PÓLIZA COPROPIEDADES
Este es un resumen de los
documentos El seguro de incendio y terremoto: teoría y práctica aplicada al
régimen de propiedad horizontal, y El amparo de incendio y terremoto en
edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Se presenta
aquí una versión simplificada para brindar un acercamiento inicial al tema de
los seguros en general, y en especial a la denuncia que en estas publicaciones
se hace a todas las partes involucradas en la venta de los seguros.
Este
escrito contiene información destinada a los administradores y copropietarios
de edificios, conjuntos y unidades inmobiliarias cerradas sometidas a la ley
675 o régimen de propiedad horizontal, en particular, y en general es de
utilidad para toda persona que en algún momento programe contratar un seguro de
incendio y terremoto. En él se analizan los siguientes temas:
1. No todo el
territorio colombiano tiene alto riesgo sísmico
2.
Sismorresistencia vs. intensidad del sismo
3.
Verificación del cumplimiento de las normas sismorresisitentes y de control de
incendios
4. La ley 675
–régimen de propiedad horizontal- solo ordena asegurar los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados
5. Recomendaciones
para los copropietarios de edificios o conjuntos
1. No todo el territorio colombiano tiene alto riesgo sísmico
No es cierto que
Colombia sea un país de alta sismicidad. En Colombia históricamente hay dos zonas de alto
riesgo sísmico: la primera se encuentra en Nariño, Cauca y Chocó debido a la triple unión que ocurre en la esquina de la Placa Sudamericana donde las placas de Nazca y Placa del Caribe convergen entre ellas; y Santander -donde se ubica el pueblo de Los Santos, la segunda zona más sísmica del mundo por su alta frecuencia sísmica, mas no por la
intensidad de sus terremotos-. Existe además una tercera zona sísmica que
tiene un riesgo intermedio por la existencia de fallas geológicas activas de
gran consideración, que comprende al Valle del Cauca. No tienen un
registro histórico de temblores superiores a los 3 grados ciudades
como Puerto Carreño, Puerto Inírida, San José del Guaviare, Mitú y Leticia,
magnitud que no afecta a las edificaciones ni es un peligro para la vida, por
lo que en estas ciudades es un sinsentido jurídico asegurar las edificaciones
contra terremoto. En Cartagena y Barranquilla se registra un sismo de 5,5
grados de intensidad y en el centro colombiano como Cundinamarca y Antioquia,
solo se presentan réplicas por temblores ocurridos en Santander, el Valle y la
Costa Pacífica, por lo que suelen ser de intensidad baja. Colombia no se han
presentado ni es probable que se presenten, según pronósticos científicos,
megaterremotos a los que una edificación antisísmica no sea capaz de resistir.
No obstante, en
todo el territorio colombiano es obligación acatar las normas de
sismorresistencia para todas las construcciones, incluyendo a aquellas que
utilizan materiales propios de la región y edifican construcciones artesanales.
2. Sismorresistencia
vs. magnitud del sismo
El sismo
más mortífero y destructivo en la historia del país fue el del
eje cafetero de 1999, el que tuvo una magnitud considerada de media intensidad,
de 6.4 en la escala de Richter y en el mundo, el de Valdivia, Chile, con una
intensidad de 9.5 en la escala de Richter. En esta zona la devastación ocurrió
por daños estructurales severos debidos a que las edificaciones colapsadas no
cumplían con
los requisitos mínimos de sismorresistencia debido al mal diseño y a la mala
calidad de los materiales, en cambio, las edificaciones correctamente
construidas quedaron en pie y no sufrieron daños estructurales o si los hubo,
no fueron de consideración. Lo mismo puede decirse del megaterremoto de Valdivia, en Chile, (1960), de los terremotos de San
Francisco (1906), el que tuvo una intensidad de 7,9 y 8,6 grados, y el de
Popayán, (1983) que tuvo una intensidad de 5.5 en la escala de Richter, donde
no todas las edificaciones colapsaron, como se aprecia en las imágenes que
sobre ellos están en Internet. En Chile, el "país más sísmico del
mundo", rara vez se desploma un edificio, y el que colapsa es porque no
cumplía a cabalidad las normas de sismorresistencia.
Las
normas sismorresistentes y de control de incendios son muy exigentes, reducen
drásticamente el riesgo por estos eventos y se refieren a todos los aspectos a
considerar en las construcciones. Estas normas son rigurosas en el estudio del
suelo para que los cimientos sean los adecuados; para que la estructura de
hormigón armado y acero sea suficientemente flexible y resistente para permitir
que el edificio se mueva, se balancee y no se caiga, es decir, que el
movimiento de la tierra no se transmita al edificio y de transmitirse, esa
energía sea absorbida; además, contienen requisitos de protección contra
incendios en edificaciones para minimizar el riesgo de colapso de la estructura
y para ello considera
para las redes eléctricas, de gas, y otros fluidos combustibles, inflamables o
carburantes la prevención de la propagación del fuego hacia el exterior y hacia
el interior, requisitos de resistencia contra incendios, detección y extinción
de incendios, etc.
Con
el avance de la ciencia y la tecnología, hoy podemos decir que los terremotos e
incendios son impredecibles pero resistibles, resistencia desconocida en la
publicidad de las compañías de seguros y sus agentes y asesores. El
cumplimiento de las normas de sismorresistencia y de control de incendios adoptadas
uniformemente para todo el territorio colombiano garantizan que no habrá
colapso de las edificaciones ni pérdida de vidas humanas, aún ante la presencia
de un sismo o de un incendio de grandes proporciones, por lo cual, si se
acatan, pierde su razón de ser la póliza de seguro contra incendio y terremoto,
además, porque, generalmente, los incendios solo afectan los acabados, a no ser
que se prolonguen por mucho tiempo, en cuyo caso sí pueden afectar la
estructura. El adelanto de la ciencia y el control a las edificaciones tornó
obsoletos los seguros de incendio y terremoto.
3.
Verificación del cumplimiento de las
normas sismorresistentes y de control de incendios
Como todas las
normas pueden ser vulneradas, para determinar el grado de resistencia a un
sismo o a un incendio debemos conocer si la edificación acogió los requisitos
de estudios de suelo, calidad y resistencia de los materiales y si no ha
sufrido desmedro por el tiempo o por su uso. También es útil observar cuál ha
sido su comportamiento en sismos anteriores: si ha sufrido daños estructurales,
hundimientos con relación a la superficie del suelo, agrietamiento de muros
portantes, separación de elementos estructurales, fisuras en columnas y pisos,
vigas y entrepisos, etc. Además, si ha sido reparada, remodelada o adaptada
afectando el comportamiento de la estructura: si se aprecian grietas y señales
de óxido o degradación en sus elementos estructurales, y si muestra inclinación
de la edificación (deformación vertical), o grietas que presentan desniveles
del piso.
Si no observamos
ninguna de las afectaciones anteriores, para tener plena certeza sobre el grado
de vulnerabilidad de un edificio, ya que muchas deficiencias estructurales no
son detectables a la vista humana, puede acudirse a la evaluación especializada
de un ingeniero estructural.
El costo de esta
evaluación no es muy considerable y vale la pena asumirla para asegurarse de
que la vida con ocasión de un incendio o terremoto, está protegida, o para
protegerla reforzando estructuralmente la construcción, costo que siempre
valdrá la pena asumir, porque ajustarse a las normas sismorresistentes, no solo
protege al patrimonio (que es a lo que apuntan los seguros) sino también a la
vida.
Si tras un
estudio especializado se tiene plena tranquilidad sobre el grado de
sismorresistencia de la edificación, el seguro contra terremoto resulta
superfluo. En este caso, las compañías de seguros estarán gustosas de suscribir
una póliza en la que la probabilidad de resarcimiento del daño, en el peor de
los casos, sea mínimo.
Para verificar
el grado de resistencia a incendios puede acudirse a los bomberos, los que
tienen como una de sus funciones, ajustado a la ley 1796 de 2016, certificar la
seguridad contra incendio. Si el edificio o conjunto es de vieja data, conviene
contratar además a un ingeniero electricista para que haga un diagnóstico sobre
el estado actual de las conexiones. Es mejor prevenir que asegurar y luego
lamentar.
Ahora bien, si la
construcción no es resistente a sismos ni a incendios, debe procederse a
contratar el reforzamiento estructural y un adecuado sistema eléctrico y de
control de incendios, porque es mejor salvar vidas que gastar sumas importantes
de dinero en el azar de obtener una compensación en caso de daño.
Las
edificaciones sismorresistentes no son susceptibles de ser aseguradas porque no
están sujetas a riesgos de tal manera que justifiquen la compra de un seguro,
año tras año, por toda la vida del inmueble, ni es cierto, como lo pregonan las
compañías de seguros, que Colombia sea un país símico, como tampoco está sujeto
a sismos de gran intensidad. Y la construcción que pueda siniestrarse ante un
sismo, es decir, destruirse, deshacerse, demolerse, no es asegurada por las
compañías de seguros, o si suscriben la póliza, no reconocen el daño porque no
se les comunicó debidamente el riesgo. Tengamos en cuenta que las aseguradoras
tienen todo su derecho al no asumir el riesgo para una construcción no
sismorresistente. El objetivo de las aseguradoras consiste en no asumir
pérdidas, y pérdida es el reconocimiento de un daño.
4. La ley 675 –régimen de propiedad
horizontal- solo ordena asegurar los bienes comunes susceptibles de ser
asegurados.
La ley 675 ordena en el parágrafo 1º
del artículo 15 “Seguros” el aseguramiento contra incendio y terremoto de los
bienes comunes susceptibles de ser asegurados. Para el caso que nos interesa,
un bien susceptible de ser asegurado es aquél que puede destruirse o arruinarse
con ocasión de un sismo o un incendio. Una edificación resistente a sismos e
incendios no es susceptible de destruirse o arruinarse por estos sucesos, por
lo cual no tiene sentido ampararla contra estos riesgos. Y sin riesgo, no hay
contrato.
La ley 675 en ningún aparte
contempla la defensa de la vida por el riesgo a que pueden estar expuestas las
construcciones no sismorresistentes sometidas a su régimen, porque los
artículos referentes a los seguros fueron redactados por Fasecolda, el gremio
de las aseguradoras. Sí propende por la defensa del patrimonio. Es más sensato
reforzar estructuralmente un edificio o conjunto, prevenir los incendios y
crear los mecanismos para mitigarlos en caso de producirse, que asegurarlo para
que eventualmente el daño sea reparado y solo en un porcentaje que en ningún
caso superará el 75 por ciento. Y no es económicamente justificable asegurar
una edificación que ya tuvo un alto costo por acatar las normas
sismorresistentes y de control de incendios.
5.
Recomendaciones para los copropietarios de edificios o conjuntos
-Los
copropietarios deben solicitar información sobre el grado de sismorresistencia
de su edificio, conjunto o unidad inmobiliaria cerrada.
-Si la
edificación, por observaciones a simple vista, presenta problemas
constructivos, deben proponer la contratación de un ingeniero estructural.
-Si hay dudas
sobre la sismorresistencia, y como no todos los problemas estructurales son
observables, para obtener plena certeza sobre la sismorresistencia de la
edificación, pueden sugerir un estudio que dictamine el estado de la
edificación.
-Si ya dictaminó
un ingeniero estructural que la
edificación no cumple las normas sismorresistentes y de control de
incendios, deben proponer que se utilice
el dinero antes destinado al seguro, más el disponible en el fondo de imprevistos,
y si no alcanza, solicitar una cuota extra, para prevenir un desastre.
¡NO LE HAGAN EL
JUEGO A LOS INTERESES PERSONALES DE COMPAÑÍAS ASEGURADORAS, VENDEDORES DE
SEGUROS Y ADMINISTRADORES, PROTEJAN SU VIDA Y SU PATRIMONIO!
La versión ampliada puede consultarse en: blog Clara Inés Escobar La propiedad horizontal en Colombia o en,
Clara Inés Escobar
Tratadista
de la ley 675 o régimen de propiedad horizontal.
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