SEGURO DE
INCENDIO Y TERREMOTO
TEORÍA Y PRÁCTICA
APLICADA AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Esta es una versión ampliada del documento inicialmente publicado del texto de la conferencia dictada en Bucaramanga. Pág.
ACLARACIÓN
PRELIMINAR.........................................................................................................
2
RESUMEN...................................................................................................................................
3
INTRODUCCIÓN..........................................................................................................................
5
FUENTES.....................................................................................................................................
7
A.
ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 15
“SEGUROS”...............................................................................
8
1. Hechos que motivaron la
presentación del proyecto de ley para expedir un nuevo régimen de propiedad
horizontal.............................................................................................................
8
7. Las “pólizas copropiedades” contradicen su título cuando aseguran los bienes privados al coger la
autorización del artículo 15 “Seguros”.......................................................................
20
10. Las “pólizas copropiedades” al asegurar los bienes privados en acatamiento al artículo 15 “Seguros”,
desconocen el principio de presunción de
veracidad.................................................................................................................................
27
14. La coexistencia de seguros
generada en la “póliza copropiedades” no se resuelve.....................................................................................................................................
37
15. El perjuicio que ocasiona el aseguramiento
de los bienes privados en la “póliza
copropiedades”.........................................................................................................................
39 16. Las compañías que se lucran del
artículo 15 “seguros” recurren a publicidad engañosa....................................................................................................................................
39
17. Edificios o conjuntos a los que se les aplica el artículo 15 de la
ley 675.............................. 45
18. Edificios o conjuntos a los que no se les puede aplicar el artículo
15 de la ley 675.............46
19. Revocación del contrato de seguro: artículo 1071 del C.
de Co. .........................................46
B. ANÁLISIS DEL PARÁGRAFO 1º DEL ARTÍCULO 15
“SEGUROS”............................................... 47
1. El parágrafo 1º del artículo 15 “Seguros” prioriza el mantenimiento
del patrimonio por encima de la necesidad de la conservación de la vida .............................................................
48
2. Este parágrafo ordena asegurar los bienes comunes de que trata la
presente ley, susceptibles de ser asegurados .................................................................................................51
C. ANÁLISIS DEL PARÁGRAFO 2º DEL
ARTÍCULO 15 .............................................................. 63
1. Criterios para el reconocimiento de un siniestro
............................................................ 63
2. Casos que ilustran cuándo una compañía de
seguros no reconoce el daño ................. 64
3. En caso de reconocimiento el valor indemnizado no garantiza la reconstrucción ....... 65
D. LAS COMPAÑÍAS DE
SEGUROS RECURREN A PROYECTOS DE LEY PARA INCREMENTAR SUS VENTAS ...................................................................................................................................66
E. LOS SEGUROS DE INCENDIO Y
TERREMOTO GENERAN ENORMES GANANCIAS PARA LAS ASEGURADORAS .....................................................................................................................67
Conclusiones ...........................................................................................................................68
Este título anuncia que nos referimos al “RÉGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL”. Para
ubicarnos en él recurrimos a los siguientes términos: “ley 675” y “régimen de
propiedad horizontal”. Cada una de estas expresiones se refiere tanto a uno
como a varios edificios que tienen propiedades separadas horizontalmente -propiedad horizontal-, como a los conjuntos, cerrados o no cerrados, de unidades inmobiliarias separadas por
límites verticales, cuando existe la
unión de los bienes privados de dominio particular y uso exclusivo, y de
bienes comunes de propiedad de todos los propietarios individuales. Esta es la
razón por la cual no recurrimos a la expresión “propiedad horizontal”.
Este
documento ilustra sobre el seguro de incendio y terremoto desde el punto de
vista del tomador y no desde una perspectiva institucional viciada por
intereses económicos.
RESUMEN
Este texto explica la verdad sobre las
autorizaciones y los ordenamientos expuestos por la ley 675 sobre los seguros
de incendio y terremoto -generalmente falseada-; los mandatos imperativos del
Código de Comercio referentes a estos seguros; la sismicidad en Colombia y la
importancia y consecuencia de acoger las normas de construcción resistentes a
sismos y de control de incendios. Por esto es de utilidad a la mayoría de la
población colombiana que vive en propiedades sometidas a la ley 675 así como a todas
las personas naturales o jurídicas que por una u otra razón deben contratar
estas pólizas.
la ley 675 en su artículo 15 “Seguros” autoriza el
aseguramiento de todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de
propiedad horizontal, es decir, tanto de los bienes privados como de los bienes comunes, sin parar mientes en que sean
o no susceptibles de destrucción, es decir, de aseguramiento; desconociendo mandatos
imperativos del C. de Co. y las normas de sismorresistencia de las
construcciones, norma que le antecedió y debió acatar, porque este artículo 15 se coló como un mico y desconoció
la voluntad de los legisladores.
Y en el parágrafo 1º del artículo 15 la ley 675
obliga a asegurar contra incendio y terremoto solo los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados. Así lo determinó porque estos bienes son
aquellos susceptibles de destrucción, de echarse a perder, de ser arrasados o
asolados, con ocasión de la ocurrencia de un siniestro por terremoto o incendio,
pero desconoció que las construcciones que acogen las normas de
sismorresistencia no están sujetas a estos riesgos, porque riesgo significa
estar expuesto a perderse según el diccionario de la Real Academia Española
,
y sin riesgo, no hay contrato porque el riesgo asegurable es un elemento
esencial del contrato de seguros (art. 1045 del C. de Co) y que siniestro es la
realización del riesgo asegurado (artículo 1072 del C. de Co.).
No obstante, los administradores de los
edificios y conjuntos sometidos a la ley 675 suelen asegurar los edificios y
conjuntos contra incendio y terremoto sin considerar si son bienes susceptibles
de ser asegurados, sin contemplar que la protección de la vida es lo primero.
Porque la vida está por encima de la protección
al patrimonio y porque también existe la obligación de acatar el decreto 926 del 19 de marzo
de 2010 cuyo anexo contiene el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente, en caso de que haya bienes comunes
susceptibles de ser asegurados, a pesar de lo ordenado por la ley 675, los
copropietarios deben proceder a reforzarlos estructuralmente.
Como acabamos de explicarlo, que en época
reciente los administradores comenzaron a asegurar también todos los bienes
privados, aunque estos bienes no son de su competencia, no están dentro de su
patrimonio y los administradores no tienen interés asegurable sobre ellos, lo
que hace que la póliza no surta efecto alguno, sea ineficaz
.
Se explicará que los ordenamientos sobre los
seguros que trae la ley 675 desconocen el régimen de propiedad horizontal, incumplen
la teoría de los seguros terrestres del Código de Comercio; desacatan el Reglamento
Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-2000 vigente en el momento de su expedición –ahora actualizado como
NSR-10- , e ignoran que la Constitución Política en su artículo 11 declara que
el derecho a la vida es inviolable y es un derecho fundamental.
Este escrito analiza la iniciativa y el trámite
del proyecto de ley que dio lugar a la ley 675 y demuestra cómo abusan de su
posición dominante las compañías aseguradoras, los agentes de seguros, los
asesores y evaluadores, y los administradores, y puntualiza que si la ley no la
hubieran redactado, en gran parte, las compañías aseguradoras, como en efecto
ocurrió, hubiera contemplado el reforzamiento estructural para las
edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal susceptibles de destrucción
ante un terremoto, así como la adaptación de la técnica para prevenir y
controlar incendios.
Como no se encontró en la internet publicidad
ni póliza alguna destinada exclusivamente al aseguramiento de los bienes de uso
y goce común, sin copropiedad sobre los mismos, bienes que sí existen en los
edificios o conjuntos sometidos las corporaciones que son tiempos compartidos
turísticos, en las viviendas de las cooperativas y en los cementerios y parques
cementerios, se deduce que en las ventas de seguros de incendio y terremoto
para estas modalidades también se utiliza el formato “póliza copropiedades”.
El
análisis que se desarrolla a continuación tuvo su origen en la asistencia a una
asamblea ordinaria de un conjunto sometido a la ley 675 o régimen de propiedad
horizontal, en la que el administrador incluyó en el presupuesto de gastos la
póliza de seguros ya contratada contra incendio y terremoto sobre los bienes
privados, sin que hubiera mediado una consulta previa a los copropietarios individualmente
considerados, y sin excluir a quienes ya tenían asegurada su propiedad
individual.
Ante
mi extrañeza, pues era la primera vez que oía tamaño despropósito, estudié el
tema de los seguros en el trámite de la ley y en el texto definitivo de la ley
675, en el Código de Comercio y en los conceptos pertinentes de la
Superintendencia Financiera; me entrevisté con cuatro ejecutivos de la agencia
que vendió el seguro para los bienes privados y para los bienes comunes,
quienes lucharon por todos los medios de convencerme de la bondad, ingenuidad y
legalidad de su venta, a instancias del administrador de la copropiedad; intercambié
argumentos con otros asesores de seguros y consulté cuanta publicidad en
internet logré ubicar acerca de los seguros en la ley 675, y cuando la página publicitaria
me lo permitió, hice comentarios y escribí correos protestando por la
desinformación y la tergiversación que hacían de la ley 675; acudí en vano a la
Corte Constitucional buscando la declaratoria de inconstitucionalidad del
artículo 15 por falta de unidad de materia y porque desconoció la voluntad del
legislador; y tras muchos ires y venires cuestionando ante la superfinanciera la
validez jurídica de la póliza en la que se aseguran tanto los bienes privados
como los comunes, recibí el fallo definitivo desestimando mis argumentos,
consistentes en que esta entidad autorizó
a las aseguradoras las pólizas de seguros “copropiedades” incluyendo los bienes
privados a pesar de que estas pólizas no producen efecto alguno, es decir, en
caso de daño, jurídicamente no serán reconocidas, pues la administración no
tiene interés asegurable sobre los bienes privados y además, pueden generar coexistencia de
seguros, lo que las hace ineficaces.
La investigación anterior devino en el análisis de los tres
párrafos que trae la ley 675 acerca de los seguros, así:
A. Artículo 15 “Seguros”:
Seguros. Todos los
edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán
constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto,
que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
Se
aclara que este artículo permite, autoriza, no
obliga a asegurar todo el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal contra incendio y terremoto por un valor que garantice su
reconstrucción, es decir, tanto los bienes privados como los bienes comunes, que
es una autorización, no una obligación en cuanto a los bienes a asegurar ni en
cuanto al monto amparado.
Se
explica que este artículo 15 se coló en la ley 675 como un “mico” y así se
fortaleció económicamente a las compañías aseguradoras, como era el propósito
de Fasecolda, su gremio;
que con esta autorización se llega a pólizas que no
surten efecto alguno pues carecen de interés asegurable, elemento esencial del
contrato de seguros; que incumplen otros mandatos imperativos del Código de
Comercio; y su expedición puede generar coexistencia de seguros, lo que también
las hace ineficaces.
Igualmente
se argumenta que este artículo 15 desconoce el cumplimiento o incumplimiento a
las normas de construcción en los edificios y la obligación allí planteada de
reforzamiento estructural para las edificaciones no sismo resistentes; que este
artículo 15 contradice mandatos imperativos de la ley 675 y riñe con el régimen
de propiedad horizontal y con la voluntad del legislador quien expresó que el
aseguramiento de los bienes privados es un asunto del resorte de los
propietarios de ellos.
B. Parágrafo 1º del
artículo 15:
En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de
seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto de los bienes comunes de que trata la presente
ley, susceptibles de ser asegurados.
Buscando denunciar las
tergiversaciones sobre este mandato, se pone de presente que su texto manda
asegurar solamente los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados sin determinar el valor por el que deban ser
asegurados.
La ley 675 en ningún aparte explica qué es un bien común
susceptible de ser asegurado, lo que hubiera sido de gran utilidad, máxime
cuando el Código de Comercio de Colombia no trabaja esta particularidad ya que
no incluyó el seguro contra terremoto. Fasecolda aclara este término en su
publicación titulada “Seguro sobre bienes de propiedad común – Coexistencia de
seguros. Concepto 2006040503-001 del 28 de septiembre de 2006” [de la Superintendencia Financiera] al trascribir que:
“De acuerdo con lo dispuesto en
el parágrafo primero del artículo 15 de la Ley 675 de 2001, resulta obligatoria
la constitución de pólizas de seguros que amparen contra los riesgos de
incendio y terremoto los bienes de propiedad común que sean susceptibles de
aseguramiento, es decir, aquellos bienes susceptibles de destrucción con
ocasión de la ocurrencia del siniestro”.
Una explicación similar la encontramos en
Wikipedia, “El Contrato de Seguro” explicado bajo la legislación española, al
decir que uno de los requisitos para que “(...) la cosa sea susceptible de ser
asegurada es que (...)
“La cosa debe estar expuesta a
perderse por el riesgo que corre el asegurado”. En conclusión, un bien susceptible de ser asegurado es aquél
que está expuesto a un riesgo
capaz de causar destrucción con ocasión de la ocurrencia del siniestro, o que
esté
expuesto a perderse por el riesgo que corre el asegurado.
Y el diccionario de la real academia española coincide con las explicaciones
anteriores al definir siniestro
como un suceso que
produce un daño o una pérdida considerables.
En
Colombia, no todos los inmuebles son susceptibles de ser asegurados porque no
todos están expuestos a su destrucción. Esto, porque aproximadamente el 50 por
ciento del territorio colombiano no es objeto de terremotos que superen los 3 y
4 grados en la escala de Richter, por lo que se le cataloga como de baja
actividad sísmica. Y aún en las zonas de mediana o alta intensidad sísmica del
territorio colombiano, cuando ocurren sismos, las construcciones sismo resistentes
no se destruyen, arruinan, demuelen o deshacen, aunque
pueden sufrir pequeños daños estructurales, por lo que no se pueden catalogar
como construcciones susceptibles de ser aseguradas contra terremoto y menos, año
tras año, por toda la vida del inmueble. Y un bien que se puede destruir, arruinar, demoler o deshacer a
raíz de un terremoto o incendio, es susceptible
de ser asegurado pero debe reforzarse estructuralmente y tomar las medidas
para protegerse de incendios, porque la protección de la vida debe estar por
encima de la protección del patrimonio, y así se convierte en un bien no
susceptible de ser asegurado. Así las cosas, en Colombia no debe haber bienes
susceptibles de ser asegurados si se cumple con las normas sismorresistentes, y
si se incumplen, son bienes objeto de reforzamiento estructural.
3. Análisis del parágrafo
2º del artículo 15:
Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas
en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que
esta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la
indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de
bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables.
Este párrafo supone
que siempre será posible esperar un terremoto que destruya el inmueble; parte
del supuesto de que siempre que se tome un seguro el daño será reparado por el
asegurador, y lo supone reparado en un cien por ciento, cuando la probabilidad
de reconocimiento del daño es muy baja y en ningún caso superará el 75% de su
valor de reconstrucción. Y desconoce
que, científicamente, no todas las zonas geográficas están expuestas a sismos,
que aunque se presenten sismos en unas zonas, no necesariamente serán de gran
intensidad de tal manera que puedan destruir el inmueble.
Hoy
podemos establecer cuándo un bien es susceptible de ser asegurado y aunque no es
posible predecir el momento de ocurrencia de un
terremoto el actual desarrollo de la ciencia sí permite conocer el rango en el
que se pueda presentar un sismo y el grado de vulnerabilidad, resistencia, y
fragilidad de las construcciones, pues existen mecanismos de prevención de las
consecuencias de tales hechos que un siglo atrás resultaban inimaginables,
Los elementos que sirven de base
para este análisis son los siguientes:
La ley 675 o Régimen de Propiedad Horizontal.
Las
distintas propuestas acerca de los seguros en el trámite del proyecto de ley
sobre el nuevo régimen de propiedad horizontal que dio lugar a la expedición de la ley 675.
Los artículos
1036 a 1116 atinentes al contrato de seguro en el C. de Co., cuyos títulos son:
los principios comunes a los seguros terrestres, seguro de daños, los
principios comunes a los seguros de daños y el seguro de incendio -el seguro
contra terremoto no fue contemplado por el C. de Co., el que fue expedido en
1971-.
El
Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente
Conceptos de la Superintendencia
Financiera;
El Estatuto
Orgánico del Sistema Financiero.
Artículos de revistas académicas y
tesis de grado.
Pólizas y endosos de las compañías aseguradoras.
Publicidad de Fasecolda, compañías
de seguros, agencias de seguros y de peritos avaluadores.
Artículos de prensa sobre el terremoto del
eje cafetero.
Información
sobre el daño de edificaciones en
algunos terremotos ocurridos en el mundo.
Correspondencia con administradores, consejeros y juntas de
administración de edificios y conjuntos; con compañías de seguros, y con varios
asesores de seguros; y con la Superintendencia Financiera.
Antes de iniciar el análisis del artículo 15 “Seguros”
recordemos su contenido:
Seguros. Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán
constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y
terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
Haremos esta exposición por orden
cronológico, de la siguiente manera:
En
este año se expidió la ley 182 o régimen de propiedad horizontal, la que
ordenó: “Artículo 16. Es obligatorio el seguro contra incendio y daños
de ascensor de todo edificio regido por esta Ley.”.
Vemos
que la ley 182 de 1948 exigía el aseguramiento contra incendio de todo el edificio, es decir, tanto de los bienes privados como de los bienes comunes. No
obstante, prevaleció la negativa de las compañías de seguros de asegurar los
bienes privados, con el argumento jurídicamente cierto de que los administradores
no estaban legitimados
para asegurar los bienes privados, porque no tenían interés asegurable sobre
ellos.
En este año se traduce un
documento del Instituto Americano del Concreto (American Concrete Institute —
ACI) para el adecuado diseño y construcción de estructuras de concreto
reforzado y pre esforzado con miras a conocerlo y adaptarlo a las prácticas de
construcción, a los materiales colombianos y a la naturaleza tectónica de los
sismos colombianos. No parece coincidencia que en este año la industria aseguradora colombiana haya
comenzado a emitir pólizas de terremoto. Recordemos que el Código de Comercio
se expidió en 1971, seis años antes, y
no contempló el seguro contra terremoto.
c.
1983.
En 1983 la
ley 11 ordenó expedir una reglamentación antisísmica de obligatorio
cumplimiento en todo el territorio nacional con el objeto de dar pautas para la
reconstrucción de Popayán, devastada por el temblor de este año debido a que la
mayoría de sus edificaciones estaban construidas de una masa de barro hecha
de arcilla, arena y paja, altamente vulnerables a los sismos.
En 1984 el decreto
1400 promulgó el Código
Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes, el que tuvo como objetivo central evitar la pérdida de
vidas humanas. Este decreto obliga a que las
edificaciones se construyan bajo normas sismo resistentes teniendo en cuenta la
sismicidad de la zona, el tipo de suelo, los distintos tipos de
materiales de construcción utilizados y las prácticas constructivas. Una edificación diseñada
acatando estas normas es capaz de resistir temblores pequeños, sin daño,
temblores moderados, sin daño estructural, pero con algún daño en elementos no
estructurales, y un temblor fuerte sin colapso y en consecuencia es un inmueble
que no se destruye, que no es susceptible de ser asegurado.
2. A raíz de la expedición del Reglamento
Colombiano de Construcción Sismo Resistente se comenzaron a presentar diversos proyectos de ley.
En el año de 1993 el Ministro
de Desarrollo Económico, doctor Luis Alberto Moreno, luego en 1995 su
sucesor el doctor Rodrigo Marín Bernal, y finalmente en 1999 el entonces Ministro de
Desarrollo Económico Jaime Alberto
Cabal S., presentaron al Congreso varios
proyectos de ley, el primero, para reformar, y los dos siguientes, para expedir
un nuevo régimen de propiedad horizontal, culminando este último intento
exitosamente, con la ley 675 de 2001.
La obligación para las nuevas
construcciones de acogerse a las normas sismo resistentes expedidas 9 años antes
[1984] motivó la presentación del proyecto de ley 132 de 1993 para reformar el
régimen de propiedad horizontal vigente en ese entonces, o ley 182 de 1948, con
el objeto de hacer obligatoria la compra del seguro contra terremoto tanto para los bienes privados como para los bienes
comunes. Este proyecto, al parecer, ni
siquiera fue discutido en el Congreso.
Dice con relación a este
proyecto inicial la exposición de motivos de la nueva iniciativa de 1995: “Muchos han sido desde entonces [desde 1985, fecha
de expedición de la ley 16] los intentos de unificar y reformar el régimen de
propiedad horizontal, entre ellos el más reciente es el proyecto de ley 132 de
1.993, el cual fue presentado al Congreso Nacional por el Ministerio de
Desarrollo, durante la administración del doctor César Gaviria. Las diferencias
conceptuales entre las dos ramas hicieron que el proyecto finalmente no fuera
promulgado como nueva ley de la República, pero los años de trabajo que
presidieron su elaboración y los múltiples comentarios e inquietudes que motivó
por parte del sector público y privado, son el antecedente inmediato del
proyecto que se pone a consideración del Honorable Congreso”.
En
efecto, en 1995, dos años después de presentado el proyecto de 1993, por medio
del proyecto de ley 159 de 1995 el Ministerio de Desarrollo Económico propuso expedir un nuevo
régimen de propiedad horizontal y en la exposición de motivos expresó el
interés de obligar a que todos los edificios o conjuntos contaran con un seguro
contra incendio y terremoto, sin distinguir
entre los bienes susceptibles y no susceptibles de ser asegurados y sin parar
mientes en que estuvieran o no sometidos al régimen de propiedad horizontal. Las
aseguradoras no resultaron triunfantes en este nuevo intento.
Ante los fracasos
anteriores, nuevamente, 4 años después, se presentó
el proyecto de ley número 136 de 1999 para
expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero con la novedosa precisión
de que el legislador obligara a adquirir nuevos amparos como el de terremoto solo a los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal. Con esta modificación este proyecto
culminó en agosto de 2001 con la expedición de la ley 675.
La ley 675 expone el tema de los seguros,
así: en los artículos 9º a 14 primero, habla de la extinción por destrucción o
deterioro total del edificio o de las edificaciones; segundo, se refiere a la
reconstrucción obligatoria del edificio o conjunto; tercero, pone de presente
la posibilidad de la reconstrucción parcial del conjunto: así abre la puerta para llegar al objetivo propuesto: autorizar el
seguro de incendio y terremoto tanto para los bienes privados como para los bienes
comunes sometidos al régimen de propiedad horizontal (artículo 15 “Seguros), obligar a asegurar los
bienes comunes de que trata la ley 675, susceptibles
de ser asegurados (parágrafo 1º), y culmina explicando cómo repartir las
indemnizaciones por los seguros entre
los propietarios de bienes privados (parágrafo 2º). Es todo un andamiaje que
forma una unidad, coincidente con la publicidad de las aseguradoras, la que
primero evidencia el terror ocasionado por los desastres, luego recomienda la
compra de los seguros y finalmente ofrece el premio prometido: el
reconocimiento del daño. Pero en este artículo solo nos referiremos al artículo
15 “Seguros” y sus dos parágrafos.
Veamos la
evolución de cada una de las expresiones del artículo 15 de la ley 675 a
continuación desagregadas, explicando cómo fueron
propuestas, cómo mutaron o se conservaron. Dice el artículo 15:
«Artículo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad
horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos
de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
“Todos los edificios o conjuntos
“sometidos al régimen de propiedad
horizontal
“podrán constituir
pólizas de seguros
“que cubran contra los
riesgos de incendio y terremoto,
“que garanticen la
reconstrucción total de los mismos.”
Analicemos la primera expresión:
Se utilizaron
durante el proyecto de ley sucesivamente los términos “todo edificio o conjunto”, “el edificio o
conjunto”, luego “bienes privados y
comunes de las edificaciones” y en el texto definitivo quedó “todos los
edificios o conjuntos”.
Estos vocablos, basándonos
en los documentos históricos que dan cuenta de las propuestas y conciliaciones
en el Congreso durante las discusiones de los proyectos de ley, obedecieron al
argumento de Fasecolda, el gremio de las aseguradoras, de que solo podían
reconstruir cuando todo el edificio o
conjunto contara con una póliza de seguros por incendio y terremoto. La
innovación, con relación al anterior régimen de propiedad horizontal o ley 182
de 1948, consistía en el amparo de daños producidos por terremoto pues ya
estaba ordenado en la ley 182 el seguro contra incendio de todo edificio
sometido a su régimen.
Lo anterior
lleva a concluir que las compañías de seguros querían ampliar sus ventas y no
se detuvieron a pensar que el aseguramiento de los bienes privados conjuntamente
con los bienes comunes contradecía el régimen de propiedad horizontal y, ajustado
al C. de Co., no iba a tener reconocimiento por parte de las aseguradoras. Mejor,
querían nuevas ventas sin pérdidas, pues el reconocimiento del daño en el ramo
de los seguros se llama pérdida.
Segundo enunciado del artículo 15:
La exposición de motivos
de 1995 para expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal al ordenar los
seguros se refería al edificio o conjunto, sin aclaración alguna, así:
“Artículo
59. Seguros. El edificio o conjunto contará con una póliza de responsabilidad
civil extracontractual y deberá estar
asegurado por su valor de reposición contra los riesgos de incendio y
terremoto.”
Y definía el edificio y el
conjunto, y así quedó en el texto definitivo, dejando la puerta abierta para
que estuviera o no estuviera sometido al régimen de propiedad horizontal, de la
siguiente manera:
3.
EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantada sobre un lote de
terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes,
aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además
de áreas y servidos de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad
horizontal, se conforme por bienes privados o de dominio particular y por
bienes comunes.
4. CONJUNTO: Inmuebles conformados Desarrollo
inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios
lotes de terreno que comparten, además de las estructuras y zonas comunales de
cada edificio, áreas y servidos de uso y utilidad general, como vías internas,
estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías entre otros.
Puede conformarse también por varias unidades de vivienda comercio o industria,
estructuralmente independientes.
Gracias al artículo 59 Seguros
acabado de trascribir, y a estas dos definiciones se ordenaban los seguros para
los edificios o conjuntos, tanto para los sometidos al régimen de propiedad
horizontal como para los que todavía no se habían sometido, pues bastaba que el
edificio tuviera unidades independientes y áreas y servicios de uso y utilidad
general.
En 1999, en la Gaceta
número 364 -Lunes 11 de octubre-, se lee la obligación de los seguros solo para
los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, así:
“Artículo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán constituir pólizas de
seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, garantizando la
reconstrucción total de los mismos.”
Los legisladores, a
pesar de que ya no era obligatorio el seguro para todos los edificios y
conjuntos, sino solamente para los edificios y conjuntos sometidos al régimen
de propiedad horizontal, no volvieron a redactar las definiciones de edificio y
conjunto, para que remitieran únicamente al régimen de propiedad horizontal, y
por esto quedaron en la ley 675 con un texto fuera de contexto, tal como habían
sido redactadas inicialmente, con miras a obligar a todos los edificios y
conjuntos a comprar el seguro de incendio y terremoto. La definición que quedó en la ley 675 de edificio y conjunto fue la
referencia teórica para que las aseguradoras diseñaran la que llaman “póliza
copropiedades”.
c. podrán constituir pólizas de seguros
(...)”.
En el
trámite de los diversos proyectos de ley, en las fechas que puntualizaremos a
continuación, se recurrió, sucesivamente, a los términos “obligando” o “deberá”, y
finalmente, como autorización, como un
visado para asegurar tanto los bienes privados como los bienes comunes quedó en
el texto de la ley el término “podrán”,
referente al aseguramiento del edificio o conjunto, así:
a) “Obligando
o deberá”:
1995 En la “Exposición de motivos” se propone el “Artículo 59. “Seguros” con el
siguiente contenido: El edificio o conjunto (...) deberá estar
asegurado (...) contra los riesgos de incendio y terremoto”, sin precisar que
deba estar sometido al régimen de propiedad horizontal.
1999. Octubre: en la
Gaceta número 364 dice: Artículo 15. Seguros.
Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad
horizontal, deberán constituir
pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto,
garantizando la reconstrucción total de los mismos.
2000. Junio 16. Se conserva el anterior texto del
artículo 15º. “Seguros”.
En conclusión, entre 1995 y junio 16 de 2000 hubo consenso
en los términos obligando o deberá, vocablos
que significan orden, mandato, exigencia. Como veremos a continuación, las
anteriores expresiones imperativas fueron reemplazadas a partir de mayo 16 de
2001 por la palabra “podrán”, esto es, la libertad
para asegurar el edificio o conjunto conformado por bienes privados y bienes
comunes, lo que ya no constituye un mandato sino que es solo una autorización.
b) “Podrán”
2001. Mayo 16: Gaceta del Congreso, número 210: “Importancia del proyecto y modificaciones. Artículo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de
propiedad horizontal, podrán constituir
pólizas de seguros (...) que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto,
(...)”. Como vemos, aparece por primera vez el término “podrán”.
2001. Mayo
24: William R. Fadul
, presidente
ejecutivo de la Federación de Aseguradores Colombianos, Fasecolda, envía una
carta a los
representantes Antonio José Pinillos y William
Vélez, quienes al parecer expresaron su preocupación por la autorización del
artículo 15 “Seguros” y le solicitaron que lo reconsiderara. Este señor se ratifica
en el texto propuesto en mayo 16 con la palabra
“podrán” y propone que tenga validez cuando la asamblea general
apruebe con quórum calificado el aseguramiento de los bienes privados y comunes,
de la siguiente manera:
“En desarrollo de la conversación sostenida en
el día de ayer, en relación con el proyecto de ley mediante el cual se expide
el Régimen de Propiedad Horizontal, en particular en lo referente a los seguros
de incendio y terremoto para los bienes sometidos a dicho régimen, a
continuación formulamos algunos comentarios que irían en la orientación
expresada por ustedes en el sentido de no consagrar la obligatoriedad para
todos los propietarios de tomar las citadas coberturas y dejando dicha decisión
radicada en cabeza de las asambleas de propietarios.
“Con lo anterior se delegaría en el máximo órgano de la propiedad
horizontal la decisión de asegurarse o no contra dichos riesgos, (...)
“Lo anterior permitiría a la asamblea tomar
libremente y por una mayoría calificada una decisión en torno al tema y no
sería la ley la que supliría dicha voluntad haciendo el seguro obligatorio.
(...)
“De acuerdo con lo
anterior, proponemos la adición de los artículos 37 –funciones de la asamblea-
y 41 –funciones de la asamblea con quórum calificado- del proyecto, con el fin
de incluir como función de las asambleas de propietarios la decisión, por una
mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad, la decisión
sobre el aseguramiento de los bienes
privados y comunes de las edificaciones sometidas al régimen de propiedad
horizontal así (...)”.
(...)
“Por lo anterior,
respetuosamente sugerimos la siguiente redacción:
“ARTICULO
15.- SEGUROS. Todos lo edificios o conjuntos sometidos al régimen de
propiedad horizontal podrán tomar seguros que amparen los inmuebles sometidos a
dicho régimen, por su valor comercial, contra los riesgos de incendio y
terremoto.”
2001. Junio 1º: En la “Ponencia para segundo
debate” se mantiene el texto anterior para el artículo 15 con el término “podrán”. Para esta fecha, junio 1º
de 2001, sigue vigente la función de la asamblea extraordinaria de aprobar o
improbar el aseguramiento de los bienes privados y de los bienes comunes, de
ahí la razón de ser del término “podrán”.
2001. Junio 14: El “Acta de plenaria 156”, 14
días después de la ponencia para segundo debate, tuvo la siguiente propuesta: “(...)
es obligatorio el seguro para las zonas comunes y ´no obligatorio sino discrecional´ de la Asamblea de copropietarios, para las áreas privadas”. Esta
discrecionalidad se convierte en una negativa rotunda en junio 20, seis días
después, de la siguiente manera:
2001. Junio 20: “Acta de plenaria 158”: (...)
se elimina el numeral 12 del artículo 38, funciones de la asamblea con mayoría
calificada, “toda vez que los seguros
sobre unidades privadas son un asunto del resorte exclusivo de los propietarios
de ellas.” Con esta expresión contundente se observa claramente que no fue
un acierto de la ley 182 de 1948 el ordenar el seguro de incendio para todo el
edificio, mandato que implicaba el aseguramiento de los bienes privados.
Con la decisión en esta sesión,
junio 20 de 2001, de suprimir la función de la asamblea de autorizar el
aseguramiento del edificio o conjunto, esto es, tanto los bienes privados como
los comunes, con el argumento de que el
seguro de los bienes privados es un asunto del resorte exclusivo de los
propietarios individuales, decisión que sí es coherente con el régimen de propiedad
horizontal, la autorización para asegurar el edificio o conjunto propuesto en junio 1º de 2001 en el artículo 15 “Seguros”,
perdió todo soporte, toda razón de ser, se volvió imposible de acatar. Por
esto, su texto debió desaparecer del contenido aprobado en junio 20 de 2001
como texto definitivo de la futura ley, pero, desafortunadamente, no ocurrió
así, pues se mantiene el artículo 15 con el término propuesto por el señor
Fadul en mayo 24, esto es, con el término
“podrán”, referido al edificio o conjunto, esto es, a los bienes privados y a los bienes comunes, el que solo tenía validez si la
asamblea tuviera la función de decidir el aseguramiento de los bienes privados,
aunque este órgano de administración ya no tenía esa atribución. Así es como nos
sorprende la ley 675 con el siguiente texto:
Artículo 15. “Seguros “Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, (...).”
Iteremos que el término “podrán” no constituye un mandato, que es
solo una autorización de imposible cumplimiento porque en el trámite de la ley
se le suprimió a la asamblea la función de asegurar los bienes privados y no se
le asignó a otro órgano de administración esta función.
Infortunadamente,
las compañías aseguradoras, las agencias de seguros y las compañías que hacen
estudios de áreas, en vez de leer en el artículo 15 la palabra “podrán”, leen
el término “deberán”, “están obligadas”, y así predican que los edificios o conjuntos tienen que asegurar tanto los bienes privados como los bienes comunes, lo
que tiene eco en los administradores, quienes proponen y obtienen de las
asambleas la aprobación del
aseguramiento de los bienes privados, a pesar de que esta función le fue negada
a este organismo en el Congreso. Así repiten la propuesta de las aseguradoras
en el segundo proyecto de ley tendiente al aseguramiento contra incendio y
terremoto de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad
horizontal.
d) “(...) que cubran contra los riesgos de
incendio y terremoto, (...).”
Como acabamos de verlo, el seguro contra incendio de todo el
edificio como unión de bienes privados y bienes comunes estaba ordenado por la
ley 182 de 1948 y en 1993 se presentó el proyecto ley de reforma a la ley 182, ya
que en 1984 se habían expedido normas de construcción sismorresistentes. Debido a la obligación de acatar
estas normas querían las compañías de seguros con
esta propuesta de reforma también el aseguramiento contra terremoto, tanto de
los bienes privados como de los bienes comunes, pues en las nuevas
construcciones legalmente edificadas, de ocurrir daños estructurales por un
sismo, no llevarían al colapso.
e) “(...) que garanticen la
reconstrucción total de los mismos”.
Además del
valor comercial y catastral se propusieron los siguientes valores:
1995. “Exposición
de motivos. Por su valor de reposición.”
1999. “Gaceta número 364. Garantizando la reconstrucción total de
los mismos”.
2001. Mayo 16: “Importancia del proyecto y
modificaciones. (...) Que garanticen la construcción total de los mismos”.
Cuando se
habla de reposición, construcción,
reconstrucción se entiende que
es la compañía de seguros la que reparará los daños, pues en seguros es el
asegurador el que escoge el modo de resarcir el daño. Las tres propuestas
anteriores concuerdan
con el
artículo 1090 del C. de Co: “Pago de indemnización por el valor de reposición
o de reemplazo. Lo dispuesto en el artículo anterior no
obsta para que las partes, al contratar el seguro, acuerden el pago de la
indemnización por el valor de reposición o de reemplazo del bien asegurado,
(...).”, y también con el artículo 1110 del mismo código, que dice: “La
indemnización será pagadera en dinero, o mediante la reposición, reparación o
reconstrucción de la cosa asegurada, a opción del asegurador”. Desconocemos
cómo se acuerda el pago de la
indemnización por el valor de reposición o de reemplazo del bien asegurado, ya
que no nos consta que las
pólizas o sus anexos manifiesten a qué tipo de reconocimiento se compromete el
asegurador.
Es una opción
práctica para las compañías de seguros optar por la reposición a nuevo y no escoger la
construcción o reconstrucción como estaba el inmueble al momento del siniestro,
porque para ellas no es fácil conocer cómo estaban las propiedades individuales
al momento de sufrir el daño ya que el seguro
de las unidades privadas aquí cuestionado no lo contratan con el
propietario individual sino con el representante de la persona jurídica. Esta
aclaración, muy importante a la hora de un siniestro, porque implica reconocer
o no reconocer las mejoras hechas por el propietario, no se aprecia en la
póliza ni en el anexo, que sepamos, no pasa de declaraciones verbales.
Los
edificios o conjuntos suelen acoger la autorización del artículo 15 “Que garanticen la reconstrucción”, y para ello contratan un
estudio de áreas. Este análisis clasifica las áreas por tipos como aceras,
techos, losas, fachadas, luego estima el valor de reposición a nuevo de cada
una de estas áreas y finalmente totaliza los valores parciales para establecer
el monto a asegurar (cuando este análisis involucra los bienes privados olvida
que es de la esencia del régimen de propiedad horizontal distinguir entre
bienes privados y bienes comunes, y
determinar que los órganos de administración solo tienen competencia sobre los
bienes comunes).
El estudio de áreas se determina
y asienta en la “póliza copropiedades” solo para los bienes comunes; o para los
bienes privados y los bienes comunes en forma independiente; o para todo el
edificio o conjunto, es decir, englobando áreas y valores tanto de los bienes
privados como de los bienes comunes. A esta desorientación de los peritos evaluadores
y compañías aseguradoras debemos añadir que no diferencian entre propiedades
horizontales y unidades inmobiliarias cerradas para determinar qué es común y
qué privado, y que incluso algunas pólizas
no distinguen entre propiedades horizontales y pequeñas empresas y por eso las
llaman “póliza copropiedades pymes individual”.
Pero, si se
hiciera un estudio correcto de las áreas, lo que no siempre ocurre, como lo
veremos en “15. Las compañías que se lucran del artículo 15 “Seguros” recurren
a publicidad engañosa” este
sería el valor que garantizaría la reconstrucción del edificio o conjunto, esto
es, tanto de los bienes privados como de los bienes comunes, como lo autoriza
el artículo 15 en comento, si no hubiera deducibles. Pero ni acatando al cien
por ciento esta autorización de la ley, porque recordemos que es una
autorización y no un mandato, quedaría garantizada la reconstrucción de todo el
edificio o conjunto, porque los deducibles suelen estimarse en un 25%.
Y solo se justificaría tomar un
seguro a valor de reconstrucción, en el caso de que sea altamente probable la
destrucción o la ruina total de la edificación o de las edificaciones a causa
de un terremoto, y esto puede ocurrir cuando la construcción es altamente
vulnerable a sismos, en cuyo caso es posible que la compañía aseguradora no
asuma el riesgo o asumiéndolo no reconozca la indemnización por no haberse
comunicado el estado de riesgo al asegurador.
Y no es beneficioso asegurar por
un valor mayor al valor estimado de reposición, dado que se incurriría en un
exceso de valor asegurado, es decir, en un sobreseguro, el que no redunda en un
mayor reconocimiento, pues el asegurado en ningún caso debe lucrarse de un
siniestro.
Esta autorización del artículo
15 para asegurar el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal de tal manera que se garantice la reconstrucción no considera que la
vida es un derecho fundamental
,
no consulta la teoría sobre el seguro de daños del C. de Co., como tampoco concuerda
con el parágrafo 1º del artículo 15 de la ley 675 donde se refiere a los
bienes comunes susceptibles de ser
asegurados.
Como podemos observar, conocer el
trámite que tuvo en el Congreso el artículo 15 de la ley 675 es esencial para administrar
la copropiedad y para entender que los reglamentos deben ceñirse a lo que estipula
la ley 675, sin añadir contenidos no autorizados, pues pueden incurrir en un desconocimiento
de las decisiones del legislador, las que son de obligatorio acatamiento.
4. Los
reglamentos deben someterse a lo que ordena o autoriza la ley 675.
Los reglamentos de
las propiedades horizontales y las unidades inmobiliarias cerradas no deben
consagrar expresiones como las que figuraron en la “Exposición de motivos” en
1995 con miras a expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal, las que
posteriormente fueron rechazadas y por esto no constan en la ley 675, como las
siguientes:
a. “Es obligatorio el
aseguramiento del edificio o conjunto contra incendio y terremoto”. Recordemos que
el artículo 15 “Seguros” mutó el término “obligar” por “deberán”.
b. “La asamblea tiene la función de
“decidir sobre la contratación de pólizas de seguro que amparen los bienes
privados y/o comunes contra los riesgos de incendio y terremoto”. Iteremos que
esta propuesta se cayó en el Congreso con el argumento de que “toda
vez que los seguros sobre unidades privadas son un asunto del resorte exclusivo
de los propietarios de ellas.”
c. Artículo 17 “Obligaciones de los
propietarios individuales:
(...). 4.
Mantener asegurado su bien privado contra
los riesgos de incendio y terremoto. En caso de tener póliza individual, deberá
acreditarse ante el administrador la vigencia y monto del seguro en el primer
bimestre de cada año calendario.” Este mandato contradice la libertad de
contratar o no contratar que tiene el propietario individual.
d. “Al contratar las pólizas correspondientes el
administrador excluirá la cobertura de los bienes privados asegurados por los
mismos riesgos, siempre que su propietario le hubiera acreditado la vigencia y
monto de los respectivos seguros.” Las compañías de seguros se
niegan a excluir de las pólizas al propietario individual y exigen que cuando
exista seguro por cuenta de un crédito hipotecario quienes excluyan de la
cobertura sean las entidades financieras.
Con los
anteriores ordenamientos los reglamentos desconocen el texto de la ley y su trámite en el Congreso. Los textos anteriores complementaban la propuesta de obligar a que todo edificio o conjunto sometido a propiedad
horizontal, es decir, tanto los bienes privados como los comunes, esté
asegurado contra riesgos de incendio y terremoto; y por ser contrarios al
régimen de propiedad horizontal, porque no se ajustan título al V, “Del
contrato de seguro”, del C. de Co. quedaron por fuera de la ley, y los reglamentos no pueden revivirlos.
Ejemplo de
un reglamento con los contenidos acabados de señalar es el registrado por la
constructora Grupo Ciudadela, de San Jerónimo, Antioquia, para la unidad
inmobiliaria cerrada Antioquia Premium, el que causa grave perjuicio a la
copropiedad y a los propietarios individuales.
Recordemos que la ley 675,
a no ser que dé autorización expresa al reglamento o a la asamblea para
pronunciarse o decidir, es norma de orden público, de obligatorio acatamiento. El
artículo 15 “Seguros” desconoce los siguientes mandatos imperativos de la ley
675:
a. Los bienes privados son de
propiedad exclusiva:
Artículo 1°. Objeto [de la ley]. En el régimen de propiedad horizontal “(...) concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes”.
b. Los
bienes privados son de dominio particular:
Artículo 3º.
Definición de edificio “Una vez
sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y
por bienes comunes”.
Artículo 3º.
Definición de “Bienes privados o de dominio particular:”
Inmuebles (...) de propiedad y aprovechamiento exclusivo, (...).
El capítulo V se titula: De los bienes privados o de dominio particular, (...).
c. El “Artículo 32. Objeto de la persona
jurídica”: La propiedad horizontal,
una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por
los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será (...) manejar
los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados (...).
La autorización del artículo 15 “Seguros” de asegurar en una sola
póliza todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal contradice los anteriores mandatos imperativos de
la ley 675 porque desconoce la clara distinción entre los bienes privados de propiedad exclusiva, de dominio particular, de
aprovechamiento exclusivo, de dominio particular; y los bienes comunes que
existen en copropiedad; lo que corresponde
a la esencia del régimen de propiedad horizontal.
No obstante, algunos administradores suscriben
pólizas asegurando todo el edificio o conjunto en la creencia de que administran
también los bienes privados como si se tratara de una comunidad de propietarios
desconociendo los anteriores mandatos
imperativos de la ley 675. Cabe decir:
es mi propiedad privada y el administrador de la copropiedad no la administra,
porque el objeto de la persona jurídica consiste en manejar los asuntos de
interés común.
Del
análisis hermenéutico de la ley 675 cabe concluir que la autorización de
asegurar todo el edificio o conjunto, en
otras palabras, tanto los bienes privados como los bienes comunes, que consta
en el artículo 15 de la ley 675, está por fuera del contexto general de la ley,
no tiene desarrollo alguno en ella y ningún órgano de administración tiene la
facultad de tomar esta decisión.
Esto,
porque en acta de plenaria 158 de junio 20 de 2001 del proyecto de ley para
expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal que dio lugar a la ley 675 consta
la decisión de rechazar el numeral que establecía como decisión de la asamblea
el aseguramiento de los bienes privados, con el argumento de que “toda vez que los seguros sobre unidades
privadas son un asunto del resorte exclusivo de los propietarios de ellas.”
Tal como suele definirse un
“mico” al artículo 15 “Seguros” de la ley 675 lo llamamos así porque su
contenido es contrario a la voluntad del legislador, a los mandatos imperativos
de la ley 675 y a la esencia del régimen de propiedad horizontal.
Se desconoce la esencia del
régimen de propiedad horizontal porque:
-El valor del seguro de los
bienes privados no puede formar parte de las expensas comunes de administración
ya que ellas solo deben comprender los gastos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes
comunes.
-Los órganos de administración solo administran los
bienes comunes, por esta razón la asamblea con quórum extraordinario ni con quórum
ordinario tiene la facultad de asegurar los bienes privados, y no puede decidirlo
porque expresamente los legisladores le negaron esta función; y el
consejo no tiene la atribución de autorizar un gasto que no haya sido aprobado
en el presupuesto de gastos por la asamblea general.
-Se desconoce la distinción entre bienes privados y bienes
comunes.
Si se acata el artículo 15 “Seguros”, esto es, si la
administración asegura los bienes privados,
atenta contra la autonomía privada que se define como:
“(...) la libertad de contratar o no
contratar; libertad de escoger con quien; libertad de seleccionar la figura más
apropiada al caso; libertad de determinar el contenido de la disposición;
libertad de celebrar el negocio por sí mismo o por medio de representante,
apoderado o interpuesta persona; libertad de forma de actuar o, más
derechamente, de expresarse; y libertad de prevenir y realizar la terminación
del contrato.”
[11]
Esta
libertad consagrada en favor de tomadores y asegurados la establece el numeral 2. “Protección
de la libertad de contratación” del
artículo 100 “Régimen de protección a tomadores de seguros y
asegurados”, del
EOSF o decreto 663 de 1993, mandato aplicable al tema de los
seguros de los bienes privados en el régimen de propiedad horizontal.
La administración no cuenta con un patrimonio independiente del
que pueda disponer a su arbitrio, todo lo contrario, solo maneja recursos de
los copropietarios puestos a su disposición, y por eso la ley 675 los llama
recursos patrimoniales. Suscribir
pólizas que no tendrán reconocimiento significa despilfarrar los recursos de
los propietarios individuales porque el amparo por parte del edificio o
conjunto de los bienes privados carece de interés asegurable y el interés
asegurable es un elemento esencial del contrato de seguros, es decir, la
ausencia de interés implica que la póliza no surte efecto alguno. Por lo tanto,
este amparo o todo el contrato -a juicio del ajustador-, es un gasto sin
beneficio alguno.
7. Las “pólizas copropiedades” contradicen su título cuando aseguran los bienes privados al coger
la autorización del artículo 15 “Seguros”.
La “póliza copropiedades” o “póliza multirriesgo copropiedades”,
ajustado a su título, puede asegurar únicamente los bienes comunes existentes
en copropiedad de inmuebles sometidos a la ley 675, y también los bienes que
existen bajo la forma de la comunidad de copropietarios sometidos al régimen de
la comunidad o ley 95 de 1890. Por ejemplo, como comunidad operan algunos
tiempos compartidos turísticos que no optan por acogerse al régimen de
propiedad horizontal, porque una comunidad es legalmente válida, y no está
obligada a someterse al régimen de propiedad horizontal y por esto, repetimos,
la “póliza copropiedades” le es perfectamente aplicable. Lo que no cabe en la
“póliza copropiedades” es el aseguramiento de bienes privados ni el
aseguramiento de bienes de uso y goce común sin copropiedad sobre los mismos,
como ocurre, por ejemplo, en las viviendas de cooperativas.
Las “pólizas copropiedades” al asegurar también los bienes
privados, hacen uso de la autorización del artículo 15 “Seguros” de la ley 675,
y de la autorización de la Superintendencia Financiera
en su calidad de ente de vigilancia y control,
aunque el edificio o conjunto no tiene interés asegurable sobre los bienes
privados.
Cuando aseguran tanto los bienes privados como los bienes
comunes estas pólizas deberían cambiar su título y llamarse “póliza régimen de
propiedad horizontal”, o “póliza bienes privados y bienes comunes”, para que el
título dé certeza jurídica sobre su contenido, porque el régimen de propiedad
horizontal es la unión de la copropiedad sobre los bienes comunes, con la
propiedad exclusiva sobre los bienes de uso y dominio privado, y se aplica
tanto a las propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias cerradas
sometidas a la ley 675.
Es posible que la confusión entre “copropiedades” y “edificios
o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal”, plasmada en la
definición de conjunto de la ley 675, por ejemplo, y en la “póliza
copropiedades”, tenga su sustento en la generalizada confusión entre el régimen
de propiedad horizontal y la comunidad o copropiedad. La verdad es que los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad
horizontal combinan la copropiedad con la propiedad individual, lo que los
aparta totalmente del régimen de la comunidad de propietarios, donde no existe
propiedad individual. Aquí el incremento cuantitativo -la existencia de bienes
privados- produce un cambio cualitativo, da como resultado una propiedad
totalmente distinta de la comunidad, y una propiedad particular, diferente a
las otras formas de propiedad. Por esto, la ley 675 es un régimen, esto
significa que regula una forma especial y única de propiedad.
Para explicar
por qué las “Pólizas copropiedades” al
asegurar los bienes privados contra incendio y terremoto desconocen el
Código de Comercio comencemos por traer a
colación el E.O.S.F., numeral 2 del artículo 184, “Régimen de pólizas y tarifas, que dice:
(...)
“2. Requisitos de las
pólizas. Las
pólizas deberán ajustarse a las siguientes exigencias:
“a. Su contenido debe ceñirse a las normas
que regulan el contrato de seguro, al presente estatuto y a las demás
disposiciones imperativas que resulten aplicables, so pena de ineficacia de la
estipulación respectiva;”
Para nuestro
caso, las demás disposiciones
imperativas que resultan aplicables a las pólizas son las normas
imperativas del decreto 410 de 1971, “Por el cual se expide el Código de Comercio”, y de la ley 675. El
problema radica en que las compañías aseguradoras parecen desconocer los
mandatos imperativos de estas dos normas, los que deben aplicarse
obligatoriamente con independencia del querer de las personas, y las acogen como si se tratara de normas supletivas, las que permiten a las partes que su voluntad
prevalezca, porque en la “póliza copropiedades” se impone el interés del
asegurador en su calidad de parte dominante. Por esto, las compañías
aseguradoras aseguran los bienes privados por medio de un contrato suscrito con
el representante de la persona jurídica sin que exista interés asegurable y en
la póliza copropiedades figura el edificio o conjunto como asegurado y
beneficiario, sin serlo.
Las “pólizas copropiedades” cuando aseguran los bienes privados desconocen
los siguientes artículos del C. de Co.
“(...)
“3) Los nombres
del asegurado y del beneficiario o la forma de identificarlos, si fueren
distintos del tomador;
“4) La calidad en
que actúe el tomador del seguro;
“5) La
identificación precisa de la cosa o persona con respecto a las cuales se
contrata el seguro; (...).
a) Numeral
3: “Los nombres del asegurado y del beneficiario o la
forma de identificarlos, si fueren distintos del tomador.”
En la póliza copropiedades cuando se aseguran los
bienes privados, figura como tomador, asegurado y beneficiario, el edificio o
conjunto. En esta póliza, según el C. de Co., el asegurado es el dueño del inmueble,
el propietario individual, no es el edificio o conjunto, porque los bienes
privados no están dentro de su patrimonio ni los administra; y el beneficiario
es la persona que tiene derecho a recibir la prestación asegurada, para este
caso, cada uno de los propietarios individuales, y por esto el edificio o
conjunto no puede tomar beneficio del siniestro de un bien privado, no debe
figurar como beneficiario. Como en este caso el asegurado y el beneficiario son
distintos del tomador, debería aclararse esta circunstancia en la
póliza o en el anexo, pero esta aclaración no figura en parte alguna.
b) Numeral 4
“La calidad en que actúe el tomador del seguro”.
El
edificio o conjunto no expresa la calidad en que actúa como tomador del seguro
de los bienes privados, porque mezcla en una sola póliza bienes que son
excluyentes: una cosa son los bienes comunes, otra muy distinta son los bienes
privados, por esto, no pueden resultar unidos en una sola póliza bajo la única
denominación de “edificio”, como sucede en algunas de ellas; ni siquiera con valores
independientes para los bienes privados y para los bienes comunes. El
aseguramiento de los bienes privados solo puede hacerse con pólizas
individuales para cada uno de ellos.
El artículo
864 del C. de Co. dice: Definición de contrato: “El contrato es un acuerdo de dos o más
partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica
patrimonial, (...)”. El edificio o conjunto no acata este artículo imperativo del
C. de Co., pues el tomador, el edificio
o conjunto, no tiene una relación patrimonial con los bienes privados.”
La póliza copropiedades no cumple con los
requisitos del artículo 1045 que dice:
“Son elementos esenciales del
contrato de seguro:
“1) El interés asegurable.
“(...)”.
Dice al respecto
la Corte Constitucional:
“
Los
elementos del contrato de seguro son: el interés asegurable, el riesgo
asegurable, la prima o precio del seguro y la obligación condicional del
asegurador. Su importancia radica en que, si falta alguno de ellos, el contrato
no produce efecto alguno.
De acuerdo con esta
cita de la Corte Constitucional encontramos el siguiente comentario: “Se dice
que no hay contrato de seguro si no se tiene un interés. Así, el interés
asegurable es un elemento que existe, y debe existir, previamente a la
celebración del contrato de seguro y, por supuesto, a la ocurrencia del
siniestro”.
El interés asegurable es una condición esencial, una norma de
orden público de carácter imperativo del C. de Co., que no se cumple en los
amparos de incendio y terremoto de los bienes privados que son contratadas por
el edificio o conjunto como lo analizaremos a continuación.
El C. de Co. establece, con
carácter imperativo, no supletivo, en el primer numeral del artículo 1045, que
el interés asegurable es un elemento esencial del contrato de seguro y en el
artículo 1083 explica quién tiene interés asegurable, así: “Tiene interés asegurable toda persona
cuyo patrimonio pueda resultar afectado, directa o indirectamente, por la
realización de un riesgo (...).”
“La concepción tradicional define al
interés asegurable como una relación económica”
[15], en consonancia con el
artículo 1083 del C. de Co. en comento que se refiere a “patrimonio”. De
acuerdo el artículo 32 de la ley 675, que dice:
“Objeto de la persona jurídica. La propiedad
horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica
conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto
será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar
los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y
hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”.
El edificio o conjunto no tiene
patrimonio y por esta razón los bienes privados no pueden formar parte de un
patrimonio inexistente; la persona jurídica no administra los bienes privados, como
aclara fehacientemente el artículo 32 citado; y tampoco los recursos patrimoniales
de la persona jurídica sufren desmedro alguno, directa o indirectamente, por la
realización de un riesgo en las unidades privadas. En conclusión, el edificio o
conjunto no tiene interés asegurable sobre los bienes privados.
Recientemente, las compañías de
seguros ACE Hemisférica, La Previsora y Mapfre, desconociendo el C. de Co.,
comenzaron a vender el aseguramiento de los bienes privados contra incendio y
terremoto en una sola póliza, junto con los bienes comunes. Como
ejemplo ilustrativo, en una ocasión
seguros AIG rechazó el aseguramiento de algunos bienes privados -aun
contando con la autorización escrita de casi todos los propietarios,
individualmente considerados-, aduciendo que ni contando con esta autorización
podía el administrador asegurar los bienes privados, pero esta compañía en este
momento está ofreciendo la
“Póliza
de todo riesgo para copropiedades (con o sin áreas privadas)”
.
Cuando Mapfre se pronunció a raíz de la queja interpuesta
contra esta entidad ante la Superintendencia Financiera por la falta de interés
asegurable en el aseguramiento de los bienes privados por incendio y terremoto
por parte del edificio o conjunto, adujo que sí existe el interés asegurable en
el amparo de los bienes privados, sin argumento alguno. Posteriormente sí reconoció
por escrito
que no hay interés asegurable en estos amparos, pero argumentó que se trata del
artículo 1038 del C. de Co., “Seguro por
cuenta de un tercero (...) sin poder para representarlo”. Aunque fuera cierto
este argumento jurídico, que no lo es, no convierte a la póliza en eficaz,
porque sin interés asegurable la póliza no surte efecto alguno ya que la
condición de que haya interés asegurable por parte del tomador es un mandato
del C. de Co. que no pueden evadir las partes contratantes.
La
C. P. en su artículo 335 establece que la actividad aseguradora es de interés
público. Conforme a este artículo 335 de la C. P. encontramos el siguiente texto:
“De igual forma, el presente análisis es un llamado a
algunas aseguradoras –un grupo minoritario, estamos seguros de ello–, para que
tomen las medidas necesarias en el sentido de que sean sus suscriptores, y no
los jueces, quienes definan desde el inicio la presencia del interés
asegurable; y evitar los frecuentes inconvenientes al momento de cumplir con su
obligación.”
De acuerdo con esta cita, las
compañías de seguros, como entidades prestadoras de un servicio público, deben
prever, antes de suscribir las pólizas, que el edificio o conjunto tenga
interés asegurable sobre los bienes que pretende asegurar, esto, con el fin de
que se cumplan los requisitos para un reconocimiento del daño cuando ocurra un
siniestro.
Como no
hay interés asegurable sobre los bienes privados, y el C. de Co. se refiere a
contratos, no a amparos, es de suponer que es ineficaz toda la póliza por no
existir interés asegurable en parte de ella, por lo que queda a criterio del asegurador,
por carencia de soporte jurídico, reconocer parte de la póliza o invalidarla
por completo. Es que en el amparo de los bienes comunes hay interés asegurable,
se actúa por cuenta propia, y se especifican o deben especificarse claramente
los bienes asegurados; y en el amparo de los bienes privados no existe interés
asegurable; se actúa sin poder para representar a los propietarios
individuales; y no se identifican los bienes privados, sus propietarios ni sus
valores asegurados. Estas pólizas, contrarias al C. de Co. no gozan de certeza
jurídica alguna de reconocimiento en caso de daño.
En consecuencia, acatar el
artículo 15 “Seguros” de la ley 675 es imposible acogiendo el C. de Co., porque
ajustado a este decreto, y al trámite de la ley 675 en el Congreso, los únicos
que pueden asegurar su unidad privada son los propietarios individuales.
La “póliza copropiedades” riñe con la buena
fe a la que deben estar sometidos todos los contratos. Dice el C. de
Co. en su artículo 863: “Las partes deberán proceder de buena fue exenta de
culpa en el período precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se
causen”; en el artículo 871 dice que debe haber buena fe en el contrato;
y en el artículo 1603 dice que debe haber buena fe en su ejecución. La
“póliza copropiedades” choca igualmente con el artículo 83 de
la C. P. cuyo texto manifiesta que las actuaciones de los particulares y de las
autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe.
En el período precontractual y
contractual no puede haber buena fe por
parte del asesor y de la compañía aseguradora si ofrecen y contratan el amparo
de los bienes privados a sabiendas de que en caso de siniestro, jurídicamente,
el “Ajustador de Seguros” no determinará la responsabilidad de la compañía
aseguradora en el reconocimiento del daño, por no existir interés asegurable en
su contratación. Y en la ejecución del contrato no hay buena fe cuando se niega
el reconocimiento del daño porque figura como beneficiario y asegurado el
edificio o conjunto, sin serlo jurídicamente, pero así redactó la póliza la
aseguradora.
Las “pólizas copropiedades” en las que se aseguran los
bienes privados, amparados en el artículo 15 de la ley 675 en comento, desconocen
o parecen desconocer que el artículo 841 del C. de Co., dice: “Representación
sin poder. El que contrate a nombre de otro sin poder o excediendo el límite de
éste, será responsable al tercero de buena fe (...) y de los demás perjuicios
que a dicho tercero (...) se deriven por tal causa”. En efecto, el
administrador debe responder por perjuicios cuando asegura los bienes privados
sin poder de los propietarios individuales para representarlos y porque lesiona
a quienes previa o posteriormente deben contar con el seguro de incendio y
terremoto por su unidad privada en cumplimiento del contrato de hipoteca.
El desconocimiento de los
anteriores mandatos imperativos del Código de Comercio implica que estas
pólizas, por llamarse “póliza copropiedades” y asegurar bienes privados; por no
identificar a los propietarios individuales, a cada una de las unidades
privadas ni los valores individuales;
por omitir la aclaración de que los asegurados y beneficiarios son
distintos al tomador; por no tener interés asegurable; por
no suscribirse de buena fe; por contratar los bienes privados sin poder de los
propietarios individuales, no tienen probabilidad jurídica de reconocimiento.
Dice el
artículo 1038:
“Seguro por cuenta de un tercero y ratificación. Si el tomador estipula el
seguro en nombre de un tercero sin poder para representarlo, el asegurado puede
ratificar el contrato aún después de ocurrido el siniestro. El tomador está
obligado personalmente a cumplir las obligaciones derivadas del contrato, hasta
el momento en que el asegurador haya tenido noticia de la ratificación o del
rechazo de dicho contrato por el asegurado.
“Desde el momento
en que el asegurador haya recibido la noticia de rechazo, cesarán los riesgos a
su cargo y el tomador quedará liberado de sus obligaciones, (...)”.
Seguros Mapfre argumentó que en estas
pólizas no se acogía el artículo 1039 del C. de Co. sino a este artículo 1038, con
los siguientes argumentos:
“(...) Esta
situación supone que así el tomador tome el seguro por cuenta de un tercero sin
que medie interés asegurable, en los seguros de daños el beneficiario será
aquél que sufre el perjuicio económico, en
el caso que nos ocupa puede ser por ejemplo los propietarios de los
apartamentos o bienes privados, quienes pueden ratificar su posición incluso
luego de ocurrido el siniestro ya que la aseguradora está asumiendo dicho
riesgo. Sin embargo, en el momento en que estos rechacen el contrato, cesa la
obligación del asegurador, por ende la
prima se considera devengada hasta el momento que el asegurador haya tenido
noticia de la ratificación o del rechazo de dicho contrato por el asegurado”.
Reconoce Mapfre que en el
aseguramiento de los bienes privados en la póliza propiedades no media interés
asegurable, y así acepta que desconoce el mandato imperativo del C. de Co. de
los elementos esenciales del contrato de seguros, no obstante, pretende con la cita de este artículo 1038,
dar validez jurídica al aseguramiento de los bienes privados acá cuestionados.
Y se trata de una empresa española, posicionada en el país, con presencia en 45
países del mundo. No, el interés asegurable siempre tiene que existir, si no
existe, el contrato es ineficaz. Entonces, son ineficaces las pólizas
copropiedades que aseguran los bienes privados contra incendio y terremoto.
Además, cuando Seguros Mapfre conoció
una solicitud para que eximiera del seguro a una unidad privada, contestó con
un rotundo NO, ES IMPOSIBLE, con el argumento de que “no aseguramos
parcialmente las áreas privadas (...) y no amparamos en caso de que se deseen
excluir algunas unidades privadas”,
lo que claramente contradice el concepto citado donde se pronuncia sobre la
posibilidad del rechazo del contrato. Así es como Mapfre, en la práctica, desconoce
sus propios argumentos y el C. de Co.
El principio de presunción de veracidad se aplica
generalmente a la administración pública, a pesar de que uno de los principios
esenciales del derecho contractual es la veracidad. Y solo cuando hay verdad
hay seguridad jurídica. Porque para que un contrato tenga posibilidad de
reconocimiento pleno, debe ajustarse a la verdad y las “pólizas copropiedades”,
en lo que se refiere al aseguramiento de los bienes privados, no son ciertas,
porque los bienes privados no existen en copropiedad. Las
aseguradoras, antes de reconocer el siniestro, verifican si hay veracidad en el
contrato. Si el asegurado no manifestó la verdad puede negársele el reconocimiento
del daño o reconocerlo con una penalidad.
No
se ajusta a la verdad, como lo expresó Mapfre en el aparte que citamos en el
numeral anterior, que “(...) el beneficiario será aquél que sufre el perjuicio
económico (...)”, con lo que implícitamente reconoce que el edificio o conjunto
puede figurar como beneficiario y asegurado de los bienes privados en la póliza,
sin serlo. Todos sus argumentos muestran que en sus ventas no les interesa que
haya veracidad, porque en la inmensa mayoría de las pólizas de seguros contra
terremoto no se da lugar a la reclamación.
Estas
faltas a la verdad son comunes en las “pólizas copropiedades”, a las que les
aunamos la carencia de veracidad al identificar los bienes asegurados, como lo
podemos apreciar en las pólizas de Mapfre 2901214001438 y 4205216000003, las que coinciden en
expresar:
Actividad: Áreas comunes
vivienda [...] Unidades Comunes 1 – Unidades Privadas [###]. La falta de verdad
radica en que en la primera póliza las unidades privadas sí son viviendas, son
casas; y en la segunda póliza hay apartamentos, parqueaderos, locales y oficinas,
entonces, la destinación, así definida, no es cierta; además no es cierto el
término “actividad”, la palabra correcta es “destinación”; y las viviendas no
son áreas, aunque sí tienen áreas construidas.
Cabe concluir que generalmente la
compañía de seguros, ni la agencia colocadora averigua o comprende las
destinaciones del edificio o conjunto para redactar la póliza, ni el
administrador lee el contrato; el asesor no sabe del régimen de propiedad
horizontal y no le importa que su venta sea veraz y pueda tener reconocimiento;
y el administrador es un lego en el ramo de los seguros y confía, o le conviene
confiar, en lo que declare su asesor. En general se puede afirmar que el desconocimiento
de la ley 675 y del Código de Comercio en las partes contratantes de estas
pólizas, es protuberante, y en todos los casos, el lesionado es el tomador.
La
falta de veracidad en las pólizas es causal de no reconocimiento del daño y el
desconocimiento de la norma no exime de responsabilidad. Los asesores y
compañías aseguradoras están en la obligación de estudiar a profundidad la ley
675 para poder prestar un servicio en beneficio del público, como lo ordena la
C. P., y no exclusivamente en pro de sus intereses económicos.
Los
temas tratados en los numerales 5 a 10, se repiten y sintetizan en la siguiente
cita:
“Asegurar
por medio de la administración los bienes comunes y los bienes privados, sería
lo indicado para que los propietarios de los bienes privados tengan asegurado
su inmueble en el 100% de su valor. El problema es que en este caso queda la
copropiedad aún más lesionada por las cuotas de administración no recuperables.
Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que la copropiedad no tiene interés
asegurable sobre los bienes privados, de donde la póliza, al constituirse
incluyendo los bienes privados, debe prever la situación jurídica para que no
se incurra en errores en cuanto a los asegurados y beneficiarios de las pólizas
que lleven eventualmente a la compañía de seguros a la objeción de un pago
indemnizatorio sobre las pérdidas de un bien privado, bajo el argumento de que
no se tenía interés asegurable por el tomador y/o asegurado de la póliza.
“No
puede la copropiedad, a su nombre, asegurar un bien que no es de su propiedad
–en este caso diríamos, mejor, de su incumbencia, (...). Por lo tanto, para
asegurar bienes comunes y bienes privados se requiere la autorización expresa
de cada uno de los propietarios
individualmente considerados y éstos serían los beneficiarios sobre su bien
privado.”
Dice el C. de Co. sobre la pluralidad o coexistencia de seguros:
Artículo 1094: “Hay pluralidad o
coexistencia de seguros cuando estos reúnan las condiciones siguientes:
1) Diversidad de
aseguradores;
2) Identidad de
asegurado;
3) Identidad de
interés asegurado,
4) Identidad de
riesgo.”
Los bienes hipotecados cuentan con un seguro por incendio “y”
terremoto, excediendo el mandato del numeral 3 del artículo 101 del E.O.S.F. o
decreto 663 de 1993, que establece que el propietario del bien objeto de
hipoteca está en la obligación de contratar un seguro de incendio “o” terremoto,
para garantizar el pago del préstamo hipotecario, o el banco puede contratar el
seguro por cuenta del deudor. La entidad financiera tiene interés asegurable al
garantizar de esta manera el pago de su préstamo y cumple con el mandato legal.
Y
el edificio o conjunto asegura los bienes privados, incluyendo los bienes
hipotecados, haciendo uso de la
autorización del artículo 15 de la ley 675 objeto de análisis, sin
acatar un ordenamiento legal y sin que tenga interés asegurable. El
cumplimiento de
esta autorización
de la ley 675 por parte de los órganos de administración riñe con el
C. de Co.
pues la existencia de los dos seguros genera pluralidad o coexistencia
de seguros hecho que da lugar al no
reconocimiento de la póliza, a no ser que se cumpla con los siguientes
requisitos del C. de Co.:
Artículo 1093: Información sobre coexistencia
de seguros.
“El asegurado deberá
informar por escrito al asegurador los seguros de igual naturaleza que contrate
sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su
celebración.
“La inobservancia de
esta obligación producirá la terminación del contrato, a menos que el valor
conjunto de los seguros no exceda el valor real del interés asegurado.”
Este artículo es un mandato de orden imperativo. Si no
se informa a las aseguradoras tal como lo ordena el C. de Co., se presume la mala
fe, lo que da lugar a la terminación del contrato, pues los dos seguros –el de la entidad financiera y el de los bienes
privados contratados por la copropiedad- generalmente exceden el valor real del
interés del asegurado, ya que el edificio o conjunto suele asegurar a valor de
reconstrucción, y la entidad crediticia por mandato del numeral 3 del artículo 101 del
E.O.S.F., o decreto 663 de 1993, asegura el valor comercial de
la parte destructible del inmueble, es decir, descontando el terreno.
Este artículo 1093 del C. de
Co. lo reitera la Superintendencia Financiera en Concepto No. 2003016943-2 de
junio 27 de 2003, así: “(...) los presupuestos para el pago de
la indemnización en casos de coexistencia de seguros son la buena fe por parte
del tomador y el aviso al asegurador de la contratación de los seguros dentro
de los diez días siguientes a la fecha de su celebración”.
Y añade esta entidad que si no se da el aviso dentro del plazo establecido, se
presume la burla, la mala fe, y cada seguro es nulo si se ha contratado de mala
fe; que si el asegurado omite informar al asegurador el nuevo seguro dentro del
término de diez días a partir de su celebración, el seguro anterior termina, no
produce efecto alguno, no da lugar a una indemnización.
Y este seguro anterior, el que no produce efecto alguno, suele ser
el de la entidad crediticia. Por todas estas razones no es posible entender por
qué la Superfinanciera aprobó la póliza AIG
“PÓLIZA DE TODO RIESGO PARA COPROPIEDADES (CON O SIN ÁREAS PRIVADAS)” (...)
fecha de depósito ante la sfc: [Superintendencia Financiera de Colombia] 10 de
diciembre de 2012”,
porque esta póliza puede generar coexistencia de seguros y además, se suscribe
sin que exista interés asegurable por parte del edificio o conjunto sobre las
áreas privadas, como lo confesó Mapfre en la carta citada.
Por todo lo explicado, basta con que un solo
propietario individual cuente con dos seguros sobre su unidad privada, cuyos
montos excedan el valor de inmueble, para que ninguno de los dos seguros tenga
reconocimiento. De esta
manera ACE Hemisférica, Mapfre, La Previsora, AIG,
Liberty y demás compañías que aseguran en la “póliza copropiedades” los bienes
privados hipotecados incrementan sus
capitales a costa de pólizas que no surtirán efecto alguno.
Además de los artículos 1093
“información sobre coexistencia de seguros” y 1094 “pluralidad o coexistencia
de seguros”, ya reseñados, el Código de Comercio se refiere a la coexistencia
de seguros, en los artículos imperativos 1076, “obligación de
informar la coexistencia de seguros” y 1092,
“indemnización en caso de coexistencia de seguros”.
Como podemos apreciar, los propietarios individuales que tienen su bien
hipotecado son obligados por la entidad crediticia a tener un seguro por
incendio y terremoto, y el edificio o conjunto los asegura por los mismos
amparos -haciendo uso de la autorización del artículo 15 “Seguros”, sin estar
obligado-, y sin que el propietario individual tenga posibilidad alguna de
renunciar a este seguro, por política general de las aseguradoras, generando
coexistencia de seguros y convirtiendo en ineficaces las dos pólizas.
El endoso en seguros es un agregado
o constancia de modificación a la póliza mediante un anexo y así se convierte
en una parte legal de la misma. Dice con relación a los endosos el C. de Co.:
“Artículo
1048. Documentos adicionales que hacen parte de la póliza. Hacen
parte de la póliza:
“(...)
“2) Los anexos que se emitan
para adicionar, modificar, suspender, renovar o revocar la póliza”.
Comencemos por citar
el siguiente aparte de un documento publicado conjuntamente por Liberty y
Fasecolda, el que después de recomendar el aseguramiento total del edificio o conjunto, dice:
“En caso de siniestro es posible
que se presente coexistencia de seguros sobre la copropiedad. Sin embargo, el
manejo de esta coexistencia lo llevan a cabo las aseguradoras entre sí,
utilizando para ello los procedimientos establecidos en el Código de Comercio.”
No es
cierto que la coexistencia de seguros se deba resolver en caso de siniestro,
como acabamos de explicarlo, soportándonos en los artículos 1094, 1093, 1076,
1092 del C. de Co. Es más, las aseguradoras pretenden resolver la coexistencia
de seguros ocasionada por el aseguramiento de los bienes privados en la “póliza copropiedades” inmediatamente
después de suscrito el contrato
, proponiendo
endosos.
Pero los
administradores no suelen dar a conocer los endosos de los propietarios
individuales porque no saben, ni les informa su asesor, sobre su importancia y
la consecuencia de no tramitarlos, y porque en ocasiones no les interesa informar
que aseguraron los bienes privados. Y a las aseguradoras les preocupa en
absoluto, no es de su incumbencia, resolver la coexistencia de seguros que
generaron asegurando bienes que ya estaban asegurados, por lo que no tienen
interés alguno en tramitar los endosos. Lo cierto es que la coexistencia de seguros no la
llevan a cabo las aseguradoras entre sí, utilizando para ello los
procedimientos establecidos en el Código de Comercio, como lo afirman Fasecolda
y Liberty en la cita acabada de trascribir. Y la verdad es que generalmente los
endosos no se conocen, o conociéndolos no se tramitan, y si se tramitan, el
banco en ocasiones no los acepta.
Si el banco acepta el endoso, debe
retirar de la póliza de seguros al inmueble descrito en el endoso y en
consecuencia, debe suspenderle el cobro del seguro contra incendio “y”
terremoto, porque al aceptar el endoso cuenta con la constancia de que será el beneficiario
en caso de reconocimiento de un siniestro. El valor por el que se deben
elaborar estos endosos no tiene respaldo normativo.
13. La manera como ACE
Hemisférica, La Previsora y Mapfre proceden con los endosos.
Los endosos los manejan ACE Hemisférica
y La Previsora con un criterio y Mapfre con otro rasero, como lo explicaremos a
continuación.
Como en las pólizas copropiedades de ACE
Hemisférica (ahora Chubb Seguros Colombia S.A.) y La Previsora no se especifica
el valor asegurado para las unidades privadas,
estas compañías elaboran los endosos
por el valor resultante de aplicar el coeficiente de copropiedad al valor de la
póliza del edificio, el que incluye bienes privados y bienes comunes, como si
partieran del supuesto de que el seguro de la entidad financiera ampara también
los bienes comunes.
Contrario
a esta presunción de ACE y La Previsora, la Superintendencia Financiera
se pronuncia diciendo que el seguro hipotecario es
por la parte privativa, excluyendo los bienes comunes, concepto que NO nos parece
acertado porque no es
posible determinar el valor
comercial, por ejemplo, de un apartamento que está dentro de un edificio en
propiedad horizontal, sin incluir los bienes comunes como losas, fachadas,
techos; como tampoco es posible determinar el valor de una casa en una unidad
inmobiliaria cerrada excluyendo los bienes comunes, pues su valor comercial depende
del uso y disfrute de bienes comunes como piscinas y zonas de circulación.
El
criterio de Mapfre no coincide con el de ACE y La Previsora, ni con el de la
Superintendencia Financiera pues elabora el endoso de la póliza para el banco hasta
por el valor insoluto de la deuda. Ejemplaricemos el modus operandi de estos
dos tipos de endosos.
Veamos
la “Póliza de seguro de todo riesgo daño material para copropiedades” de esta compañía
y cómo procede con los endosos:
Nombre:
Antioquia Premium PH
AREAS COMUNES Y PRIVADAS AREA TOTAL CONSTRUIDA
|
|
VALORES ASEGURADOS
EDIFICIO
9.000.000.000
Como el artículo 15 autoriza que
se asegure el edificio o conjunto que garantice la reconstrucción total, suele estimarse en la póliza el valor
de reposición a nuevo mediante un estudio de áreas global, sin discriminar una
a una cada unidad privada. En este caso
se declaró un valor de $9.000.000.000.- para lo que ACE llama “edificio” –como vemos, para esta
compañía no existen conjuntos, sino “edificio”-, término inexacto cuando se
trata de conjuntos de edificios, máxime cuando en esta póliza se trata del conjunto
o unidad inmobiliaria cerrada Antioquia Premium conformado por 113 casas, más
zonas de uso y propiedad común. Por llamar esta póliza “edificio” a un conjunto
de casas privadas más bienes comunes de recreación, contradice la licencia de
construcción y el título III de la ley 675 que se refiere a unidades
inmobiliarias cerradas como construcciones independientes con bienes comunes. Así,
esta póliza carece de veracidad.
Con miras a resolver la
coexistencia de seguros, ACE Hemisférica -ahora Chubb Seguro Colombia-, tiene
diseñada una página con el siguiente texto: “Si tiene crédito
hipotecario y va a solicitar su respectivo endoso, favor devolver el formulario
adjunto debidamente diligenciado al correo electrónico de la
administración, mil gracias”. Dice también:
“Para la emisión de los endosos de las copropiedades a favor de
las entidades crediticias y ante la exigencia de éstas que el valor asegurado
debe corresponder al valor comercial del
inmueble, nos permitimos hacer las siguientes precisiones:
“1. El endoso se
liquidará por el valor que resulte de multiplicar su coeficiente por la suma
asegurada del edificio que figure en la póliza.
“2. Si la entidad requiere un valor superior al que resulte de
la operación mencionada en el punto anterior, le recomendamos comunicarse con
nuestra oficina, para indicarle el costo del seguro por el valor asegurado
adicional y los requisitos o documentos a soportar.
“3. El costo del seguro mencionado en el punto anterior, debe
cancelarse previamente a la expedición del endoso para su presentación a la
entidad, de lo contrario la compañía de seguros no emitirá el mismo.
“4. Se debe resaltar, que si Usted hace entrega del endoso por
el valor resultante del coeficiente y la exigencia de la institución es por un
valor mayor, ésta haría devolución del mismo, ya que se estaría incumpliendo
con sus requerimientos de valor y le generaría un cobro adicional en su
crédito.
SEGURO INCENDIO Y TERREMOTO
SOLICITUD DE ENDOSO
“Los copropietarios que tienen deudas hipotecarias pueden
solicitar el endoso a la Aseguradora, a favor de dichas Instituciones, con el
fin de que en sus cuotas mensuales no sigan pagando doblemente primas por sus
seguros de Incendio y Terremoto.
“Para expedir los endoso se requiere la siguiente información:
(...)
Es de resaltar que a ACE solo le
inquieta el pago doble del seguro, y no su no reconocimiento por la
coexistencia de seguros que ocasionó, arbitrariamente, haciendo uso de su
posición dominante, sin respaldo jurídico alguno. Y es más lamentable que para
resolver la coexistencia de seguros mediante endosos la condicione a la compra
de un seguro adicional, si es necesario, para satisfacer su afán de lucro
vendiendo estas perjudiciales pólizas.
Como el valor asegurado es
global, para elaborar el endoso ACE Hemisférica, ahora Chubb, deduce el valor
asegurado de cada propiedad privada aplicando el coeficiente de copropiedad al
valor de la póliza, desconociendo que este contrato de seguro tiene otros
amparos para la administración como sustracción, rotura de maquinaria, “Amparo Opcional Gastos Por Arrendamiento Temporal o
Disminución De Ingresos Por Arrendamiento”, amparos que no le incumben al seguro del bien hipotecado.
Analicemos este otro texto de ACE:
“¿Paga un seguro en tu deuda hipotecaria? si es así, está pagando dos veces
el mismo servicio, tanto en el crédito bancario como en su copropiedad. Con
nuestro servicio de endosos pagas sólo una vez, así recibes más beneficios y
cobertura a costos bajos.”
Este texto muestra que ofrecen el
endoso como un servicio y no lo plantean como una necesidad, ya que si no se
utiliza el “servicio de endosos” hay coexistencia de seguros y así se incurre
en un doble gasto sin compensación posible, porque en caso de siniestro no
tiene reconocimiento ninguno de los dos seguros. Es imposible entender por qué
razón con el servicio de endosos se reciben “más beneficios y cobertura a
costos bajos”, a esta afirmación no le vemos explicación alguna.
Y su guía de endosos dice:
“En Hemisférica
de Seguros te ayudamos a economizar. Te invitamos a que consultes cómo
hacerlo.... Ingresa a nuestra página web y sigue los siguientes pasos:
www.hemosferica.co. Solicitud de endoso. Envíe solicitud de endoso,
Completa y envía el formulario.”
Les interesa ayudar a economizar, no
la coexistencia de seguros que su póliza arbitraria generó.orm
Al igual que ACE Hemisférica, La
Previsora declara un solo monto para todo el edificio o conjunto, sin que el
edificio o conjunto tenga interés asegurable sobre los bienes privados y
generando coexistencia de seguros. Al final de la póliza La Previsora se
refiere a los endosos, así:
“IMPORTANTE –
ENDOSOS
“Los
Copropietarios que tienen deudas vigentes ante las Entidades Financieras pueden
solicitarnos los endosos a favor de dichas entidades, para que en sus cuotas
mensuales de amortización no le sigan cobrando primas por incendio y terremoto.
[Esto no es cierto, pues queda a opción del banco]
“Para expedir los
endosos se requiere la siguiente información: “Nombre(s) (...)
“Nombre de la
entidad financiera
“Descripción del
apartamento, garaje y cuarto útil
“Avalúo Comercial
o Valor Asegurado del apartamento por la póliza del banco.
“Esperamos que
esta información sea de su utilidad y gustosamente atenderemos (...).”
Duele que La Previsora diga que “pueden solicitarnos los endosos”
como si se tratara de un asunto de poca monta, sin mayor importancia.
El asesor que vendió el amparo para los bienes privados y los bienes comunes
conjuntamente en la “póliza copropiedades” no se toma la molestia de averiguar
quiénes tienen seguro hipotecario para vender el seguro adicional y poder
tramitar el correspondiente endoso. La coexistencia de seguros no es un
problema que asuma la compañía de seguros aunque sí fue quien lo generó. Al
contrario, la compañía de seguros y sus agentes dejan esta problemática en
manos de los administradores y de los propietarios damnificados sin importarles
la coexistencia de seguros que su póliza ha generado, con los nefastos
resultados para el propietario individual, para la entidad financiera y para el
edificio o conjunto.
Las
aseguradoras no parecen comprender que las dos pólizas, la del banco y la del
edificio o conjunto, son totalmente distintas, porque no coinciden en los
valores, las coberturas, los deducibles,
los sublímites, los deméritos, las depreciaciones, y las exclusiones, y porque
cada compañía de seguros elabora sus pólizas con políticas propias, de tal
manera que dos pólizas, aunque tengan los mismos amparos, por el mismo bien y
con los mismos valores, no tienen
parangón posible y, sin embargo, casi todos bancos aceptan los endosos,
posiblemente, porque cada compañía aseguradora suele tener su propio banco, o,
como Mapfre, tiene inversiones en muchos bancos.
Por
concebir ACE Hemisférica y La Previsora de la misma manera las pólizas y los
endosos, todas las observaciones que les hicimos a los endosos emitidos por
ACE, para propiciar la resolución de la coexistencia de seguros, también le son
aplicables a La Previsora.
El
análisis de los endosos por
parte de Mapfre tiene como soporte las siguientes pólizas:
1.
Póliza 420516000003
Urbanización
Nueva Villa de Aburrá, III etapa PH
Áreas
comunes
$16.991.888.051.00
Áreas
privadas $
7.282.237.736.00
2.
Póliza 2901214001438
Unidad
Antioquia Premium
Áreas
comunes
$ 7.200.000.00
Áreas
privadas 1.800.000.00
Como ya
tuvimos la oportunidad de explicarlo, es imposible saber por qué se refieren a
“Áreas” y no a “Bienes”. A
continuación mostramos un endoso de esta segunda la póliza, de Mapfre para el
Banco Popular:
“Ramo:
Copropiedades
“Tomador: Unidad Antioquia Premium
“Asegurado: Unidad Antioquia Premium
“Beneficiario: Banco
Popular
“Mapfre Seguros Generales de Colombia S.A hace constar que: el primer
beneficiario en caso de reclamación es:
“Banco Popular (...) Hasta el monto de la deuda sin exceder el valor
asegurado de la póliza el siguiente bien.
“Propietario/Asegurado: XXXX
“Valor asegurable del área privada y común XXXX [Valor de la deuda
inicialmente contraída]
“Dirección del riesgo: XXXX Casa XX
Mapfre elabora
el endoso para el banco por el valor de la deuda inicial y “Hasta el monto de la deuda”, con lo que parece suponer que el banco
solo asegura el saldo insoluto de la deuda. Esta fue una práctica bancaria
irregular que se conoció después del terremoto de Armenia cuando los deudores
hipotecarios se sorprendieron al conocer que las entidades financieras les
cobraban el seguro por el valor del bien y el banco solo tomaba la póliza por
el saldo de la deuda, lo que trató de “corregirse” en algunos casos devolviendo
el exceso cobrado por el seguro, pero solo resarciendo el daño por el valor
asegurado, cuando el daño se reconoció.
Mapfre con estos endosos posiblemente se acoge a esta práctica bancaria. Aunque
todo da a entender que Mapfre no tiene su propio banco, sí hizo alianza con el
Banco Agrario e invirtió en numerosos bancos del país. Produce malestar pensar que
en los bancos en los que Mapfre tiene fuerte influencia, se opere tal como se
denunció a raíz del terremoto del eje cafetero, sin el que esta irregularidad
no hubiera sido conocida.
El
valor de estos endosos también puede deberse a una confusión de Mpfre: el valor
de la deuda o saldo insoluto del crédito se ordena tener en cuenta para el
seguro de vida del dueño del inmueble hipotecado, no para el seguro de incendio
o terremoto del inmueble hipotecado, el que es por el valor comercial de la
parte destructible, tal como lo ordena el EOSF, en el artículo 120, numeral 2. Parece
increíble que una compañía como Mapfre incurra en tamaño desconocimiento legal.
Si la entidad crediticia rechaza
los endosos, el problema no es de Mapfre sino del banco, porque, en palabras de
la directora comercial de Javier Escobar Uribe y Cía. que vendió la susodicha
póliza: “
11. D) Consideramos
que la entidad bancaria sí se encuentra obligada a aceptar el endoso siempre y
cuando se cumpla con unas características mínimas de aseguramiento las cuales
se atienden en el presente caso (...).
Veamos cuáles son las partes en
el contrato de seguro que trae el artículo 1037 del C. de Co.:
“Son
partes del contrato de seguro:
“1) El asegurador, o
sea la persona jurídica que asume los riesgos, debidamente autorizada para ello
con arreglo a las leyes y reglamentos, y
“2) El tomador, o sea
la persona que, obrando por cuenta propia o ajena, traslada los riesgos.
En la “póliza copropiedades” el
propietario individual no es el asegurado, el beneficiario, ni el tomador, y no se menciona en la póliza ni en los
anexos, de manera que no es parte en el endoso que modifica la póliza, pero sí
es un intermediario que por azar figura en la constancia de endoso como PROPIETARIO/ASEGURADO.
Los
endosos por el valor de la deuda inicialmente contraída; los endosos por el
monto del coeficiente de copropiedad del inmueble aplicado al valor de la
“póliza copropiedades”; los endosos de pólizas copropiedades donde no se
aseguren las propiedades privadas por el valor comercial de la parte
destructible del inmueble; los endosos de pólizas amparando bienes privados
donde figure la persona jurídica del edificio o conjunto como tomador,
asegurado y beneficiario, no deben ser aceptados por los bancos, pues no
garantizan el pago del préstamo otorgado.
Ni siquiera en el evento de que se igualen los valores
asegurados del edificio o conjunto y el de la entidad crediticia, debe la
entidad financiera suprimir el seguro del bien a ella hipotecado para obviar la
coexistencia de seguros, porque se quedaría con la promesa de darle prioridad
en caso de resarcimiento del daño, el que jurídicamente no tiene probabilidad,
por el incumplimiento general al C. de Co. en la “pólizas copropiedades” donde
se aseguran los bienes privados. De tal manera que en estos casos los bancos se
están quedando sin garantía para sus créditos hipotecarios, lo que nos les causa
mayor preocupación pues el seguro de incendio y terremoto del bien hipotecado
es solo una garantía adicional, ya que el banco solo concede préstamos a
quienes tienen diferentes garantías para el pago de la deuda, una de ellas, el
seguro de vida.
El costo total de las 5 pólizas referenciadas en este
escrito fue de $84.391.556 (ochenta y cuatro millones trescientos noventa y un
mil quinientos cincuenta y seis pesos). Este dato ilustra la enorme cantidad de
dinero que se están gastando los edificios y conjuntos en pólizas que no
tendrán reconocimiento pues parte de los bienes asegurados suelen incurrir en
coexistencia de seguros y como lo veremos más adelante, se aseguran inmuebles
no susceptibles de ser asegurados, esto es, que no tienen probabilidad de destruirse,
arruinarse o deshacerse en caso de incendio y terremoto y, sin embargo -como ya
lo vimos-, se aseguran a valor de reconstrucción.
ACE Hemisférica, La Previsora y Mapfre no
retiran de la “póliza copropiedades” a los bienes ya asegurados por el banco
por lo que solo dan como opción los endosos, y aunque propician tímidamente la
resolución de la coexistencia de seguros, no la garantizan.
Como en la “póliza copropiedades” es general el incumplimiento a los
requerimientos del artículo 1093 del C. de Co. explicados en el numeral 11. La “coexistencia
de seguros” en el C. de Co.: “El asegurado deberá
informar por escrito al asegurador los seguros de igual naturaleza que contrate
sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su
celebración”, la coexistencia no se resuelve y por tal razón estas
pólizas son ineficaces, por las siguientes razones:
-Los administradores no acostumbran
enviar correos masivos informando del aseguramiento de los bienes privados a
los propietarios individuales, la coexistencia de seguros para los bienes
hipotecados y la existencia de los endosos para resolver la coexistencia de
seguros.
-El administrador no explica a los
copropietarios el perjuicio que sufren por la no gestión y aceptación por parte
de la entidad financiera, de los endosos.
-Los
propietarios individuales no
son ilustrados por el vendedor de la póliza para que resuelvan la coexistencia
de seguros llevando a la entidad crediticia la constancia de la modificación de
la “póliza copropiedades” con miras a que el banco los exima del seguro por el
crédito hipotecario.
-Los
propietarios individuales no siempre gestionan el endoso, o el banco no lo acepta.
-Los propietarios individuales no
pueden ser obligados a que adquieran un seguro adicional para equiparar los dos
aseguramientos, el del banco y el del edificio o conjunto, como única salida
para tramitar el endoso.
-Los
deudores hipotecarios generalmente no reciben del banco un certificado individual y copia de
las condiciones del contrato del
seguro de su propiedad privada, como lo ordena el EOSF en el artículo 120,
artículo 2º, inciso 3º, para poder dar aviso a la compañía de seguros dentro de
los 10 días siguientes a la contratación del seguro de su unidad privada por
parte del edificio o conjunto, como única manera de que no se presuma la mala
fe y sean eficaces los dos contratos.
-Los propietarios individuales no
obtienen del edificio o conjunto ni de la compañía aseguradora la exclusión de
su unidad privada de la póliza colectiva para los bienes privados y los bienes
comunes.
-Los propietarios individuales no
son convocados por el administrador para que le informen si cuentan previamente
con un seguro de incendio y terremoto sobre su unidad privada, y proceder a
relacionarlos en la póliza o certificado respectivo. No
obstante, dice ACE:
“En
la póliza o certificado respectivo, se dejará constancia de los otros seguros
existentes. El ASEGURADO deberá informar por escrito a ACE SEGUROS, dentro del
término de diez (10) días hábiles contados a partir de su celebración, los
seguros de igual naturaleza que contrate sobre los mismos bienes. En caso de
pluralidad o de coexistencia de seguros, los aseguradores deberán soportar la
indemnización debida al ASEGURADO en proporción a la cuantía de sus respectivos
contratos, siempre que el ASEGURADO haya actuado de buena fe. La mala fe en la
contratación de éstos produce la nulidad de este contrato.”
Observemos que esta
cita dice que “El ASEGURADO deberá informar por
escrito a ACE SEGUROS, (...) los seguros de igual naturaleza que contrate sobre
los mismos bienes” pero es que el asegurado es el edificio o conjunto, no el
propietario individual. El edificio o conjunto no tiene contratados otros
seguros, el que incurre o puede incurrir
en esa práctica es el propietario individual. Y agrega: “(...) los
aseguradores deberán soportar la indemnización debida al ASEGURADO en
proporción a la cuantía de sus respectivos contratos, siempre que el ASEGURADO
haya actuado de buena fe”. Y en estas pólizas copropiedades no es posible
cumplir con los requisitos para que se considere la buena fe, por las razones
reiteradamente expuestas.
Las
aseguradoras saben que en estas pólizas no puede haber buena fe; saben que en
la inmensa mayoría de los casos, no habrá siniestros entendido este término
como un
suceso que produce un daño o una pérdida considerables, de acuerdo con la
definición de siniestro del diccionario de la real academia española;
y que si se presenta un daño pequeño, lo reconocerán solo en pocos casos, pero
si es de grandes proporciones, si es un siniestro, tendrán argumentos jurídicos
sólidos para no reconocer el daño.
El negocio de los seguros busca vender sin pérdidas, sin
reconocer el daño, ahí radican sus jugosas ganancias, por esto, la teoría de
los seguros la manejan para su propia conveniencia, deformándola. También debemos agregar que “no se deja constancia de los
otros seguros existentes pues el administrador los desconoce y no suele
solicitar esta información de los propietarios individuales; y que ACE confunde
el “asegurado”, la propiedad individual, con el
“asegurado” declarado en la póliza, esto es, el edificio o conjunto.
Como a estos presupuestos no se les da cumplimiento jurídicamente,
no se actúa de buena fe y por lo tanto se produce la nulidad del “contrato”, de
la “póliza” como un todo, no del “amparo”, cuando al menos un propietario
individual cuenta con una deuda hipotecaria. Obsérvese que dice ACE “La
mala fe en la contratación de éstos produce la nulidad de este contrato.” No
dice: la nulidad de este “amparo”.
Entonces, cabe concluir que es la póliza la que es nula en su totalidad. Porque
la póliza es un contrato, y no contiene tantos contratos cuantos bienes
asegurados o amparos comprenda. Así no solo resulta afectado el propietario
individual sino también el edificio o conjunto.
La coexistencia de seguros generada en la “póliza copropiedades”
no se resuelve porque no es posible que se cumpla con el aviso dentro de los
diez primeros días hábiles ordenado por el C. de Co. en su artículo 1093 como
única manera de que haya buena fe, y no se garantiza que el asegurador elabore
el endoso, el propietario lo tramite y el banco lo acepte, por esta razón es incierto
que el seguro reconozca el daño en el
remoto caso de presentarse.
La “póliza copropiedades” al asegurar los bienes privados causa
grave perjuicio tanto a los propietarios individuales individualmente
considerados como a la administración del edificio o conjunto. Esto, debido a que a los propietarios individuales
se les incrementa indebidamente su cuota de administración y el edificio o
conjunto, como administrador de los dineros de los propietarios individuales
puestos a su disposición, gasta sumas importantes del dinero de los
propietarios individuales para pagar el seguro de las unidades privadas -cuando
acoge la autorización del artículo 15 “Seguros” de la ley 675-, pero no tiene
garantía de recoger totalmente este dinero a través de las cuotas de
administración, pues las expensas no siempre son recuperables, además, despilfarra
recursos pues hace un gasto, año tras año, sin posibilidad jurídica de compensación alguna.
Miremos las normas de la póliza de seguros de la entidad
financiera para los créditos hipotecarios, con el objeto de compararlas con el
proceder de la administración del edificio o conjunto cuando asegura los bienes
privados:
“En caso de mora,
EL BANCO podrá efectuar el pago de las primas por cuenta de LA PARTE
HIPOTECANTE y cobrará adicionalmente intereses moratorios sobre las primas
pagadas, pudiendo aplicar preferencialmente cualquier abono al pago de dichos
seguros. Es entendido que esta autorización no implica, en ningún caso ni en
forma alguna, responsabilidad para EL BANCO quien bien puede no hacer uso de
dicha autorización”.
En cambio, el edificio o conjunto en el aseguramiento de los
bienes privados no puede no incluir en el seguro de incendio y terremoto a los
morosos, o excluirlos en caso de que incurran en mora, porque las aseguradoras
no se lo permiten, así como tampoco conocemos reglamento que establezca la imputación
de los abonos preferencialmente al concepto de seguros y sus intereses.
Los comentarios que haremos a
continuación en este numeral se aplican perfectamente a la publicidad engañosa
que gira también alrededor del parágrafo 1º del artículo 15 pues estas
compañías suelen manejar como un solo texto el artículo 15 y su parágrafo 1º.
En este escrito hacemos todo lo contrario, los separamos, porque consideramos
que es la única manera de poderlos asir e interpretar correctamente.
Según la ley 1482 de 2011, la publicidad
es “toda forma y contenido de comunicación que tenga como finalidad influir en
las decisiones de consumo”. Así mismo, se define la publicidad engañosa como
“aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insuficiente, de
manera que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión”.
A publicidad engañosa recurren las compañías aseguradoras, los asesores en
seguros y las empresas avaluadoras.
Algunas de estas compañías, en su
publicidad, comienzan por recomendar el aseguramiento de los bienes comunes para
los edificios y conjuntos y entre líneas se pronuncian como si fuera necesario
e imprescindible el aseguramiento también de los bienes privados, ambos por el
valor de reposición, lo que no manda la ley 675, pero les genera los mejores
ingresos; otras, leen el artículo 15 con la palabra “obligando” “deberán” y
eluden el término “podrán”. Estas
tergiversaciones desinforman y les hacen enorme daño a los propietarios
individuales que se acogieron a la ley 675, ejemplo de ellas, son:
Dice
Mapfre en su publicidad:
“Mapfre. Copropiedades: El seguro de Copropiedades MAPFRE ha sido diseñado pensando en la
protección de las áreas comunes, por daños o pérdidas ocasionados por hechos fortuitos
y desastres naturales. Dentro de los bienes que se pueden amparar,
adicionalmente a las áreas comunes, se encuentran: garajes, terreno, áreas de
circulación, áreas de recreación, cimientos, salón comunal, pasillos, escaleras
terrazas, recepción, plantas eléctricas, circuitos cerrados de tv, motobombas,
ascensores, así como las áreas privadas.”
En este texto se evidencia la siguiente
problemática:
-Supone que los bienes privados existen en
copropiedad y por esto pueden asegurarse, lo que no es cierto.
-No distingue entre los bienes en
copropiedad de una copropiedad o comunidad y los bienes en copropiedad en el
régimen de propiedad horizontal, ni diferencia entre los bienes privados y los bienes comunes de propiedades
horizontales y unidades inmobiliarias cerradas.
-Tiene por objeto los bienes comunes pero
finalmente propone el aseguramiento de las “áreas privadas”, esto es, de los
bienes privados y por esto la podemos llamar “publicidad engañosa”;
-“Ignora” o pretende “ignorar” que la
“póliza copropiedades” que ampare bienes privados no será objeto de
reconocimiento.
Esta compañía referencia la
“póliza copropiedades” “PYMES individual”. Pareciera que ACE
haya asegurado al conjunto Antioquia Premium con un solo monto para “EDIFICIO”
porque concibe al régimen de propiedad horizontal como una PYMES. Nada
tiene que ver el régimen de propiedad horizontal con una PYMES, esta es una
ficción ingeniada por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, bastante
perjudicial y antijurídica, por cierto. Dice ACE:
”HEMISFÉRICA DE SEGUROS, se dedica a la
asesoría, consultoría, y auditorías de todo lo relacionado con los contratos de
seguros en Colombia, trabajando de manera colaborativa, con todas las
aseguradoras que operan en nuestro país, tanto las compañías de seguros
Colombianas como las extranjeras, para gestionar y encontrar la solución más
ajustada y económicamente viable a las necesidades de nuestros asegurados,
agregando valores diferenciadores a la relación
ASEGURADO-ASEGURADOR”
No es cierto
que HEMISFÉRICA
DE SEGUROS busque “(...) la solución más ajustada y económicamente viable a las necesidades de (...)” los asegurados,
todo lo contrario, busca la solución más ajustada y económicamente viable a las
necesidades de los asesores y de las aseguradoras, porque en sus
asesorías, consultorías y asesorías de seguros no consulta que:
- Exista
interés asegurable en el amparo de los bienes privados.
- No distingue
entre los bienes susceptibles de ser asegurados y los que no lo son por
tratarse de edificaciones con una baja probabilidad de daño estructural en caso
de incendio y terremoto, porque son sismo resistentes y acogen las normas que
previenen contra incendios, es decir, sin que exista riesgo que amerite la
compra de un seguro y desconozca que sin riesgo no hay contrato.
- No se
preocupa si su venta es ineficaz por haber ocasionado coexistencia de seguros.
c. AXA Colpatria.
Esta compañía dice así en su publicidad:
“De acuerdo con el artículo 15 de la Ley 675 de 2001, “todos los
edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal deberán
constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y
terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados”.
Obsérvese que
deforma, cambia, engaña sobre el artículo 15. Este artículo no dice “deberán”
sino podrán. Distorsionar así la norma es hacer publicidad engañosa, es engañar
al cliente, es buscar ventas con la apariencia de rigor normativo. Con el siguiente texto AXA Colpatria hace
terror, crea miedo, como es costumbre entre las aseguradoras, al decir:
“El Administrador es responsable del aseguramiento de la copropiedad,
por lo tanto, también responde por la inexistencia del seguro o la deficiencia
del que haya adquirido”.
Contrario a
esta cita, la ley no obliga el aseguramiento de la copropiedad, solamente
obliga a asegurar los bienes comunes susceptibles de ser asegurados. Y refiriéndose
a “la deficiencia del que haya adquirido” continúan:
“Es importante recordar que el valor asegurado debe ser suficiente y
las condiciones de contratación deben garantizar la reconstrucción total de los
bienes comunes”.
No. Esto no es
cierto. Cuando la ley 675 en el parágrafo 1º del artículo 15 ordena asegurar los bienes comunes susceptibles de
ser asegurados no habla de valor de reconstrucción. Se aseguran los bienes
comunes por el valor que deseen los copropietarios, el que tenga relación con
el riesgo esperado, si es que quieren
pretender salvar su patrimonio y no les interesa salvar vidas.
Este documento
se titula AXA COLPATRIA. REINVENTANDO LOS SEGUROS. Realmente, AXA Colpatria se
reinventa los seguros. Con esta trapisonda se hace una publicidad mendaz con
miras a engañar a los incautos administradores y copropietarios.
d. GAP Seguros – ICAT – GLOBALITY.
Esta
compañía se dedica al avalúo de bienes inmuebles y a la asesoría en seguros. Se
ofrece para hacer el estudio de áreas, supuestamente, para asegurar debidamente
los edificios y conjuntos sometidos a la ley 675 e ilustra con creces el no
reconocimiento de los reclamos a no ser que el tomador de la póliza sea un
experto en seguros. Paradójicamente, esta compañía no tiene los necesarios
conocimientos jurídicos, porque se hace publicidad para hacer avalúos a valor
de reposición a nuevo en propiedades sometidas a la ley 675, como si fuera un
mandato de orden público de la ley 675 y se tratara de la única opción posible;
como si en Colombia todas las construcciones tuvieran una alta probabilidad de
sufrir daño de consideración por no ser sismo resistentes; como si todo el país
fuera de alto riesgo sísmico. Ninguno de estos hechos es cierto, igualmente, no
es veraz su clasificación de los bienes privados y los bienes comunes pues no
distingue entre propiedades horizontales y unidades inmobiliarias cerradas,
como lo explicaremos más adelante con la ilustración correspondiente.
Es
alarmante que GAP Seguros confiese contar entre sus clientes a más de 2568
copropiedades.
e. Unilonjas.
Esta
entidad se ofrece para hacer avalúos y manifiesta contar con más de 600 edificios y conjuntos
residenciales afiliados
.
Este jugoso negocio de “600 edificios y
conjuntos residenciales afiliados
” fue posible
gracias al artículo 15 de la ley 675. En su engañosa publicidad dice:
“El ámbito
normativo actual en
la propiedad horizontal en Colombia exige que toda edificación sometida al
régimen de propiedad horizontal, constituya póliza de seguros que garantice la
reconstrucción total de los denominados bienes comunes por la ley 675 del
2001”.
Esta
afirmación constituye un engaño publicitario. Unilonjas modifica la ley 675
porque su artículo 15 no es una exigencia sino una autorización, y su parágrafo
1º no exige asegurar sin distinción todos los bienes comunes como tampoco el
tipo de valor asegurable: solo ordena asegurar los bienes comunes susceptibles
de ser asegurados, sin mencionar valor, hecho bien diferente.
Aquí
se evidencia que la intervención de las diferentes lonjas en el proyecto de ley
para expedir el régimen de propiedad horizontal rindió sus frutos: su actividad
evaluadora se posicionaba al ordenar en
un principio, y luego autorizar, el seguro de incendio y terremoto a valor de
reconstrucción.
f.
Fedelonjas.
El artículo 15
de la ley 675 igualmente posibilitó el fortalecimiento de Fedelonjas – Federación Colombiana de Lonjas de
Propiedad Raíz- o
agremiación de
personas dedicadas a la actividad evaluadora de bienes inmuebles, en especial
de los sometidos al régimen de propiedad horizontal. Esta
Federación
cuenta con 20 lonjas regionales que tienen
un cubrimiento casi del 100% del territorio nacional. Se promocionan en la web diciendo que “Ser afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia significa tener el respaldo de un
Gremio y un sello de calidad en la labor que realizan (...)”. Esta actividad está sujeta a la ley 1673 de 2013 "Por
la cual se reglamenta la actividad del evaluador y se dictan otras
disposiciones" la que dio lugar a su reglamentación y a la “garantía” de
idoneidad de las personas que la ejercen.
A pesar de gozar
del alto prestigio profesional, a la Lonja de Medellín y Antioquia su afán de
lucrarse con avalúos para determinar el valor de reconstrucción las lleva a
menoscabar su buena reputación al hacer publicidad engañosa por ser contraria a
la ley 675 y al C. de Co. Así es como recomiendan el seguro tanto de los bienes
privados como de los comunes sin importarles que su recomendación conduzca a
una coexistencia de seguros imposible de resolver, aducen que es
obligación asegurar los bienes comunes a valor de reconstrucción sin distinguir
entre los bienes susceptibles o no susceptibles de ser asegurados, es decir,
entre los que puedan destruirse o deshacerse con ocasión de un siniestro por
terremoto e incendio y los que no tienen probabilidad de resultar siniestrados.
g. Asesores de Riesgos y
Protecciones.
Esta compañía en su publicidad engañosa en
Internet hace el siguiente análisis de los seguros en la ley 675:
“Sin embargo,
los reglamentos y la Asamblea o el Consejo de Administración, en caso de
delegación, podrán constituir pólizas que cubran no solo los bienes comunes,
sino toda la edificación.”
Contrario al
texto de esta cita, los reglamentos no pueden consagrar, y la asamblea ni el
consejo pueden decidir el aseguramiento de los bienes privados, pues su
competencia se limita a los bienes comunes. La ley 675 no da a los reglamentos
la autorización para añadir mandatos que su texto no determinó y están por fuera
de su espíritu y esencia, como lo
explicamos detalladamente en “4.
Los reglamentos deben someterse a lo que ordena o autoriza la ley 675”. Además, la ley 675 dice en su artículo 32 que el
objeto de la persona jurídica “(...) será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes,
manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y
cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”, y en
el artículo 36 declara que los órganos de dirección y administración de la
persona jurídica son la asamblea general de propietarios, el consejo de administración,
si lo hubiere, y el administrador de edificio o conjunto.
Como ya lo analizamos en el numeral “3. Trámite que tuvo en el Congreso el
artículo 15 de la ley 675 ‘Seguros’”, literal
“b) ‘Podrán’”, y en el literal “6. Consecuencias por acatar el artículo
15 ‘Seguros”’, en el trámite de la ley 675 se rechazó
que la asamblea, tanto en forma obligatoria como discrecional, aprobara el aseguramiento de los bienes
privados con el argumento de que “toda vez que los seguros sobre
unidades privadas son un asunto del resorte exclusivo de los propietarios de
ellas.”. Y la asamblea
es el único órgano de administración que puede autorizar un gasto, y con
relación a los seguros solo debe corresponder al seguro de los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados, pues no puede decidir sobre bienes que no están
bajo su dirección y control, como tampoco puede asegurar bienes que no se
destruirán, demolerán, arruinarán o desharán aun en presencia de un sismo de
grandes proporciones. Entonces, el consejo de administración no tiene
injerencia alguna en este asunto y el reglamento no debe establecer mandatos
que el legislador rechazó, como acabamos de explicarlo. Inventarse la norma,
desconocer el régimen de propiedad horizontal, es inducir a engaño a sus
clientes. Dice en otro aparte Asesores de Riesgos y Protecciones:
“El
Beneficiario: Quien tiene el derecho de reclamar en caso de siniestro. En
las Copropiedades, la Copropiedad, los
propietarios y terceros a quienes se les endosa este derecho, tales como las
entidades financieras.”
Ojalá el edificio o conjunto, como tomador,
beneficiario y asegurado de la póliza, endosara el seguro de los bienes
privados a cada uno de los propietarios individuales, porque copropiedad y
propietarios individuales son diferentes. Y como no se hacen los respectivos
endosos o aclaraciones de la póliza en tal sentido, estos aseguramientos no
tienen reconocimiento porque el edificio o conjunto no puede recibir el importe
del reconocimiento del daño de un bien privado, ni puede determinar quién es el
beneficiario una vez ocurrido el siniestro, porque no se trata de un seguro por
cuenta de un tercero y ratificación, y porque contrató esta póliza sin existir
interés asegurable sobre los bienes privados. Continúa engañando esta
publicidad de la siguiente manera:
"Por otro lado, la Ley de Propiedad
Horizontal obliga al administrador a que asegure las áreas comunes por su valor
de reposición -el costo de volverlas a edificar-.”
Contrario a este engaño de Asesores
de Riesgos y Protecciones,
la ley 675 NO “obliga al
administrador a que asegure las áreas comunes por su valor de reposición”. Lo
que obliga la ley 675 es a asegurar solamente los bienes comunes susceptibles
de ser asegurados, sin especificar el valor a asegurar, texto claro e
indiscutible del parágrafo 1º del
artículo 15. Y por el valor que apruebe la asamblea, el
que debe estimar en concordancia con el grado de riesgo que tengan, teniendo en
cuenta la capacidad económica y la prioridad en el gasto, si quieren proteger
el patrimonio y desconocer la protección de la vida. Y en el artículo 15, la ley 675 autoriza, no obliga, a asegurar el edificio o conjunto a
valor de reposición.
En la publicidad acá analizada se evidencia una
tergiversación deliberada de la ley 675, posiblemente, debido a que los peritos
pretenden obtener ingresos avaluando áreas en las propiedades sometidas al
régimen de propiedad horizontal, según ellos, año tras año.
h. Actualícese.com
Actualícese.com es una empresa de contadores
para contadores, pero, lastimosamente, en Colombia las personas que incursionan en el
tema del régimen de propiedad horizontal, preferentemente, tienen esta
profesión, por lo que, generalmente, sus opiniones suelen girar alrededor de la
ley 675 y ser erráticas debido a que no tienen los conocimientos jurídicos
necesarios para entender las leyes, no suelen saber cómo se interpretan y
comprenden los escritos, no estudian lo necesario antes de emitir opiniones.
Ejemplo de la desinformación reinante, o
mejor, de la publicidad engañosa son los dos videos referenciados de
Actualícese.com en la nota al pie acerca del seguro de incendio y terremoto en
el régimen de propiedad horizontal expuesto por Alexander Coral, Líder de
investigación legal, con miles de visitas, hoy persona cotizada como
conferencista en encuentros sobre estos edificios y conjuntos.
Estos videos dicen:
-Se pueden asegurar los bienes privados y los
bienes comunes en una sola póliza.
-Pueden coexistir el seguro de la propiedad
horizontal y el seguro del banco.
-El Banco tiene la tendencia de asegurar los
bienes hipotecados para obtener una única garantía al pago de su préstamo.
-La ley 675 obliga a asegurar los bienes
comunes que se puedan asegurar.
No es del caso entrar a repetir aquí toda la
explicación que hemos dado desvirtuando todas y cada una de estas afirmaciones.
El artículo 15 de la ley 675 le es aplicable a
los edificios o conjuntos que existen bajo la figura de la comunidad, donde no
existen propietarios individuales porque todos los bienes son comunes, como es
el caso del tiempo compartido turístico Los Almendros, en Coveñas, que no se sometió
al régimen de propiedad horizontal sino a la ley 95 de 1890; también le es
aplicable a todo el edificio o conjunto que pertenece a una cooperativa, porque
sus ocupantes no los gozan en su calidad de propietarios o copropietarios, sino
como miembros de la cooperativa, como ocurre con la vivienda construida por Coomeva;
en los tiempos compartidos turísticos organizados como corporaciones, porque sus
socios no son propietarios individuales sino que solo son dueños de sus
acciones y en los cementerios cuando la losa no se entrega como propiedad
privada plena. A estas formas particulares de propiedad sí se les aplica el
artículo 15 de la ley 675 porque todo el
edificio o conjunto sí es de competencia de los órganos de
administración, lo que no ocurre en el régimen de propiedad horizontal.
A los edificios y conjuntos que se construyeron
en propiedad horizontal y a los conjuntos de unidades inmobiliarias cerradas
sometidos al régimen de propiedad horizontal no se les puede aplicar el
artículo 15 de la ley 675 asegurando tanto bienes privados como bienes comunes,
porque unos y otros cuentan con bienes privados de uso y dominio exclusivo y con
bienes comunes, y los órganos de administración solo tienen como función la
administración de los bienes comunes. Además, porque su aseguramiento:
-Contraría la voluntad de los legisladores en el
trámite para expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal;
-No conjuga con el resto del articulado de la
ley 675;
-Causa grave perjuicio al edificio o conjunto y
a los propietarios privados individualmente considerados;
-En ocasiones genera coexistencia de seguros con
consecuencias adversas;
-Impide acoger el C. de Co.; y
-La administración no puede asegurar los bienes
privados debido a que no los administra, no son de su propiedad y por esta
razón la póliza carece de un elemento esencial en el contrato de seguros: el
interés asegurable.
El análisis de los documentos
históricos que son de conocimiento general sobre el trámite de la ley 675 evidencian
que su artículo 15, amén de otros apartes relacionados, los redactó el señor
Fadul, director de Fasecolda, el gremio de las aseguradoras, de ahí el
contenido caótico del artículo 15 y su concreción antijurídica.
Si en algún momento el representante de la persona jurídica del
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal toma conciencia
de que contrató una póliza que jurídicamente es incorrecta porque acogió la
autorización del artículo 15 “Seguros” de la ley 675, esto es, aseguró los
bienes privados, o aseguró los bienes comunes aunque no eran susceptibles de
ser asegurados, o incurrió en los dos errores, puede dar la póliza por
terminada en cualquier momento, sin perjuicio alguno, como lo autoriza el
siguiente artículo del C. de Co.:
Artículo 1071. Revocación. El contrato de seguro podrá ser revocado unilateralmente por los
contratantes. Por el asegurador, mediante noticia escrita al asegurado, enviada
a su última dirección conocida, con no menos de diez días de antelación,
contados a partir de la fecha del envío; por el asegurado, en cualquier
momento, mediante aviso escrito al asegurador.
En el primer caso la revocación da derecho al asegurado a
recuperar la prima no devengada, o sea la que corresponde al lapso comprendido
entre la fecha en que comienza a surtir efectos la revocación y la de
vencimiento del contrato. La devolución se computará de igual modo, si la
revocación resulta del mutuo acuerdo de las partes.
En el segundo caso, el
importe de la prima devengada y el de la devolución se calcularán tomando en
cuenta la tarifa de seguros a corto plazo.
Durante el tránsito en el Congreso en el tema de los “Seguros” se
mutó la palabra “
deberán” por el
vocablo “
podrán”, y se cambió
“edificios y conjuntos” por “edificios y conjuntos sometidos al régimen de
propiedad horizontal”. Entendiendo que por ser una autorización no siempre iba
a ser acogida, aparece en junio 9 de 2001, por primera vez, el texto del
parágrafo 1º del artículo 15 esta vez sí obligando, pero solo a los bienes
comunes de que trata la ley 675, susceptibles de ser asegurados, el que dice:
“En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de
seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto de los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser
asegurados.”
Tal como lo explicamos en el
numeral “16. Las compañías que se lucran del ‘Artículo 15 Seguros’ recurren
a publicidad engañosa” las aseguradoras y Fasecolda faltan a
la verdad y a la buena fe, buscando su propio beneficio ya que se olvidan del
término susceptibles de ser asegurados de este parágrafo 1º porque dicen que:
a) Es “obligatorio” o, “deben” asegurar “todos” los bienes comunes.
b) O: “tienen”
que asegurarse los bienes comunes y “también” los bienes privados.
Este parágrafo de la ley lo analizaremos en
primera medida, haciendo un comentario crítico sobre su contenido, y luego
puntualizaremos cómo debe tomarse un seguro, en general, y en especial contra
incendio y terremoto, acogiendo el C. de Co. Esta explicación es de gran
importancia porque tiene como objetivo hacer claridad sobre mandatos
imperativos del C. de Co. tendientes a que una póliza de seguros –independientemente
del riesgo que pretenda cubrir- tenga reconocimiento, ordenamientos que no
suelen poner en práctica las compañías de seguros, los asesores de seguros, ni
los tomadores, con lo que abren las puertas para que una reclamación por un
siniestro sea negada.
Pero es importante hacer la salvedad de que
ningún edificio o conjunto debe ser objeto del seguro contra terremoto
–posiblemente contra incendio tampoco-, si acogen estrictamente las normas
sismo resistentes y de control de incendios, porque de ser vulnerables a estos
daños, deben adecuarse a la técnica, y una vez reforzados y adecuados,
manteniendo en todo momento este estado de riesgo, ya no se pueden catalogar
como susceptibles de destrucción, ruina o
demolición, como consecuencia de un siniestro.
1. El
parágrafo 1º del artículo 15 “Seguros” prioriza el
mantenimiento del patrimonio por encima de la necesidad de la conservación de
la vida.
El problema de daño en estructuras y acabados
por causa de terremoto o incendio, contrario al texto de este parágrafo, no debe ser un asunto que tenga como prioridad
los bienes, el resarcimiento del daño, sino las vidas, como acertadamente lo
expresa el reglamento de normas sismo resistentes. Como ya lo explicamos, el decreto 1400 y
sus posteriores actualizaciones y modificaciones obligan a construir
edificaciones resistentes al colapso en caso de terremoto, y permiten
establecer, con criterios científicos, si un inmueble es resistente a sismos o
requiere un reforzamiento estructural, reforzamiento obligado por mandato de
este decreto. En consecuencia, cabe preguntarse si es conveniente asegurar un
bien común susceptible de ser asegurado, esto es, no sismo resistente, en vez
de reforzarlo, con miras a proteger la vida, porque un bien susceptible de ser
asegurado contra terremoto es aquél que tiene probabilidad de “destruirse”, “arruinarse”,
“demolerse”, “deshacerse”, “echarse a perder”, “perderse”,
“deteriorarse”, tal como los trata o
maneja el C. de Co., lo que puede ocasionar pérdida de vidas.
La ley 675 se refiere en su
artículo 24 a la entrega de “los
elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, (...) las zonas de
recreación y deporte y salones comunales, (...) los documentos garantía de los
ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los
planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general,
de los servicios públicos domiciliarios” por parte del propietario inicial. Y en el parágrafo 2° del artículo 24 dice que “los
bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo
indicado en el reglamento de propiedad horizontal”. Pero no exige que haya
entrega de la licencia de construcción y sus modificaciones, de la
certificación del cumplimiento de las normas sismo resistentes y control de
incendios; ni del permiso de ocupación, del que no siempre se ocupaban ni
ocupan las autoridades competentes, a pesar de que está ordenado desde la ley
400 de 1997, con el objeto de dar certeza sobre la sismo resistencia de la
construcción y ordenar, en caso negativo, su reforzamiento estructural. Hagamos
un paréntesis para conocer qué es el permiso de ocupación:
“El permiso de ocupación se encuentra vigente de
acuerdo al artículo 46º del Decreto 564 de 2000. Este certificado permiso de
ocupación obedece al mandato superior establecido en la Ley 400 de 1997
(artículo 48) el texto de la norma precisa que la autoridad competente tiene la
atribución de revisar el cumplimiento de las obras conforme a la licencia o el
acto de reconocimiento, y al verificar no sometimiento a lo otorgado podrá no
entregar el permiso de ocupación, pues existe incumplimiento en lo aprobado
legalmente, quedando facultado para realizar las sanciones pertinentes.”
Antes de
1984, año en el que se expidió el Código Colombiano de Construcciones Sismo
Resistentes, la probabilidad de sufrir daño por terremoto e incendio era un riesgo incierto,
fortuito, irresistible, y por lo tanto, asegurable, porque en Colombia no se
habían clasificado las zonas sísmicas, las zonas geológicamente inestables, no
se tenía un historial de los sismos ocurridos, su localización y gravedad, y no
se habían expedido las normas resistentes a terremotos -que incluyen los
requisitos de protección contra el fuego en edificaciones-.
A raíz de la
expedición de este código mediante
el decreto 1400 de 1984, o
reglamento de
normas sismorresistentes para las
estructuras de concreto y las bases de las construcciones, incluyendo cualquier
cantidad de pisos, para los tanques y estanques (comprende piscinas), para los
elementos no estructurales como fachadas, y para el diseño geotécnico, se
comenzaron a levantar construcciones resistentes a los daños producidos por
terremoto e incendio y se ordenó el reforzamiento de las construcciones
vulnerables a sismos de tal manera que puedan resistirlos. Así, la probabilidad
de sufrir daño por terremoto e incendio siguió siendo un riesgo incierto y
fortuito, pero se tornó en resistible, porque, además, en esta fecha se
clasificaron las zonas sísmicas, las zonas geológicamente inestables, y se tuvo un historial de los sismos
ocurridos con su localización y gravedad.
Entonces, desde
1984, y obviamente desde el año de 2001, fecha de expedición de la ley 675, la intensidad del terremoto es previsible
y sus efectos resistibles, y por esta razón las construcciones
sismorresistentes no son susceptibles de asegurarse; y las edificaciones que no
son resistentes a sismos deben reforzarse, por mandato del primer reglamento de
sismorresistencia, reforzamiento que desconoció la ley 675, aunque tuvo en
cuenta la vulnerabilidad de algunas construcciones a los sismos al ordenar
solamente el seguro de los bienes comunes susceptibles de ser asegurados y lo hizo en el
parágrafo 1º del artículo 15 “Seguros” objeto de análisis en este numeral.
Lo anterior, porque para el año 2001,
fecha de expedición de la ley 675, unas edificaciones en Colombia no estaban
construidas con criterios de sismo resistencia –hecho que ocasionó el colapso
de muchas edificaciones en Armenia a raíz del terremoto de 1999-, otras estaban
construidas bajo las normas sismorresistentes de 1984 (decreto 1400 de 1984),
algunas bajo su actualización o normas NSR-98 (decreto 033 de 1998), otras bajo
las últimas normas expedidas en ese momento o NSR-2000 (decreto 2809 del año
2000). Cada una de las distintas normas expedidas corresponde a actualización
de la anterior, incorporando nuevas exigencias, teniendo en cuenta los últimos
sismos ocurridos en el mundo y los daños ocurridos en ellos. Después del año 2001 se expidieron las actuales normas de sismo resistencia o
NSR-10 (Decreto 926
del 19 de marzo de 2010, adicionado por el decreto 2525 del 13 de julio de 2010, corregido por el decreto 092
de 2011, modificado por el decreto 340 de 2012).
Ahora las construcciones grandes tienen otras
herramientas adicionales a las actuales normas de construcción
con el
fin de brindar información adicional sobre los sismos y la sismorresistencia de
las construcciones. Esto,
debido a que el Reglamento
colombiano de construcción NSR-10 exige colocar los instrumentos sísmicos por
ella ordenados en edificaciones ubicadas en zonas de alta amenaza sísmica que
tengan más de 3 pisos o más de 200 unidades de vivienda que no sean de interés
social, y en zonas de amenaza sísmica intermedia en edificaciones con más de 5
pisos o más de 300 unidades de vivienda que no sean de interés social, en todos
los casos con exigencias propias dependiendo del área construida. Observemos
que a las viviendas de interés social y de interés prioritario, las excluyen de
los anteriores instrumentos sísmicos y para ellas tampoco es obligatorio el
certificado de ocupación ordenado desde
1997,
exigido por la ley 1796 de 2006 llamada “Vivienda Segura”, certificado al
que nos referirnos en “1.
El parágrafo 1º del artículo 15 “Seguros” prioriza el
mantenimiento del patrimonio por encima de la necesidad de la conservación de
la vida”.
Otra herramienta que informa sobre la sismorresistencia
de las construcciones es la póliza que acaba de crear Seguros La Previsora, la
que puede dar garantía plena de que una construcción
cumple con las normas de sismorresistencia pues hace un acompañamiento a las
construcciones con miras a verificar el cumplimiento de estas normas.
La ley 715 de diciembre de 2001 ordena la
implementación de estudio de vulnerabilidad sísmica estructural en
instituciones hospitalarias, pero en Colombia no se tiene conciencia sobre la
necesidad del reforzamiento estructural para aquellas edificaciones que no
ofrezcan garantía suficiente de sismo resistencia y no sean instituciones
hospitalarias. A marzo de 2004 se había estudiado la tercera parte de los
hospitales en las zonas de alto o mediano riesgo sísmico, pero desconocemos
cuáles ameritaban reforzamiento y a cuántos se les adecuó a las NSR-2000. La
ley 42 de 1993, buscando proteger el patrimonio público, olvidando la
protección de la vida, ordena el aseguramiento de todos los bienes del Estado,
sean o no susceptibles de ser asegurados. Como vemos, muchos hospitales con
fallas estructurales son asegurados por orden legal –recordemos que las
compañías aseguradoras buscan un intermediario para proponer proyectos de ley
para su propio beneficio, a los que les hacen acompañamiento y por esto
usualmente culminan a su favor, y hacen lobby permanente en el Congreso para
intervenir en todas las leyes que puedan favorecerlas-.
En los edificios y conjuntos sometidos al régimen
de propiedad horizontal se aseguran los bienes comunes sin distinción alguna,
esto es, sin distinguir entre los que son susceptibles de ser asegurados y los
que no lo son, malinterpretando el parágrafo del artículo 15 motivo de análisis
y olvidando que debe primar el derecho a la vida.
El costo del seguro de incendio y terremoto suele
ser alto, teniendo en cuenta que la erogación es anual por toda la vida de existencia
del edificio o conjunto y si el edificio sufre daños considerables a raíz de un
terremoto, el seguro no los cubre porque los daños constructivos corresponde
corregirlos al constructor. Debería considerarse si es más fructífero destinar
el costo de la póliza al estudio de vulnerabilidad de los bienes comunes para
proceder al reforzamiento estructural si es necesario. La ley 675 da como opción
asegurar los bienes comunes susceptibles de
ser asegurados y no consideró que las edificaciones sometidas a su régimen
debían ser sometidas a un estudio de vulnerabilidad estructural realizado por
un ingeniero responsable y de ser necesario, reforzarlas, como lo detallaba en
la fecha de expedición de la ley 675 el reglamento de sismorresistencia
NSR-2000 o decreto 2809 de diciembre 29 de 2000, destino que perfectamente le
pudo dar al fondo de imprevistos o reserva del 1 por ciento sobre el presupuesto
de gastos para atender
obligaciones o expensas imprevistas, establecido en su artículo 35.
El conjunto Space se demolió por orden
administrativa y otras 11 urbanizaciones construidas por Lérida CDO -los mismos
constructores de Space-, incluyendo algunas edificaciones de vivienda de
interés social, debieron reforzarse para poder ocuparlas. La posibilidad de
destrucción ante un siniestro, según el C. de Co. y la ley 675, los hace susceptibles
de ser asegurados a pesar de que los errores constructivos no los cubre el
seguro sino el constructor. No obstante,
es generalizada la compra de los seguros por parte de los administradores para
todos los bienes comunes, susceptibles o no susceptibles de destrucción, aunque
sea evidente el incumplimiento a las normas de sismorresistencia,
incluyendo el indebido aseguramiento de los bienes privados autorizados por el
artículo 15 de la ley 675, además, malinformados por los asesores en seguros,
las compañías aseguradoras, los evaluadores, e incluso, la misma Superintendencia
Financiera, pues esta entidad autoriza el aseguramiento de los bienes privados
y en sus escritos declara su aseguramiento como válido.
Con respecto
al reforzamiento y rehabilitación
sísmica dice el
reglamento NSR-10:
Para el caso de edificaciones objeto de reforzamiento y rehabilitación
sísmica el ingeniero diseñador de la rehabilitación debe dejar constancia de
que estudió el potencial efecto nocivo de la interacción con las edificaciones
vecinas colindantes y que tomó las medidas apropiadas según su mejor criterio
dentro de lo requerido en A.10.1.7.
El estudio
de sismorresistencia es vital que se realice antes de que venza la garantía del
constructor y demás profesionales responsables de la construcción para hacer la
reclamación respectiva, y si es del caso la demanda correspondiente. El
artículo 8º de la ley 1796 de 2006 establece la garantía de la siguiente
manera:
(...) El término de la garantía legal empezará a correr
a partir de la entrega del producto al consumidor.
Para los bienes inmuebles la garantía legal
comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1)
año.
Si del estudio del grado de
vulnerabilidad de la construcción resultare la necesidad y se acogiere la
opción de proceder al reforzamiento
estructural, deben consultarse las normas vigentes de sismorresistencia de las
construcciones y el decreto 1469 de 2010 que explica el trámite de la
respectiva licencia otorgada por el curador urbano o la oficina de planeación,
en su caso. En el caso de demolición por causa de ruina no es necesario
tramitar la licencia cuando la decrete una orden judicial o administrativa
porque el acto administrativo que
declare el estado de ruina hará las veces de licencia de demolición (art. 8º
decreto 1469 de 2010)
Si se
opta por adquirir el seguro contra terremoto, el que generalmente se asocia y
vende como un solo paquete con el seguro de incendio, debe procederse de la
siguiente manera, con el objeto de tomar el seguro más adecuado y el que, en
caso de presentarse un daño, tenga la mayor probabilidad de reconocimiento.
a. Los bienes comunes de que trata la ley
675.
Cuando el
parágrafo 1º del artículo 15 dice: “En todo caso será obligatoria la constitución
de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto
de los bienes comunes de que trata la
presente ley, susceptibles de ser asegurados” se refiere solo a los bienes
comunes existentes en copropiedad en el régimen de propiedad horizontal, no a
las áreas
y servicios de uso y utilidad general, sin copropiedad sobre ellas.
b. Bienes comunes de que trata la
presente ley, susceptibles de ser asegurados.
Es importante reiterar
que el Código de Comercio no se refirió al seguro de terremoto, que no menciona
la expresión “susceptible de ser asegurado”, por lo que
aclaramos su significado basándonos en las dos fuentes ya mencionadas en la
Introducción, que dicen: “(... ) los bienes comunes susceptibles de aseguramiento,
(...) [son] aquellos bienes susceptibles de destrucción con ocasión de la
ocurrencia del siniestro” (Superfinanciera, Fasecolda) y “(...) uno de los requisitos
para que la cosa sea susceptible de ser asegurada es que ‘La
cosa debe estar expuesta a perderse por el riesgo que corre el asegurado’.”
(Wikipedia).
Aclaremos estos
sinónimos: “destrucción”, “echarse a “perder” tantas veces
mencionados en este escrito. La ley 675 se refiere en el artículo 9º a la extinción y en el numeral 1 habla de “La destrucción o el deterioro total del edificio
o de las edificaciones y en su parágrafo menciona la demolición o destrucción total del edificio o edificaciones; en el
“Artículo 13. Reconstrucción obligatoria”, en el numeral 1, menciona la destrucción o deterioro del edificio o
conjunto y en el numeral 2 reitera la expresión destrucción o deterioro, al igual que lo hace en el “Artículo 14.
Reconstrucción parcial del conjunto” siempre tomando como base que la destrucción o deterioro sean inferiores
o superiores al 75 por ciento.
Aunque
el “deterioro” tiene en el lenguaje
ordinario el significado de un minusvalor, el que puede producirse como consecuencia de un
terremoto o por negligencia en el mantenimiento, en la ley 675 “deterioro o destrucción” son sinónimos,
la “o” que los une es una “o” inclusiva, tal
como cerca de 18 veces utiliza estos términos el Código de Comercio
colombiano, y recordemos que el tema de
los seguros fue redactado por un experto en seguros, el señor Fadul, presidente
ejecutivo de Fasecolda. En efecto, en el lenguaje de seguros, en el aparte del
Código de Comercio que los trata, deterioro,
destrucción o pérdida son sinónimos. Y destruirse tiene como sinónimos reiterados
en los diccionarios, los términos “arruinarse”,
“demolerse”, “deshacerse”, “echarse a perder.”
Entonces, un bien común susceptible de ser asegurado es aquel que
puede “arruinarse”, “demolerse”,
“deshacerse”, “echarse a perder”, o “perderse” en razón de un siniestro.
3. Los pasos a seguir para contratar el
seguro de los bienes comunes susceptibles de ser asegurados son los siguientes:
Aunque, como ya
lo analizamos, el C. de Co. en su artículo 1047 ordena que los bienes asegurados
siempre deban identificarse y relacionarse, en el caso de los bienes comunes no
es necesario, ya que se encuentran detallados en los planos, y si el reglamento
es fiel reflejo de ellos -cosa que no siempre sucede-, debe relacionarlos
correctamente. Pero si se hicieron construcciones adicionales, deben añadirse
expresamente, como única manera de que el seguro las ampare. Al determinar
los bienes comunes en el régimen de
propiedad horizontal se debe tener en cuenta la diferencia entre los bienes comunes
en las propiedades horizontales y en las unidades inmobiliarias cerradas.
Porque para aclarar la duda de cuál es bien
común y cuál no lo es, acudir a peritos avaluadores no es un acierto. Como
ejemplo, “GAP Seguros, ICAT, Globality Seguros”,
al explicar las áreas
comunes en una casa de un conjunto sometido a la ley 675, las estima como si se
tratara de una propiedad horizontal, porque dice que las fachadas, los
cimientos y los techos son bienes comunes, lo que no es cierto, ya que en las
unidades inmobiliarias cerradas la parte privativa es la que está comprendida
dentro del perímetro que delimita la unidad privada y en este caso el terreno,
el techo, las losas y las fachadas existen en división, no son proindivisas,
son privadas.
La misma
confusión se aprecia en muchos reglamentos de sometimiento a la ley 675 de
conjuntos, como es el caso del reglamento de Antioquia Premium, de Santafé de
Antioquia, construido por el Grupo Ciudadela.
Antes de solicitar la cotización para el seguro de
los bienes comunes debe sopesarse el estado de riesgo para conocer si el bien
común es susceptible de ser asegurado, y si no se desea reforzar
estructuralmente, estimar el valor justo a asegurar. Si un edificio tiene un
alto riesgo de colapsar ante un terremoto, por ejemplo, porque desde nuevo
presenta fisuras de importancia, asegurarlo a valor de reconstrucción no es
conveniente, pues si el riesgo es grande, el deducible se aplica en la misma
proporción, y como el riesgo se conocía y no se puso de presente a la
aseguradora, se le engañó, razón suficiente para no reconocer el siniestro. Las
compañías de seguros deberían ponerse recelosas cuando se solicite una póliza
por el valor de reconstrucción del inmueble:
deben suponer que si se asume un pago alto, es porque se supone un riesgo alto.
Dice el C. de Co. en su
artículo 1045 que uno de los elementos esenciales del contrato de seguro es el
riesgo asegurable, es decir, sin riesgo no hay contrato, y define así el riesgo:
Artículo 1054. Definición de riesgo. Denominase riesgo el suceso incierto que no
depende exclusivamente de la voluntad del tomador, del asegurado o del
beneficiario, y cuya realización da origen a la obligación del asegurador. Los
hechos ciertos, salvo la muerte, y los físicamente imposibles, no constituyen
riesgos y son, por lo tanto, extraños al contrato de seguro. Tampoco constituye
riesgo la incertidumbre subjetiva respecto de determinado hecho que haya tenido
o no cumplimiento.”
En esta definición
de riesgo está implícita la fuerza mayor o caso fortuito y es ajeno a
cualquier grado de culpa.
Reiteramos que el temblor de tierra es un ejemplo de fuerza
mayor o caso fortuito y es imprevisible en cuanto a su hora y lugar, pero
previsible en cuanto a su rango de magnitud y localización,
y después de expedirse las primeras normas sismorresistentes, es resistible.
Como el C. C. de 1887 no se refirió a la fuerza
mayor o caso fortuito, esa figura se contempló en la ley 95 de 1890. El siguiente texto se refiere a esta ley de la siguiente manera:
“Dice el Artículo 1° de la Ley 95 de 1890 que se entiende por
fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto que no es posible resistir, como un
naufragio, un terremoto, (...) Sin embargo, la sola frase enunciativa que desde
el siglo pasado trae la ley no es un principio absoluto. (...) El momento
exacto de ocurrencia de un terremoto como elemento catastrófico no es
susceptible de predecirse con exactitud. Pero en la actualidad existen
mecanismos de prevención de las consecuencias de tales hechos que un siglo atrás
resultaban inimaginables. No acudir a ellos, ya sea profesionalmente, por parte
de los constructores al mando de personas idóneas, que deben estar obligados a
dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales con la diligencia y cuidado
que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios (artículo 63 del
Código Civil) y no con el ánimo de exiguas ganancias, genera un acontecimiento
evidente y claro de culpabilidad. Tampoco puede generarse un eximente de culpabilidad
si el Estado no adopta a través de la ley, los decretos y otras disposiciones
las medidas necesarias para evitar tan nefastos efectos. En otras palabras, no
acudir a las mínimas precauciones que permite la tecnología constituye un
evento claro de imprevisión de lo previsible, pues lo evidente es que en la
actualidad, con el avance tecnológico, la estadística y las formas de predecir las
consecuencias de hechos de la naturaleza, el concepto de fuerza mayor deja de
ser un principio absoluto para convertirse en un elemento simplemente relativo que
se encuentra en función del desarrollo de la ciencia. En nuestro caso, el
riesgo sísmico, es decir las potenciales consecuencias económicas y sociales
que pueden causar los terremotos, depende no sólo de los indicios de que se presenten
sismos intensos en un sitio, es decir de la probabilidad de ocurrencia obtenida
del estudio del mecanismo generador y de los eventos del pasado, lo que es
calculable, sino también de la vulnerabilidad o condiciones de resistencia,
fragilidad de las construcciones expuestas al fenómeno, lo que también es
posible de estimar o definir con el estado actual del conocimiento.”
Este texto condensa magistralmente el
análisis que hacemos en este documento al parágrafo 1º del artículo 15
“Seguros” de la ley 675. Y al leer con detenimiento este parágrafo podemos apreciar que el Estado no adoptó a
través de la ley 675 las medidas necesarias para evitar los nefastos efectos de
incendios y terremotos.
Artículo
1°.- Objeto.- La presente Ley establece
criterios y requisitos mínimos para el diseño, construcción y supervisión
técnica de edificaciones nuevas, así como de aquellas indispensables para la
recuperación de la comunidad con posterioridad a la ocurrencia de un sismo, que
puedan verse sometidas a fuerzas sísmicas y otras fuerzas impuestas por la
naturaleza o el uso, con el fin de que sean capaces de resistirlas, incrementar
su resistencia a los efectos que estas producen, reducir a un mínimo el riesgo
de la pérdida de vidas humanas, y defender en lo posible el patrimonio del
Estado y de los ciudadanos.
“Además, señala los requisitos
de idoneidad para el ejercicio de las profesiones relacionadas con su objeto y
define las responsabilidades de quienes las ejercen, así como los parámetros
para la adición, modificación y remodelación del sistema estructural de
edificaciones construidas antes de la vigencia de la presente Ley.
“Parágrafo.- Una
edificación diseñada siguiendo los requisitos consagrados en las normas que
regulen las construcciones Sismo Resistentes, debe ser capaz de resistir,
además de las fuerzas que le impone su uso, temblores de poca intensidad sin
daño, temblores moderados sin daño estructural, pero posiblemente con algún
daño en elementos no estructurales y un temblor fuerte con daños a elementos
estructurales y no estructurales pero sin colapso.
“El cuidado tanto en el diseño
como en la construcción y la supervisión técnica, son fundamentales para la
sismo resistencia de estructuras y elementos no estructurales.”
Las normas de
sismorresistencia dividen a Colombia por zonas de riesgo sísmico. Según el
Servicio Geológico Colombiano son zonas de alto riesgo sísmico Nariño, Chocó, Cauca y Santander -donde se ubica el pueblo de Los Santos, que es considerado como la segunda zona más
sísmica del mundo, por su frecuencia, no por su intensidad-. Y el Valle
del Cauca, especialmente Cali, tiene un riesgo intermedio por la existencia de
fallas geológicas activas de gran consideración. Antioquia y
Cundinamarca suelen tener réplicas por temblores ocurridos en las zonas
sísmicas, y Puerto Carreño, Puerto Inírida, San José del Guaviare, Mitú y
Leticia, no tienen un registro histórico de temblores superiores a los 3
grados. La ley 675 no ordena asegurar los bienes comunes en estas últimas
poblaciones, pues allí las construcciones con niveles aceptables de
construcción, no son susceptibles de ser aseguradas.
Si se va a asegurar una estructura que no cumple
las normas NSR-10 y está localizada en zona sísmica, primero que todo se debe
proceder a reforzarla. Es mejor
gastar en reforzamiento estructural que en seguros, es decir, en prevención del
daño, que en el azar de obtener una compensación por un siniestro, la que de
darse, suele ser insuficiente para reconstruir totalmente. Recordemos que el
deducible suele ser el 25% del valor del daño. No es nuestra opinión que tras adoptar la técnica para que
el edificio no colapse ni sufra daños de consideración en caso de un sismo con
una intensidad estimada, se asegure por el mayor valor posible, el de
reposición a nuevo. Por esto la ley 675 acertó en el parágrafo 1º del artículo
15 “Seguros” comentado: no determinó el valor por el que se debían asegurar los
bienes comunes susceptibles de ser asegurados. El problema radica en que es
difícil conseguir una aseguradora que cotice cuando se desee infraasegurar en
caso de construcciones resistentes a sismos y solo para los bienes comunes, sin
incluir los bienes privados.
El seguro de una estructura que tiene
probabilidad de no ser resistente a sismos, generalmente no es contratado por
las compañías de seguros. Un buen parámetro para considerar a una construcción
anterior al primer reglamento de sismorresistencia de 1994 como
sismorresistente es verificar que tras decenas de años y muchos temblores no ha
sufrido daños que ameriten pagar millones de pesos año tras año buscando la
posible reparación de un daño menor, además porque con el tiempo se hacen más
sólidas las edificaciones, ya que el concreto adquiere mayor dureza, si el uso
no alteró a la construcción. En cambio, una
construcción mal levantada no es capaz de resistir el menor temblor, es más, es
posible que ni siquiera sea capaz de resistir la carga que ocasiona su
habitabilidad, como fue el caso del conjunto Space y otros conjuntos
construidos por CDO.
Miremos
el proyecto de ley 120 de 2015 que decía:
“Artículo
2. Adiciónese el
artículo 15A, a la Ley 675 de 2001, el cual quedará así: Artículo 15A - Obligación de las
aseguradoras. Las aseguradoras legalmente establecidas en el país, deberán
expedir las pólizas de seguros de todos los edificios o conjuntos sometidos al
régimen de propiedad horizontal, para proteger las áreas comunes de la
copropiedad contra los riesgos de incendio y terremoto independiente de la
antigüedad y/o sitio donde estén ubicados.
“(...)
“La ley en comento ordena la constitución de seguros para
la protección de los bienes comunes de la copropiedad, sin embargo hoy día las
aseguradoras no están expidiendo pólizas para aquellas construcciones que pasan
de 30 años y/o por el sitio donde estén ubicadas”.
Es obvio que a las aseguradoras no les
interesaba que este proyecto de ley prosperara. Es cierto que no siempre las
aseguradoras amparan edificios no sismorresistentes, lo que es más honesto que
asegurarlos, y luego no reconocerles el daño. Esto, porque una edificación no
sismo resistente sí sufrirá daños importantes ante un sismo aun de baja
intensidad y las compañías de seguros sopesan si vale la pena asumir el riesgo.
Si no les conviene el seguro, no lo cotizan.
Pero si la construcción cumple el
último reglamento de sismo resistencia, así se encuentre en zonas de alto
riesgo sísmico, no se estima que sufra daños tan graves que justifiquen el pago
de un seguro cuyo valor tiene un peso importante en el presupuesto del edificio
o conjunto. Ilustremos lo que ocurre con unas y otras construcciones,
sismo resistentes y no sismo resistentes, cuando se presenta un sismo de 8,6,
9,5 y 6,4 grados, y obsérvese que son frecuentes los incendios: es que un
terremoto puede ocasionar un incendio, de allí que casi todas las compañías
aseguradoras vendan estos dos amparos como uno solo.
Si consultamos las imágenes de los siguientes
terremotos nos llevan a concluir que colapsan muchas construcciones por sismos de
6,4 grados si no están adecuadamente construidas, y se quedan en pie grandes
edificaciones aun cuando el terremoto llegue a alcanzar una intensidad de 9,5
puntos, si fueron levantadas bajo normas sismos resistentes.
c. Terremoto
del Eje Cafetero de 1999 magnitud
de 6,4 grados
Es ilustrativo el artículo “Mi casa fue la
única del barrio que se cayó”: sobreviviente del terremoto del Eje Cafetero”
donde se confirma
nuestra tesis de que con el adelanto de la ciencia el problema no son los
sismos, sino la solidez de la edificaciones, y que debe priorizarse evitar
pérdidas de vidas. Aunque este
terremoto fue de magnitud moderada, causó graves daños a las ciudades de
Armenia y Pereira y a un amplio número de poblaciones menores en sus alrededores,
debido en parte al mal comportamiento de edificaciones frágiles de mampostería
no reforzada y de pórticos de concreto reforzado que no cumplían con los
requisitos mínimos de sismo resistencia, y daños estructurales severos debido a
la mala calidad de los materiales, al mal diseño y a la mala construcción lo
que en algunos casos fue la causa del colapso total o parcial de las
edificaciones.
b) Verificar si la construcción cumple las
normas de control de incendios.
Antes de decidir el amparo del
seguro contra incendio, debe mirarse si la construcción cumple con las normas de
control de incendios. Debe además preverse el daño con hidrantes suficientes,
con extinguidores vigentes, con conexiones eléctricas adecuadas y en buen
estado, con el mantenimiento adecuado a las instalaciones de gas; deben bajarse
los breakers cuando la construcción esté desocupada, etc. Es mejor prevenir que
asegurar y lamentar. Es importante aclarar que los daños por incendio se
presentan con frecuencia y son de baja severidad y que una estructura solo
sufre daños cuando el incendio es muy prolongado. Debe acudirse a los bomberos,
los que tienen como una de sus funciones, ajustado a la ley 1796 de 2016,
certificar la seguridad contra incendio. En efecto, dice el artículo 42 de la
ley 1796:
“Inspecciones y
certificados de seguridad: Los cuerpos de bomberos son los órganos competentes
para la realización de las labores de inspecciones en prevención de incendios y
seguridad humana en edificaciones (...). Estas inspecciones contemplarán los
siguientes aspectos:
1. Realización de
inspección y prueba anual de los sistemas de protección contra incendio de
acuerdo a la normatividad vigente.
2. Realización de
inspecciones técnicas planeadas referentes a incendio y seguridad humana.
Todos los ciudadanos
deberán facilitar en sus instalaciones las inspecciones de seguridad humana y
técnicas que el cuerpo de bomberos realice como medida de prevención y durante
las acciones de control”
c. Declaración y mantenimiento del estado de
riesgo.
“La mejor gestión de
un riesgo es prevenirlo”[61] como lo
declara el artículo abajo referenciado, a raíz del Huracán Katrina. No
obstante, antes de suscribir un contrato de seguro se debe solicitar al asesor
el cuestionario, para declarar correctamente el riesgo conocido, tal como lo
manda el artículo 1058 del C. de Co.:
“Artículo
1058. Declaración del estado del riesgo y
sanciones por inexactitud o reticencia. El tomador está obligado a declarar sinceramente los hechos o
circunstancias que determinan el estado del riesgo, según el cuestionario que
le sea propuesto por el asegurador. La reticencia o la inexactitud sobre hechos
o circunstancias que, conocidos por el asegurador, lo hubieren retraído de
celebrar el contrato, o inducido a estipular condiciones más onerosas, producen
la nulidad relativa del seguro.
“Si la declaración no se hace con
sujeción a un cuestionario determinado, la reticencia o la inexactitud producen
igual efecto si el tomador ha encubierto por culpa, hechos o circunstancias que
impliquen agravación objetiva del estado del riesgo.
“Si la inexactitud o la reticencia
provienen de error inculpable del tomador, el contrato no será nulo, pero el
asegurador sólo estará obligado, en caso de siniestro, a pagar un porcentaje de
la prestación asegurada equivalente al que la tarifa o la prima estipulada en
el contrato represente respecto de la tarifa o la prima adecuada al verdadero
estado del riesgo, excepto lo previsto en el artículo 1160.
“Las sanciones consagradas en este
artículo no se aplican si el asegurador, antes de celebrarse el contrato, ha
conocido o debido conocer los hechos o circunstancias sobre que versan los
vicios de la declaración, o si, ya celebrado el contrato, se allana a
subsanarlos o los acepta expresa o tácitamente.
Este artículo lo complementa el siguiente análisis:
“A raíz de esta disposición, se ha analizado la obligación de las
aseguradoras de conocer o darse cuenta de las reticencias o inexactitudes en
que hubiere incurrido el tomador en su declaración, de cara a la obligación que
tienen ellas de obrar con suma diligencia profesional, todo ello enmarcado
dentro de la Ubérrima Buena Fe, principio esencial del contrato de seguro y el
cual deben seguir las partes al momento de contratar”
Al siguiente artículo del C. de Co. se le debe dar
cumplimiento si hay agravamiento o
reducción del riesgo: en el primer caso para que haya aumento de la prima o
terminación del contrato, y en el segundo caso para que haya disminución de la
prima.
“Artículo
1060. Mantenimiento del estado del riesgo y notificación de cambios. El
asegurado o el tomador, según el caso, están obligados a mantener el estado del
riesgo. En tal virtud, uno u otro deberán notificar por escrito al asegurador
los hechos o circunstancias no previsibles que sobrevengan con posterioridad a
la celebración del contrato y que, conforme al criterio consignado en el inciso
del artículo 1058, signifiquen agravación del riesgo o variación de su
identidad local.
La notificación se hará con
antelación no menor de diez días a la fecha de la modificación del riesgo, si
ésta depende del arbitrio del asegurado o del tomador. Si le es extraña, dentro
de los diez días siguientes a aquel en que tengan conocimiento de ella,
conocimiento que se presume transcurridos treinta días desde el momento de la
modificación.
“Notificada la modificación del
riesgo en los términos consignados en el inciso anterior, el asegurador podrá
revocar el contrato o exigir el reajuste a que haya lugar en el valor de la
prima.
“La falta de notificación oportuna
produce la terminación del contrato. Pero sólo la mala fe del asegurado o del
tomador dará derecho al asegurador a retener la prima no devengada.
“Esta sanción no será aplicable (...)
cuando el asegurador haya conocido oportunamente la modificación y consentido
en ella.
Las anteriores citas ilustran suficientemente el tema.
Se debe hacer una solicitud por escrito a la agencia
de seguros especificando los bienes comunes que se desea asegurar y los daños
que se desea cubrir. Dice el C. de Co. en su artículo 1048 que uno de los documentos adicionales que
hacen parte de la póliza es la solicitud de seguro firmada por el
tomador. Esto
es muy importante porque a falta de solicitud escrita, la persona legalmente
autorizada cotiza conceptos que muchas veces no son pertinentes, ni del interés
de los órganos de administración, aumentando injustificadamente el valor de la
póliza.
Las anteriores consideraciones deben ser del conocimiento de todas
las personas que compran seguros para no ser objeto de desagradables sorpresas
cuando se solicite el reconocimiento de un daño, porque si el riesgo no se
declara debidamente, si no se corrige, pudiendo hacerlo; si su agravamiento no
se confiesa al asegurador el seguro probablemente no tendrá reconocimiento.
Dice este parágrafo:
“Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán
afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los
casos que esta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de
la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de
bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables”.
Ese
texto debe obedecer a que las aseguradoras suelen optar por la opción de
reposición a nuevo, es decir, por no indemnizar en dinero sino mediante la
reconstrucción y parte del supuesto de que siempre que existe seguro la
aseguradora reconoce el daño, lo que no corresponde a la verdad.
El
ajustador de seguros, esto es, la persona que ejerce como árbitro imparcial
independiente de las compañías de seguros, es el encargado de determinar si
procede o no el reconocimiento de un daño, y
procede de la siguiente manera:
1º
Verifica que la póliza se haya
contratado tal como lo ordena el C. de Co. como exhaustivamente hemos explicado
en este documento, esto es, que los bienes asegurados estén debidamente
identificados, que exista interés asegurable por parte del tomador, que si el
seguro se toma por cuanta de un tercero se manifieste así en la póliza, que el
riesgo haya sido plenamente declarado, mantenido y prevenido, etc.
2º
Establece la razón directa del daño, porque la indirecta no tiene
reconocimiento, es decir, verifica que el daño haya sido causado por un
fenómeno de la naturaleza expresamente
contemplado en la póliza, en el caso de terremoto, o por un hecho
fortuito, en el caso de incendio.
3º Se cerciora
que el daño no proceda de dolo o culpa. Hay dolo cuando una
de las partes engaña a la otra con tal de obtener un beneficio, es decir, el dolo se relaciona
con la intención de producir un resultado mediante
acción u omisión. Hay culpa
cuando se actúa con imprudencia, impericia o negligencia. Dice el C. de Co.:
“Artículo 1055. Riesgos
inasegurables. El dolo, la culpa grave y los actos meramente
potestativos del tomador, asegurado o beneficiario son inasegurables.”
4º Examina si el daño fue producido
por un hecho fortuito, por fallas constructivas, o por falta de prevención en
el caso de incendio; y en el caso de terremoto chequea que el daño haya sido
resultado directo del sismo –porque el indirecto no tiene reconocimiento-, y no
de actos atribuibles al constructor.
5º De acuerdo con el artículo 1115 del C. de Co. el
daño o la pérdida de una cosa, proveniente de su combustión espontánea.
-Si el valor del daño está dentro del deducible.
-Si el estado de riesgo no se manifestó
correctamente a la compañía de seguros.
-Si no se prueba que se tomaron todas las medidas
adecuadas conducentes a prevenir el daño.
-Si el bien siniestrado no está claramente
identificado.
-Si el daño no
fue ocasionado por el riesgo asegurado. Pongamos dos ejemplos: si existe el
seguro contra terremoto pero los daños no son consecuencia directa del temblor
sino que se deben a inundaciones creadas por el desbordamiento de agua a nivel
de tierra como presas y piscinas, o a incendios. En el primer caso, las mayores pérdidas por el huracán Katrina se debieron a
inundaciones procedentes de la rotura de los diques, no a efectos directos del
viento, por lo que en general no fue reconocido el seguro contra huracán
, y cuando las pólizas, la
mayoría, además del terremoto incluían daños por agua, se reconocieron
“adecuadamente” con el argumento de que el daño por agua se debió a fuerzas
externas, y esta circunstancia no figuraba expresamente en las pólizas.
En el segundo caso, en el terremoto de 1906 de San
Francisco hubo
incendios originados por daños en las redes eléctricas y en la red de gas, por
lo que las construcciones que estaban amparadas por terremoto, pero no contra
incendio, no fueron objeto del reconocimiento del daño -el incendio es
frecuente cuando se presenta un terremoto, lo que explica que sea común vender
como un solo amparo el de incendio y terremoto-.
-Si el daño se debe a un vicio en la construcción. Porque
el perjuicio corresponde indemnizarlo al empresario, tal como lo establece el C.
C. en el artículo 2060:
“Artículo 2060. (...) 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o
parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la
construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas
por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los
materiales, será responsable el empresario; (...)”
La constructora del edificio Space, Lérida CDO,
aseguró con Seguros Bolívar y Seguros Colpatria el edificio, pero el daño no tuvo
reconocimiento ya que en su construcción hubo dolo por incumplimiento deliberado
de las normas sismorresistentes. Si sus directivos hubieran tenido un
conocimiento adecuado del contrato de seguros no hubieran despilfarrado sus
recursos en una póliza que no iba a tener
reconocimiento, pues sabían muy bien que estaban infringiendo normas
tendientes a garantizar la estabilidad de la obra y el dolo y la culpa son
inasegurables, tal como lo manda el artículo 1055 del C. de Co.
Supongamos que el colapso de Space hubiera ocurrido a
raíz de un temblor o terremoto: la compañía de seguros no hubiera reconocido
este daño amparado en que la “póliza copropiedades” no cubre daños
constructivos, es decir, porque hubiera determinado que el colapso no se debía
al sismo sino a fallas de la construcción y en este caso solo responden los
responsables de la construcción.
En el caso de Space
muchos apartamentos contaban con tres seguros: los dos de la constructora ya
mencionados, el de la persona jurídica del conjunto, y el de los bienes
hipotecados para garantizar el crédito, para todos bienes hipotecados,
susceptibles y no susceptibles de ser asegurados, es decir, con posibilidades
destrucción a raíz de un siniestro: ninguno de los tres tuvo reconocimiento,
con sujeción, entre otras normativas, a los artículos 2060 y 1055 del C. de Co. que dicen que quien
responde no es el seguro sino el constructor.
Con relación a la destrucción de la cosa por causa ajena al seguro
dice el artículo 1109 del C. de Co.:
“Se producirá igualmente la
extinción del contrato, con la obligación a cargo del asegurador de devolver la
prima no devengada, si la cosa asegurada o a la cual está ligado el seguro, se
destruye por hecho o causa extraños a la protección derivada de aquél. Si la
destrucción es parcial, la extinción se producirá parcialmente y habrá lugar
así mismo a la devolución de la prima respectiva.
Ignoramos si en el
caso de Space las compañías de seguros devolvieron la prima no devengada pues
la causa de la destrucción y demolición FUE ajena al seguro.
-No están
comprendidas dentro del riesgo asumido por el asegurador la avería, merma o
pérdida de una cosa, provenientes de su vicio propio y se entiende por vicio
propio el germen de destrucción o deterioro que llevan en sí las cosas por su
propia naturaleza o destino, art. 1104
del C. de Co.
Son múltiples las
causales para no reconocer un siniestro, y cuando se presentan daños de gran
magnitud, el reconocimiento del daño no suele ser para los particulares sino para
las entidades financieras por los seguros de bienes hipotecados,
dada la estrecha relación que existe entre los principales bancos, las más
importantes compañías aseguradoras y las mega constructoras, porque recordemos
que las aseguradoras suelen pactar la reconstrucción, no el reconocimiento del
daño en dinero. Es
posible que esta sea la razón por la cual las entidades financieras acepten
endosos de pólizas copropiedades que jurídicamente no tienen efecto alguno, ya
que en caso de siniestro, sí suelen ser recompensadas.
Ilustremos
este subtítulo con el siguiente texto referente al terremoto del eje cafetero:
“Las edificaciones
amparadas por seguros, recibieron indemnizaciones de un máximo del 72% del
valor de reconstrucción, dado que en las pólizas contratadas se incluían
porcentajes elevados de participación para el asegurado por cada siniestro,
adicionalmente se aplicaron conceptos como “Coaseguro”, “deducible”,
“infraseguro” (...).
Observemos
que esta cita habla de indemnizaciones de un máximo el 72%, en cambio, estas
indemnizaciones las supone la ley 675 reconocidas en un 75%, pues es a este
porcentaje al que se refiere en el artículo 9°, numeral 1; en el artículo 13,
numerales 1 y 2; y en el artículo 46, numeral 7, artículos donde menciona que
hay obligación de reconstruir si la destrucción es inferior o igual al valor
máximo de la indemnización del seguro, y se puede reconstruir si el daño es
superior al 75%, o valor supuesto de reconocimiento del daño, y la asamblea
aprueba cuotas extraordinarias para cubrir el monto del deducible aplicado a la
póliza. La ley 675 omite toda referencia al caso en el cual el daño está dentro
del deducible y por lo tanto no se recibe indemnización alguna o el daño no es
reconocido. Recordemos que la ley 675 fue una ley redactada mayoritariamente
con el objetivo de garantizar más ventas y ganancias a las aseguradoras y por
lo tanto el tema de los seguros es el eje central que se repite a través de
casi todo su texto y es obvio que en él se omitiera la posibilidad del no
reconocimiento del siniestro.
Si un inmueble se
asegura a valor de reconstrucción, siempre estará sujeto, además de los
deducibles enunciados en la cita, a descuentos por vetustez, no declaración del
riesgo, sub-límites. Suele
reconocerse, porque es más frecuente, el daño por incendio, pues el incendio no
daña la estructura y se limita a deteriorar acabados: son reconocimientos por
pequeños valores que ayudan a contratar amparos más lucrativos, como el de
terremoto. El texto del C. de Co. sobre los seguros lo ayudó a redactar
Efrén Ossa, empresario, ejecutivo, y tratadista del ramo de los seguros y por
esto quedó redactado para proteger la economía de las aseguradoras, no para
prestar un servicio público, como define la actividad aseguradora la C. P.
Los proyectos de ley de las aseguradoras muchas
veces llegan a feliz término. Ejemplo de los que llegan a feliz término, son:
La ley 182 en su artículo 16 dijo: “Es obligatorio el seguro contra incendio y
daños de ascensor de todo edificio regido por esta Ley”.
La ley 42 de 1993, ordena el aseguramiento de todos
los bienes del Estado.
El E.O.S.F o
decreto 663 de 1993 obliga el aseguramiento de los bienes hipotecados.
La obligación
legal de adquirir el SOAT.
La ley 675
que autoriza el aseguramiento del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal y obliga a asegurar los bienes comunes susceptibles de ser
asegurados contra incendio y terremoto.
Ejemplo de
los proyectos de ley que no llegaron a feliz término, son los siguientes
proyectos de ley para reformar la ley 675:
El proyecto 007 de 2010 Cámara revive la aspiración de 1995 de obligar a asegurar todo el edificio o
conjunto contra incendio y terremoto a valor de reconstrucción además de “reglamentar
lo relacionado con la suscripción de las pólizas más usuales en las
copropiedades”.
Los proyectos de Ley 022 de 2015
y 213 de 2015 Cámara propusieron los siguientes nuevos textos:
Artículo 15. “Seguros”: “Todos los edificios o conjuntos
sometidos al
régimen de
propiedad horizontal se obligan a constituir pólizas o
contratos de seguros contra todos los ri
esgos,
susceptibles de ser asegurados, tanto para daños materiales como patrimoniales,
de acuerdo con los principios comunes de la contratación de los seguros, según
la legislación colombiana; Parágrafo 3°. En la constitución de pólizas de
seguros, se deben contemplar los riesgos de incendio, terremoto, y otras causas
que conlleven a pérdidas materiales de los bienes comunes y del patrimonio
(Responsabilidad Civil y Riesgos Financieros) de un edificio o conjunto de que
trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados. Parágrafo 4º. La Póliza
o contrato de Responsabilidad Civil se basa en el principio general de
responsabilidad por culpa, y nace de la obligación de indemnizar a un tercero
por los daños y perjuicios causados, de cuyas consecuencias, sea civilmente responsable
el Edificio o Conjunto.
Todos estos
intentos fallidos contradicen el régimen de propiedad horizontal y el C. de Co.
como ya lo analizamos detalladamente.
E. LOS SEGUROS DE
INCENDIO Y TERREMOTO GENERAN ENORMES GANANCIAS PARA LAS ASEGURADORAS.
El siguiente dato nos ilustra sobre el
jugoso negocio del seguro contra terremoto: al año 2000, un año después del
terremoto del eje cafetero, la Compañía Agrícola de Seguros había pagado
aproximadamente 66.000 millones de pesos por indemnizaciones por terremoto y
solo en el año de 1999 emitió primas por 127.350 millones de pesos. “La Agrícola de Seguros Generales
registró [en 1999] utilidades por 1.855 millones de pesos, con un patrimonio
técnico de 16.642 millones de pesos, con un exceso sobre el margen de solvencia
exigido por la Superintendencia Bancaria de 9.757 millones de pesos”. Y eso que
fue la compañía que más volumen de indemnizaciones pagó en los siniestros
generados por el terremoto en el eje cafetero.
Es diciente
también el siguiente texto:
“En el terremoto de Armenia se
estimó que la pérdida para las aseguradoras podría ascender a los $420.000
millones (pesos de 2011). Las aseguradoras, ante el aseguramiento de bienes de
carteras hipotecarias, se encargaron de reparar, en mayor medida a las
entidades financiadoras, hecho que fue motivo de disgusto entre los afectados.”
Confrontemos estos 420 mil millones
con la cifra recaudada por primas que fue de $410.105 millones en tan solo los nueve
primeros meses de 2013, únicamente por los amparos contra terremotos.
Lo que quiere decir
que en un solo año obtienen más ganancias que las
pérdidas que sufrieron por el terremoto de Armenia
.
En el año de 2012 se emitieron primas de seguros contra
incendio por valor de $643.018.043 y contra terremoto por valor de $604.455.450
con comisiones de intermediación de $51.551.764 y $55.450.603, respectivamente,
lo que evidencia que las partes involucradas en la venta de estos seguros para
edificios o conjuntos hagan los mayores esfuerzos, legales o ilegales, por
conseguir el aseguramiento de los bienes privados en el régimen de propiedad
horizontal sin consideración distinta a su comisión o a su ganancia, en su
caso. Buena proporción de estas ventas se debe al mico introducido en la ley
675 en el artículo 15 “Seguros”, seguro que incrementa el costo de las cuotas de
administración, lo que en veces es causal de pérdida de la vivienda para muchas
familias que no tienen los recursos suficientes para pagarlas, en especial
cuando se trata de viviendas gratis o subsidiadas.
En “Huracán Katrina. Impacto financiero en los aseguradores
y consecuencias para el sector”
leemos: “Para
unas pocas compañías la pérdida es un suceso importante; para la mayoría es un
suceso que genera beneficios”.[71] Esto, porque después de un gran desastre la venta de seguros se
incrementa y las compañías de seguros se encargan de que así suceda mediante
publirreportajes y páginas en internet argumentando que la única tabla de
salvación para defenderse de los embates de la naturaleza, es adquirir un
seguro.
La ignorancia en el tema de los seguros, sumada al
abuso de la posición dominante de muchas aseguradoras, hace que el tomador
tenga muchas expectativas frente a lo que realmente se entrega y al momento de
reclamar se encuentra con que su reclamación generalmente es denegada. Es
suficientemente explícito el siguiente texto referente al terremoto de Armenia:
“Un hueco que puede ascender fácilmente a los 50.000 millones de pesos en
perjuicio de los damnificados por la catástrofe del eje cafetero, está a punto
de generar un conflicto de proporciones significativas
.
Conclusiones
La exposición
anterior nos lleva a entender:
-Qué es un Estado capitalista, y al servicio
de quién está;
-Que el
Congreso expide leyes en beneficio de poderes económicos;
-Que estamos
inundados de publicidad engañosa;
-Que en Colombia
y en el mundo actual la corrupción es un mal que está presente en todos los
ámbitos;
-Que el
enriquecimiento sin causa y sin límite es propiciado por el Estado, por sus
órganos de control y por las personas que persiguiendo un lucro personal cohonestan
con él;
-Que Colombia
está plagada de pólizas que son ineficaces y cuyo amparo carece de riesgo;
-Que el Estado,
con leyes como la ley 675, desconoce la protección de la vida, la defensa del
derecho a una vivienda y otras leyes y decretos a los que debió someterse;
-Que la
Superintendencia Financiera no ejerce vigilancia y control sobre las
aseguradoras sino que está al servicio de ellas;
-Que
sería benéfico que la Superintendencia Financiera, entidad que vigila y
controla a las aseguradoras, retire el aval a las pólizas copropiedades que
cubren también las áreas privadas.
-Que todos los
conceptos de la Superintendencia Financiera acerca del seguro de los bienes
hipotecados, de la coexistencia de seguros en edificios y conjuntos sometidos
al régimen de propiedad horizontal, y del seguro de incendio y terremoto en la
ley 675, deben ser modificados;
-Que no es
usual la correcta interpretación de las normas jurídicas.
-Que quienes
intervienen en el contrato de seguros, sin excepción, deben capacitarse.
-Que son
tantas las irregularidades por parte de aseguradoras y entidades financieras
que a raíz del terremoto del eje cafetero leemos el siguiente comentario:
“El
panorama es tan confuso que los mismos empleados de las corporaciones y las
aseguradoras tienen dudas sobre cuáles son los derechos de los usuarios, ya que
cada compañía interpreta la Ley a su manera.”
-Que debería
ser objeto de normatividad la relación entre los seguros de los bienes comunes
en el régimen de propiedad horizontal y el seguro de un bien hipotecado, asunto
que está en el limbo jurídico.
-Que es
fundamental que la Corte Constitucional declare la inconstitucionalidad del
parágrafo 15 “Seguros” de la ley 675, quien conoció de dos demandas en tal
sentido pero los magistrados no entendieron los argumentos
.
-Que la ley
400 de 1997 creó incentivos para quienes actualizaran las construcciones a las
nuevas normas, obligó a realizar análisis de vulnerabilidad en un lapso de 3
años, y a repararlas en caso de que sean deficientes, con un plazo máximo de 6
años, con el fin de proteger el patrimonio y la vida, mandatos a los que no se
les ha dado cumplimiento.
-Que desafortunadamente,
el
Estado no ha vigilado con el esmero necesario que se acaten las normas
sismorresistentes;
-Que ajustado
al artículo 1071 el tomador puede dar por terminado el contrato suscrito con la
compañía de seguros en cualquier momento, sin penalidad alguna.
-Que siempre
habrá una razón jurídica para negar un siniestro.
-Que con el
adelanto de la ciencia, y si la construcción se sujeta a la normatividad correspondiente, el seguro de
terremoto pierde toda su razón de ser, y, posiblemente también, el seguro de
incendio.
-Que es
totalmente cierta la
siguiente frase pronunciada por varios asesores de seguros contactados: “Yo vendo lo que me compren”.
En la siguiente página de España se evidencia
total confusión, igual que ocurre en este país. Dice: “¿Qué tipo de seguro necesito para una cooperativa o condominio?” Pero esta
información es un poco más ética que la que vemos para Colombia, pues dice:
“Inundación y terremoto. Si usted vive en una zona propensa a este tipo de desastres, necesitará
comprar por separado pólizas contra inundación y/o terremoto”. Consultado en: http://www.iii.org/es/article/que-tipo-de-seguro-necesito-para-una-cooperativa-o-condominio (Acceso: abril 6 de 2017)
Observemos lo curioso de la siguiente afirmación:
“La ley que regula el actual régimen de propiedad horizontal (...) dentro de
sus objetivos se encuentra ‘la función
social de la propiedad’, esto quiere decir que el seguro debe ser visto como
una herramienta con la cual se garantiza la vida y funcionalidad de la misma en
eventos que afecten la estabilidad de la copropiedad”. Previamente, su primer párrafo dice: “El día
03 de Agosto de 2007 se cumplen seis (6) años de la ley colombiana que obliga a
todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, a
la compra del seguro contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen
la reconstrucción total de los mismos”. Como se puede apreciar, parte de una premisa que no es cierta. Esta tesis
curiosamente es de especialización en seguros y seguridad social e irónicamente se titula “Lo que deben conocer de seguros los administradores de
copropiedades, consejos de administración y copropietarios para contratar el
seguro de propiedad horizontal exigido por la ley 675 de 2001”. La
especialización busca el entrenamiento en la venta de seguros, partiendo de
tesis no ajustadas a la verdad. Autores Pinzón Caicedo,
William Orlando; Rodríguez Corsi,
Luis Eduardo, dir. Consultado en http://intellectum.unisabana.edu.co/bitstream/handle/10818/5225/129903.pdf?sequence=1 (Acceso: octubre 26 de 2016)
En este error incurre el reglamento de la Zona
Franca de Rionegro, entre otros partes, en el “artículo 39. Obligaciones: Son
obligaciones de los propietarios: 11. Mantener asegurados los bienes de dominio
particular contra incendio y terremoto”
mandato que busca proteger el patrimonio del propietario individual cuando la
función del reglamento es propender, más bien, por el bien común, exigiendo,
eso sí, que se tomen todas las medidas para controlar incendios que puedan
perjudicar a su vecinos.
Fernando Hinestrosa. Estudios de Derecho Privado, Funciones, límites y cargas de autonomía
privada. Santafé de Bogotá, 1988, Pág. 13, citado en Concepto No.
1999040992-2. Agosto 20 de 1999. Superintendente Delegado para Seguros y
Capitalización. Superintendencia Financiera].
La aprobación previa de pólizas y tarifas por parte de la Superintendencia
Financiera es necesaria cuando se trata de la autorización para la explotación
de un nuevo ramo. Cfr. artículo 184, numeral 1º EOSF.
Teoría General del Seguro Pontificia Universidad Javeriana. El interés asegurable como un elemento esencial del contrato de seguro
de daños. Carlos
Andrés Gómez Sánchez, Natalia Martínez del Río Samper. Consultado en: revistas.javeriana.edu.co/index.php/iberoseguros/article/download/12095/9946 (Acceso nov. 19 de 2016).
Queja interpuesta por Clara Inés
Escobar ante la Superintendencia Financiera de
junio 22 de 2016. Número de radicación:
2016070163-001-000
Concepto No. 2003016943-2. Junio 27 de 2003. de
la Superintendencia Financiera. “Seguros de Bienes Inmuebles”, el que a su vez
se basa en el tratadista Efrén Ossa (Teoría General del Seguro. El Contrato.
Edit. Temis, Bogotá, 2a. ed. pág. 164). Consultad en: https://www.superfinanciera.gov.co/jsp/loader.jsf?lServicio... (Acceso 31 de octubre de 2016)
[34] Este correo fue recibido por el administrador de
Antioquia Premium, y fue reenviado a Clara Inés Escobar el 26 de octubre de 2015. El
texto de este correo desafortunadamente parece ser un copie y pegue, con lo que
da a entender que debatir las pólizas en las que se aseguran tanto los bienes
privados como los bienes comunes, es un ejercicio de rutina, pues comienza el
correo con el numeral 2., continúa con el 3., pasa al numeral 5. prosigue con
el 11. D) y termina con el literal H. No sobra aclarar que este correo da a
entender que la asesora no conoce la ley 675 o régimen de propiedad horizontal,
razón suficiente para no saber vender “pólizas copropiedades”. Curiosamente, la
póliza de marras violaba todas las características mínimas de aseguramiento,
entre ellas, decía que aseguraba 33 casas, cuando en realidad eran 113.
“Así no pagará doble seguro en su casa. Evitar
coexistencia de seguros puede traer ahorro en el valor de la cuota. Pregunte
por seguros de copropiedad”. Federico Estrada García.
Ingeniero de la Lonja de Medellín. El Colombiano, noviembre 5 de 2016.
Consultado entre muchas publicaciones iguales, en: https://www.pressreader.com/ (Acceso 9 de marzo de 2017)
“Pólizas
de seguros que deben adquirir edificios sometidos a ph”
¿Cuáles son las pólizas de seguros que obligar a
adquirir a los edificios o conjuntos sometidos al Régimen de Propiedad
Horizontal? https://www.youtube.com/watch?v=pHcYvUG-Qc8 Subido 24 de diciembre de 2012
El primer documento que
conocemos del año 1995 dice: “
Artículo 35. Seguros. El edificio o conjunto deberá contratar una
póliza de incendio y terremoto que garantice la reconstrucción integral,
parcial o total, del mismo”. Obsérvese que no contenía la aclaración “sometidos
al régimen de propiedad horizontal” y en consonancia con esta amplitud, todos
los edificios o conjuntos, se redactó en este mismo documento la definición que
quedó en el texto definitivo de la ley para “edificio” y “conjunto” igualmente
extensiva a cualquier edificio o conjunto, estuviera o no estuviera sometido al
régimen de propiedad horizontal.
Reglamento colombiano de construcción sismo resistente nsr-10, Tomo 1, Capítulo
a.11, Instrumentación
sísmica.
Consultado
en: propiedadesypropiedades.com/Publicaciones/l/60.pps (Acceso: noviembre 16 de
2016)
Colombia no
es un país con alto riesgo sísmico. Sí
son zonas de alto riesgo sísmico Nariño, Chocó, Caldas y Santander, es zona
de riesgo intermedio el Valle del Cauca
y el resto del país presenta medio o
bajo riesgo sísmico. Como ejemplo, en Antioquia estadísticamente se registran
los siguientes sismos: 1.952, 6.7 grados; 1.962, 5.6; 1.977, 6.5 grados, todos
de mediana magnitud. Una construcción sismorresistente no presenta daños por
terremotos de esta magnitud.
Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial, Viceministerio
de Vivienda y Desarrollo Territorial, Dirección del
Sistema Habitacional, República de Colombia,
comisión asesora permanente para el régimen de construcciones sismo resistentes
(Creada por la Ley 400 de 1997) Secretaría de la Comisión: Asociación Colombiana de
Ingeniería Sísmica.
Periódico El Espectador, 26 Ene. 2017. Autor César Muñoz Vargas
“Lo que
deben conocer de seguros los administradores (...) tesis citada.
“MÁS DEMANDA POR SEGUROS EN EL EJE CAFETERO”. Tras la tragedia que sacudió al eje
cafetero, la demanda de seguros aumentó en la zona”. 8 de febrero de 2.000.
Periódico El Tiempo. S.A.C. (Acceso noviembre 18 de 2016)
“Seguros contra sismos y terremotos no se usan en
Colombia.” Viernes, Enero 10, 2014 | Autor: Colprensa
| La República (Acceso noviembre 15 de 2016)
Clara
Inés Escobar presentó dos demandas de inconstitucionalidad en 2016 a la Corte
Constitucional, y en los dos casos se solicitó la aclaración. Los Magistrados
no comprendieron que cuando en el trámite de una ley se dice: (...) “toda vez que los seguros sobre unidades privadas son
un asunto del resorte exclusivo de
propietarios de ellas” no cabe que la ley autorice el
aseguramiento del edificio o conjunto, esto es,
tanto de los bienes privados como de los bienes comunes, y tampoco
entendieron que el artículo 15 no tiene unidad de materia con del resto del
articulado. Uno de sus pronunciamientos es el “ auto d-11375 - Corte Constitucional”. Puede consultarse en http://www.corteconstitucional.gov.co/secretaria/AutosS/AUTO%20D-11375%20-%201%20DE%20JUNIO%20DE%202016.pdf.
