado en uno que no sea susceptible de aseguramiento. También cabe pensar que una de las finalidades del fondo de imprevistos es la retención del riesgo si se presentare un daño residual.

Porque un bien es susceptible de ser asegurado cuando cuenta con una, alguna o todas las siguientes falencias:

a) Vicio propio de las cosas entendido tal como lo define el C. de Co.: “Entiéndese por vicio propio el germen de destrucción o deterioro que llevan en sí las cosas por su propia naturaleza o destino, aunque se las suponga de la más perfecta calidad en su especie”.

b) La negligencia o el descuido en el debido uso y mantenimiento del bien.

c) Vicio oculto del suelo, vicio de la construcción, o vicios de los materiales.

En conclusión, el mandato de la ley 675 debe comprenderse en el marco de la C. P., del C. de Co. y del Reglamento de Construcciones Sismo Resistentes y de Control de Incendios pues no cabe asegurar inmuebles que en estricta legalidad no serán objeto de reconocimiento alguno si se presentare su destrucción, ruina o demolición, en términos del diccionario de la lengua española citado por ustedes mismos, y porque a los particulares sí les aplican las compañías de seguros totalmente el C. de Co., ejemplo concreto, los casos en los que la pólizas excluyen el reconocimiento del siniestro.

Para una mayor comprensión por parte de su grupo de trabajo le envío como correo adjunto el documento recientemente enviado a la señora Luz Elvira Moreno Dueñas.

Quedo atenta a su respuesta.

Cordialmente,

Clara Inés Escobar

c.c. 32.412.286

tlfs. 305 240 12 68 y 250 67 38

La propiedad horizontal en Colombia

miércoles, 9 de mayo de 2018