Cuando el administrador se niega reiteradamente a hacer reparaciones en los bienes comunes de las propiedades privadas, que por ley y reglamento le corresponda efectuarlas, no puede el propietario individual hacer las reparaciones y deducir su costo del valor de las cuotas de administración, porque en la propiedad horizontal no se cumplen los requisitos de la compensación.
Para que sea posible la compensación se deben cumplir los siguientes requisitos:
Que las dos personas estén obligadas recíprocamente con carácter principal.
Que las dos obligaciones consistan en entregar dinero o cosas fungibles de la misma especie y calidad.
Que el objeto de las dos obligaciones esté determinado, o que su determinación dependa sólo de una operación aritmética.
Que las dos obligaciones sean líquidas.
Que ambas obligaciones sean exigibles, y que sobre ninguna de ellas haya retención judicial o controversia promovida por un tercero.
Opera por el ministerio de la ley y aún sin consentimiento de los deudores.
La única salida a tal negativa es instaurar un proceso ante un juzgado civil de circuito, porque es suya la competencia por competencia residual.
Felicitaciones a la autora. Acaba de publicar otro artículo interesantísimo. Para los interesados, se encuentra en:
ResponderEliminarhttp://aprendeenlinea.udea.edu.co/revistas/index.php/red/article/viewArticle/11390
Se llama: Disquisiciones jurídicas sobre la imposición de los balances en el régimen de propiedad horizontal.
Recomendado.
ResponderEliminarLa ley 675 o régimen de propiedad horizontal empezó a ventilarse en 1993, redactada inicialmente por los gremios de la construcción y la ley 428 para las unidades inmobiliarias sometidas al régimen de propiedad horizontal, inició trámite en la Cámara en 1995 y posiblemente obedeció al interés de la entidad sin ánimo de lucro de la asociación de tiempos compartidos turísticos en la implementación de un marco normativo para su funcionamiento y al auge de las zonas francas, es decir, a un nuevo modelo de desarrollo presionado por la organización internacional de comercio, ante la crisis generada por la competencia asiática.
Las dos leyes tuvieron trámite simultáneo en el congreso por tres años y decían básicamente lo mismo. Inicialmente la ley 675 no contempló la derogación de la ley 428, simplemente porque ni siquiera se había concebido. La ley 428 dijo a las unidades inmobiliarias cerradas: ciérrese, crezca, desarróllese, pague impuestos y le rebajo en los impuestos de predial y valorización, dótese debidamente con áreas comunes, y si no le gusta, pues deje de ser cerrada. Esta ley se aprobó rápido a pesar de que tuvo cuestionamientos presidenciales por inconstitucionalidad y una sentencia de la Corte con tres salvamentos de voto. Como la ley 675 contiene a la ley 428 en todo su texto, opino que si no se aprehende la ley 428 no se entiende la ley 675, y no conozco libro dedicado a la ley 428 ni recuerdo construcción sometida a ella. Dicen que esto se debe a que no le gustó a los constructores, pero decretó la no embargabilidad de la propiedad horizontal, lo que era vital para los tiempos compartidos turísticos, porque muchos timaron a los compradores a nivel nacional e internacional.
ResponderEliminarAnalisemos la justificaciòn del ordenamiento legal de la lista de los morosos adjunta a la citación de la asamblea.
Legalmente, ajustado a la ley 675, -no ajustado a sentencias de la Corte Constitucional ni a los mandatos de algunos reglamentos-, pueden votar los morosos. Así se analisó cuando se discutió la ley y así se aprobó: que en todas las asammbleas tenían el derecho al voto. Así es que el derecho al voto no fue la finalidad de este mandato.
Más bien obedece a una sanción moral y al conocimiento de los los asambleístas, los que deberían votar siempre por personas y no por planchas, para saber quiénes son los morosos y no votar por ellos. Esto es muy importante, la ley 675 no habla de planchas, las planchas existen para garantizar la representación de los partidos políticos y de aquí pasaron al Código de Comercio, pero en las propiedades horizontales no debe haber grupos de poder.
Así las cosas, en la asamblea la lista de los morosos debe estar totalmente actualizada porque no se debe dejar de nombrar a alguien que está al día, o nombrar a una persona que se encuentre en mora.
En lo que la ley sí pecó, fue en no precisar la mora. Yo creo justo hacer la lista de los morosos, por ejemplo, a partir de dos o tres meses de atraso, porque un día, como se desprende de la ley, no es una mora que merezca sanción.
Entonces, la lista debe precisar el tiempo de la mora, y no limitarse a una relación de nombres.
Cordial Saludo:
ResponderEliminarPara quienes comparten mi opinión de que las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal por su actividad inherente a este sistema no tienen que llevar la contabillidad mercantil, los invito a buscar en la internet no solo el salvamento de voto a las dos úlimas orientaciones del Consejo Técnico de la Contaduría Pública, sino también el siguiente link: http://actualicese.com/actualidad/2011/04/27/recopilacion-de-materiales-basicos-para-quienes-se-desempenen-como-revisores-fiscales-en-las-copropiedades/
Allí se dice: "Es importante destacar también que los artículos 22 y 125 del Decreto 2649 de 1993, en los parágrafos que les fueron adicionados con el Decreto 1878 de Mayo de 2008, establece que en las entidades de naturaleza no comercial (como lo serían las copropiedades), no hay obligación de hacer los 5 Estados Financieros ni tampoco de llevar el Libro Diario."
Luchemos por una contabilidad presupuestal bien hecha que dé información útil y necesaria a la propiedades horizontales y contra la unidad contable para entes diferentes con necesidades concretas y particulares.