Este es el texto de la conferencia dictada en Bucaramanga en el 10º Seminario de Administradores el 14 de diciembre de 2016.
SEGURO DE INCENDIO Y TERREMOTO
EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Pág.
ACLARACIÓN PRELIMINAR ...................................................................................................
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OBJETIVO ....................................................................................................................................
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FUENTES ......................................................................................................................................
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A.
ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 15 “SEGUROS” ..................................... .................................
4
1. Hechos
que motivaron la presentación del proyecto de ley para expedir un nuevo régimen
de propiedad horizontal ........................................................................................................................4
2. Como
consecuencia de los hechos anteriores se comenzaron a presentar diversos proyectos de ley ....................................................................................................................................................
5
3. El
tema de los seguros en la ley 675 ........................................................................................
6
4. Trámite que tuvo en el Congreso el
artículo 15 de la ley 675 “Seguros” ............................................... 7
5. Los reglamentos deben someterse a
lo que ordena o autoriza la ley 675 ....................... ...... 12
6. El artículo 15 de la ley 675 desconoce
mandatos imperativos de la misma ley que lo contiene ......... 13
7. Consecuencias por acatar el artículo 15
“seguros” ................................................................................14
8. Las “pólizas copropiedades” contradicen su título al asegurar los bienes privados al coger la
autorización del artículo 15 “Seguros ...............................................................................................................................159. Las “pólizas copropiedades” al asegurar los bienes privados en acatamiento al artículo “Seguros” desconocen el Código de Comercio .............................................................................................................17
10. La coexistencia de seguros en el C. de Co. .............................................................................................22
11. Los endosos de la “póliza copropiedades” con el objeto de resolver la coexistencia de seguros .......24
12. El perjuicio que ocasiona el aseguramiento de los bienes privados en la “póliza copropiedades ...30
13. Las compañías
que se lucran del artículo 15 “seguros” malinterpretan la ley 675...................................................32
14. Edificios o
conjuntos a los que se les aplica el artículo 15 de la ley 675..................................................................36
B. ANÁLISIS DEL PARÁGRAFO 1º DEL ARTÍCULO 15...................................................................................... .....36
1. Este parágrafo
prioriza el mantenimiento del patrimonio por encima de la necesidad de la
conservación de la vida ..................................................................................................................................................37
2. Los pasos a seguir para contratar el
seguro de los bienes comunes susceptibles de ser asegurados son los
siguientes.....................................................................................................................................................40
3. Declaración y mantenimiento del estado de riesgo..............................................................................49
4. Solicitud escrita de cotización ..................................................................................................50
C. ANÁLISIS DEL PARÁGRAFO 2º DEL ARTÍCULO 15..........................................................51
1. Criterios para el reconocimiento del siniestro............................................................................51
2. Casos que ilustran cuándo una compañía de seguros no reconoce el daño.................................51
3. En caso de reconocimiento el valor indemnizado no garantiza la reconstrucción......................53
D. LAS COMPAÑÍAS DE SEGUROS RECURREN A PROYECTOS DE LEY PARA INCREMENTAR SUS VENTAS..................................................................................................54
ACLARACIÓN
PRELIMINAR:
Este
título anuncia que nos referiremos al “RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”. Para
ubicarnos en él recurrimos a los siguientes términos: “ley 675”, “régimen de propiedad
horizontal”, y “edificios o conjuntos”. Cada una de estas expresiones se
refiere tanto a uno como a varios edificios que contienen propiedades separadas
horizontalmente, como a los conjuntos, cerrados o no cerrados, de unidades
inmobiliarias separadas por límites verticales, cuando existe la unión entre los bienes privados de dominio
particular y uso exclusivo, y los bienes comunes de propiedad de todos los
propietarios individuales. Esta es la razón por la cual no recurrimos a la
expresión “propiedad horizontal”.
También
es importante resaltar que nos basaremos fundamentalmente en el Código de
Comercio y en la ley 675 como leyes imperativas o normas de orden público, que
deben considerarse como un todo en lo que atañe a los seguros, pues son de
obligatorio acatamiento y los particulares no pueden desconocer sus mandatos, a
no ser que expresamente la norma así lo determine. De esta precisión cabe
concluir que el Código de Comercio y la ley 675 no son normas supletivas, las
que los particulares sí pueden acomodar a sus intereses, tal como desafortunadamente
las interpretan las compañías aseguradoras al contratar el seguro para el
régimen de propiedad horizontal.
OBJETIVO
Nuestro análisis se basa fundamentalmente en los tres
párrafos que trae la ley 675 acerca de los seguros, así:
1. Primer párrafo, o artículo 15:
Seguros. Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de
seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen
la reconstrucción total de los mismos.
Aclararemos que este artículo permite asegurar todo el edificio o
conjunto contra incendio y terremoto por un valor que garantice su
reconstrucción, es decir, tanto los bienes privados como los bienes comunes, lo
que es una autorización, no una obligación. Por esta razón, no impone a los
edificios y conjuntos asegurar en una sola póliza todo el edificio o conjunto,
es decir, tanto los bienes privados como los bienes comunes, como tampoco por un
valor que garantice su reconstrucción, esto es, el valor de reposición.
Argumentaremos que este texto se
coló en la ley 675 como un “mico” y así se fortaleció económicamente a las
compañías aseguradoras, como era el propósito de Fasecolda, su gremio, porque no
es posible dar cumplimiento a este permiso ya que su acatamiento no se ajusta
al C. de Co., como tampoco armoniza con el resto del articulado de la ley 675,
con el régimen de propiedad horizontal, ni acoge la voluntad de los legisladores
en el trámite del proyecto de ley que culminó con la ley 675.
Y por último puntualizaremos que en ningún momento un siniestro
se reconoce en el 100 por ciento del valor declarado y por esta razón nunca se
garantiza la reconstrucción total.
2. Parágrafo 1º del artículo 15:
En todo caso será
obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos
de incendio y terremoto de los bienes
comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados».
Explicaremos por qué este parágrafo 1º manda asegurar solamente
los bienes comunes susceptibles de ser asegurados sin determinar el valor por
el que deban ser asegurados y cuáles bienes son susceptibles de ser asegurados.
El objeto de su análisis consiste en crear conciencia
de que primero es salvar vidas que pretender obtener una reparación por el daño
ocurrido en construcciones por sismos o incendios, lo que correspondió a la
filosofía de la ley 675.
El seguro no da seguridad plena, es una
probabilidad de compensación económica ante un daño, incierta e incompleta. El
seguro contra incendio y terremoto puede indemnizar total o parcialmente los
daños que puedan presentarse por estos hechos, mas no compensa la pérdida de
vidas o la morbilidad de las personas como consecuencia de estos siniestros.
Debe prevalecer salvar vidas, en especial vidas humanas, y esto se consigue con
el reforzamiento estructural de las edificaciones que así lo requieran, con los
dineros del fondo de imprevistos más los dineros que se ahorran en el pago del
contrato de seguro contra incendio y terremoto, si es del caso, el que, ahora
que contrario a toda normativa y respeto se aseguran arbitrariamente tanto los
bienes privados como los comunes en las edificaciones sometidas a la ley 675,
creando un gasto muy significativo con relación al total del presupuesto de
gastos.
3. Parágrafo 2º del artículo 15:
Las
indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer
término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que esta sea
procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización
se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados,
de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales
aplicables.
Finalmente,
analizaremos que
este parágrafo ingenuamente parte del supuesto de que siempre que se tome un
seguro el daño será reparado por el asegurador y lo supone reparado en un cien
por ciento, cuando la realidad es que la probabilidad de obtener la reparación
de un daño es muy pequeña, y en caso de darse, en ningún momento se consigue su
reparación total.
Se expondrá que en
los documentos que se conocen sobre el trámite de la ley 675 que mencionan los
seguros brillan por su ausencia las referencias al C. de Co., y a la existencia
de las normas sismorresistentes y de control de incendios y a su cumplimiento o
incumplimiento.
FUENTES
Los elementos que sirven de base
para este análisis son los siguientes:
Las
normas sismorresistentes y de control de incendios para las construcciones en
Colombia;
Las
distintas propuestas acerca de los seguros en el trámite del proyecto de ley
sobre el nuevo régimen de propiedad horizontal que dio lugar a la expedición de la ley 675.
La ley 675.
Los artículos
1036 a 1116 atinentes al contrato de seguro en el C. de Co., cuyos títulos son:
los principios comunes a los seguros terrestres, seguro de daños, los
principios comunes a los seguros de daños y el seguro de incendio -el seguro
contra terremoto no fue contemplado por el C. de Co., el que fue expedido en
1971-.
Conceptos de la Superintendencia
Financiera;
El Estatuto
Orgánico del Sistema Financiero.
Artículos de revistas y tesis de
grado.
Pólizas y endosos de las compañías aseguradoras.
Publicidad de compañías de seguros, agencias de
seguros y de peritos avaluadores.
Artículos de prensa sobre el terremoto del
eje cafetero.
Información
sobre el daño de edificaciones en
algunos terremotos ocurridos en el mundo.
Correspondencia con administradores, consejeros y juntas de administración de
edificios y conjuntos; con compañías de seguros, y con varios asesores de
seguros.
A. ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 15 “SEGUROS”:
Antes de iniciar el análisis del artículo 15 “Seguros”
recordemos su contenido:
Seguros. Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán
constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y
terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
1. Hechos que motivaron la presentación
del proyecto de ley para expedir un nuevo régimen de propiedad
horizontal:
Haremos esta exposición por orden
cronológico, de la siguiente manera:
a) 1948.
En
este año se expidió la ley 182 o régimen de propiedad horizontal, la que ordenó:
“Artículo 16. Es obligatorio el seguro contra incendio y daños
de ascensor de todo edificio regido por esta Ley.”.
La
ley 182 de 1948 exigía el aseguramiento contra incendio de todo el edificio, es
decir, tanto de los bienes privados como de los bienes comunes. No obstante,
prevaleció la negativa de las compañías de seguros de asegurar los bienes
privados con el argumento cierto de que los administradores de estos inmuebles no estaban legitimados para asegurar los
bienes privados, es decir, no tenían interés asegurable sobre los bienes
privados.
Por esta razón, generalmente este mandato solo se acataba por parte de las aseguradoras en cuanto a los
bienes comunes.
b) 1977.
En este año se traduce un
documento del Instituto Americano del Concreto (American Concrete Institute —
ACI) para el adecuado diseño y construcción de estructuras de concreto
reforzado y preesforzado con miras a conocerlo y adaptarlo a las prácticas de
construcción, a los materiales colombianos
y a la naturaleza tectónica de los sismos colombianos. No parece
coincidencia que en este año la
industria aseguradora colombiana haya comenzado a emitir pólizas de terremoto.
c) 1983.
En este año
se presentó el temblor de Popayán y en el mismo año la ley 11 ordenó expedir
una reglamentación antisísmica de obligatorio cumplimiento en todo el
territorio nacional.
d)
1984.
El decreto 1400 de
1984 acató la ley 11 de 1983 y tuvo como objetivo central evitar la pérdida de
vidas humanas. Este decreto obliga a que las
edificaciones se construyan bajo normas sismorresistentes teniendo en cuenta la
sismicidad de la zona, el tipo de suelo, los distintos tipos de
materiales de construcción utilizados y las prácticas constructivas. Una edificación diseñada
acatando estas normas es capaz de resistir temblores pequeños, sin daño,
temblores moderados, sin daño estructural, pero con algún daño en elementos no
estructurales, y un temblor fuerte sin colapso.
La obligación para las nuevas construcciones de acogerse a estas normas motivó a las aseguradoras para
proponer una reforma al régimen de propiedad horizontal vigente, o ley 182 de
1948, con el objeto de hacer obligatoria la compra del seguro contra incendio y
terremoto a todo edificio o conjunto regido por el régimen de propiedad
horizontal, esto es, tanto para los
bienes privados como para los bienes comunes de tal manera que se
garantizara la reconstrucción de los mismos.
2. Como consecuencia de los hechos anteriores se comenzaron a presentar
diversos proyectos de ley.
En los años de 1993, 1995 y 1999 el Ministerio de Desarrollo Económico
presentó al Congreso varios proyectos de ley, el primero, para reformar, y los
siguientes, para expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal.
a) En 1993.
Por medio del proyecto de ley 132
se pretendió reformar la ley 182, pero este proyecto fue archivado.
b) En
1995.
Por medio del proyecto de ley 159 se
pretende expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal. En la exposición de
motivos se confiesa el interés de obligar a que todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal contaran con un seguro contra incendio
y terremoto, que cubriera tanto los bienes
privados como los comunes. Aunque esta pretensión contradice
jurídicamente al régimen de propiedad horizontal y al C. de Co. su consagración
legal redundaría en un incremento sustancial en las ventas y en las ganancias a
las compañías aseguradoras. Este proyecto no prosperó en el Congreso.
c) En
1999.
El Ministerio de Desarrollo Económico presentó el proyecto
de ley número 136 de 1999 para expedir un nuevo
régimen de propiedad horizontal, iniciativa que fue impulsada y acompañada por
las compañías de seguros, con la reiterada intención de que el legislador
obligara a los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal
a adquirir nuevos amparos, como el de
terremoto. Este
proyecto de ley culminó en el año de 2001 con la expedición de la ley 675 “por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal”.
3. El tema de los seguros en la ley 675.
Esta
ley comprende tres párrafos atinentes a los seguros. A continuación los
citaremos haremos una síntesis de la exposición detallada que se hará a cada
uno de ellos. El primero es el siguiente:
a) Artículo 15.
Seguros. Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de
seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen
la reconstrucción total de los mismos.
Este texto finalmente quedó como una autorización, mas
no como obligación de asegurar todo el edificio o conjunto, a pesar de que esta
autorización contradice el régimen de propiedad horizontal y los mandatos
imperativos del Título
v, Del contrato de seguro, Capítulo I, De los principios comunes a los seguros terrestres, del Código de
Comercio.
b)
Parágrafo 1º
En todo caso será
obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos
de incendio y terremoto de los bienes
comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.
Es
decir, no es obligatorio asegurar los bienes privados y los bienes comunes
conjuntamente (artículo 15) pero sí es obligatorio asegurar los bienes comunes,
aunque, solamente, los bienes comunes susceptibles de ser asegurados. Se
complementa esta adición con otra aclaración, titulada parágrafo 2º, la que
será analizada en el literal C.
c)
Parágrafo 2º
Las
indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer
término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que esta sea
procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización
se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados,
de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales
aplicables.
Esto
es, se prioriza la reconstrucción, pero la ley no prevé, no estuvo en los
cálculos de los legisladores, la frecuente negativa a la indemnización y cuando
no se niega hay numerosos deducibles que hacen que el reconocimiento del daño
no alcance íntegramente para la reconstrucción. En otras palabras, este párrafo
no refleja un conocimiento del seguro de daños en el Código de Comercio y parte
de la falsa creencia popular de que cuando existe un seguro, se está asegurado,
cuando la verdad es que el reconocimiento de un seguro es aleatorio e
impredecible.
4. Trámite
que tuvo en el Congreso el artículo 15 de la ley 675 “Seguros”.
Veamos la
evolución de cada una de las expresiones del artículo 15 de la ley 675 a
continuación desagregadas, explicando cómo fueron
propuestas, cómo mutaron o se conservaron. Dice el artículo 15:
“Todos
los edificios o conjuntos (...)”.
“(...) podrán
constituir pólizas de seguros (...)”
“(...) que cubran contra los riesgos de incendio
y terremoto, (...)”.
“(...) que garanticen la reconstrucción
total de los mismos.”
a) “Todos los edificios o conjuntos (...)”:
Se
utilizaron en todo el trámite de la ley indistintamente los términos “todo edificio o conjunto”, “el edificio o
conjunto”, “bienes privados y comunes de las
edificaciones”, “todos los edificios o conjuntos”. En el texto definitivo quedó “Todos los edificios o
conjuntos. Todos
estos giros se refieren al aseguramiento en una sola póliza tanto de los bienes
privados como de los bienes comunes.
Estos vocablos, basándonos
en los documentos históricos que dan cuenta de las propuestas y conciliaciones
en el Congreso durante la discusión del proyecto de ley, obedecieron al argumento
de las compañías de seguros de que solo podían reconstruir cuando todo el edificio o conjunto, es decir, tanto los
bienes privados como los bienes comunes, contara con una póliza de seguros por
incendio y terremoto. La innovación, con relación al anterior régimen de
propiedad horizontal o ley 182 de 1948, consistía en el amparo de daños
producidos por un terremoto pues ya estaba ordenado en la ley 182 el seguro
contra incendio de todo el edificio o conjunto, esto es, tanto de los bienes
privados como de los bienes comunes.
Lo anterior
lleva a concluir que las compañías de seguros querían ampliar sus ventas pero
no conocían el régimen de propiedad horizontal y no se detuvieron a pensar
que el aseguramiento de los bienes
privados conjuntamente con los bienes comunes, ajustado al C. de Co., no iba a
tener reconocimiento alguno por parte de las aseguradoras. O lo que es lo
mismo, querían nuevas ventas sin pérdidas, pues el reconocimiento del daño en
el ramo de los seguros se llama pérdida, como lo declara el siguiente texto:
“En el terremoto de Armenia se estimó que la pérdida
para las aseguradoras podría ascender a los $420.000 millones (pesos de 2011).
Las aseguradoras, ante el aseguramiento de bienes de carteras hipotecarias, se
encargaron de reparar, en mayor medida a las entidades financiadoras, hecho que
fue motivo de disgusto entre los afectados.”[1]
Confrontemos estos 420 mil millones
con la cifra recaudada por primas que fue de $410.105 millones en tan solo los nueve
primeros meses de 2013, únicamente por los amparos contra terremotos.[2] Lo que quiere decir
que en un solo año obtienen más ganancias que las pérdidas que sufrieron por el
terremoto de Armenia y tengamos en cuenta que un terremoto de grandes
proporciones estadísticamente sucede
cada treinta años.
b) “(...) podrán constituir
pólizas de seguros (...)”.
Este
enunciado es una autorización, un visado para asegurar tanto los bienes
privados como los bienes comunes. En el trámite de la ley en las fechas que
puntualizaremos a continuación, se recurrió, sucesivamente, a los términos “obligando” o “deberá”, y finalmente, “podrán”,
en cuanto al aseguramiento de todo el edificio o conjunto, así:
a. “Obligando,
deberá”:
1995 “Exposición de motivos”: “(...) por ejemplo, la materia de seguros, obligando
a que todo edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal esté
asegurado contra riesgos de incendio y terremoto, (...)
Se propone el “Artículo 59. Seguros con el siguiente
contenido: El edificio o conjunto (...)
deberá estar asegurado
(...) contra los riesgos de incendio y terremoto”.
1999 Octubre: Gaceta
número 364. El edificio o conjunto (...) deberá
estar asegurado (...) contra los riesgos de incendio y terremoto.
2000 junio 16. Se propone el artículo
15º. “Seguros” con el siguiente texto: “Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán constituir pólizas de seguros que cubran contra los
riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los
mismos”.
En conclusión, entre 1995 y junio 16 de 2000 hubo consenso
en los términos obligando y deberá, vocablos que significan orden, mandato,
exigencia. Como veremos a continuación, las anteriores expresiones imperativas
fueron reemplazadas a partir de mayo 16 de 2001 por la palabra “podrán”,
esto es, libertad para asegurar el edificio o conjunto conformado por bienes
privados y bienes comunes, lo que ya no constituye un mandato sino que simple y
llanamente es solo una autorización.
b. “Podrán”
2001: mayo 16: Gaceta del Congreso, número 210: “Importancia del proyecto y modificaciones. Artículo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de
propiedad horizontal, podrán constituir
pólizas de seguros (...) que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto,
(...)”.
2001 Mayo
24: William R. Fadul[3], el presidente
ejecutivo de la Federación de Aseguradores Colombianos, Fasecolda, envía una
carta a los representantes Antonio José Pinillos y William
Vélez, quienes al parecer expresaron su preocupación por el texto del artículo
15 “Seguros” y le solicitaron que lo reconsiderara. El señor Fadul se ratifica
en el texto propuesto en mayo 16 con la palabra “podrán” y propone que tenga validez cuando la asamblea general
apruebe con quórum calificado el aseguramiento de los bienes privados y
comunes. Dijo:
“De
acuerdo con lo anterior, proponemos la adición de los artículos 37 –funciones
de la asamblea- y 41 –funciones de la asamblea con quórum calificado- del
proyecto, con el fin de incluir como función de las asambleas de propietarios
la decisión, por una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de
copropiedad, la decisión sobre el aseguramiento de los bienes privados y comunes de las edificaciones sometidas al
régimen de propiedad horizontal así (...)”.
2001 junio 1º: En la “Ponencia para segundo
debate” se mantiene el texto anterior para el artículo 15 con el término “podrán”. Para esta fecha, junio 1º
de 2001, sigue vigente la función de la asamblea de aprobar o improbar el
aseguramiento de los bienes privados y de los bienes comunes, de ahí la razón
de ser del término “podrán”.
2001 junio 14: El “Acta de plenaria 156”, 14
días después de la ponencia para segundo debate, tuvo la siguiente propuesta: “(...)
es obligatorio el seguro para las zonas comunes y ´no obligatorio sino discrecional´ de la Asamblea de copropietarios, para las áreas privadas”,
haciendo referencia a la asamblea ordinaria, no a la extraordinaria como se
había propuesto antes. Esta discrecionalidad se convierte en una negativa
rotunda en junio 20, seis días después, de la siguiente manera:
2001 junio 20: “Acta de plenaria 158”: (...)
se elimina el numeral 12 del artículo 38, funciones de la asamblea con mayoría
calificada, “toda vez que los seguros
sobre unidades privadas son un asunto del resorte exclusivo de los propietarios
de ellas.” Con esta expresión contundente se observa claramente que no
fue un acierto de la ley 182 de 1948 el ordenar el seguro de incendio para todo
el edificio, mandato que implicaba el aseguramiento de los bienes privados.
Con la decisión en junio 20 de
2001, acta de plenaria 158, de suprimir la función de la asamblea de asegurar el
edificio o conjunto, con el argumento de que el seguro de los bienes privados
es un asunto del resorte exclusivo de los propietarios individuales, decisión
que sí es coherente con el régimen de propiedad horizontal, la autorización
para asegurar todo el edificio o conjunto, esto es, tanto los bienes privados
como los comunes, propuesto para el artículo 15 “Seguros”, en junio 1º de 2001 perdió todo soporte, toda
razón de ser, se volvió imposible de acatar. Por esto, su texto debió
desaparecer del contenido aprobado en junio 20 de 2001 como texto definitivo de
la futura ley, pero, desafortunadamente, no ocurrió así.
A pesar de este rotundo rechazo en
el Congreso al aseguramiento de los bienes privados del edificio o conjunto por
parte de la asamblea, se conserva el artículo 15 con el término propuesto por
el señor Fadul en mayo 24, esto es, con el término “podrán”, referido al edificio o conjunto, esto es, a los bienes privados y a los
bienes comunes, el que solo tenía
validez si la asamblea tuviera la función de decidir el aseguramiento de los
bienes privados, aunque este órgano de administración ya no tendría esa
atribución y, sin embargo, la ley 675 nos sorprende con el siguiente texto:
Artículo 15.
Seguros en la ley 675. “Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de
propiedad horizontal podrán constituir
pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, (...)”.
Recordemos que el término “podrán” no constituye un mandato, no es
una norma imperativa ni de orden público de obligatorio acatamiento,
todo lo contrario, es solo una autorización de imposible cumplimiento, como lo acabamos
de ver y ampliaremos más adelante. Infortunadamente, las compañías aseguradoras
y las compañías que hacen estudios de áreas, en vez de leer la palabra podrán,
leen el artículo 15 con el término deberán, están obligadas, tienen que
asegurar tanto bienes privados como bienes comunes.
c) “(...) que cubran contra los riesgos de incendio
y terremoto, (...).”
Como acabamos de verlo, el seguro contra incendio de todo el
edificio como unión de bienes privados y bienes comunes estaba ordenado por la
ley 182 de 1948. En 1995 se inició el proyecto ley de reforma a la ley 182,
debido a que en 1994 se habían expedido normas sismorresistentes. Gracias a estas normas querían las compañías
de seguros también el aseguramiento contra terremoto tanto de los bienes
privados como de los bienes comunes, pues en las nuevas construcciones
legalmente edificadas no era probable un colapso en caso de terremoto y de
ocurrir daños estructurales por el evento, estos serían de poca consideración.
d) “(...) que garanticen
la reconstrucción total de los mismos”.
Además del
valor comercial y catastral se propusieron los siguientes valores:
1995.
Exposición de motivos. Por su valor de
reposición [a nuevo]. El “valor de reposición [a nuevo] significa que se asegura la
construcción al valor que costaría reconstruir el inmueble hasta dejarlo tal
como la entregó inicialmente el constructor.
1999. Gaceta número 364. Garantizando la reconstrucción total
de los mismos [tal como estaban al momento del siniestro].
2001. Mayo 16: “Importancia del proyecto y
modificaciones. (...) Que garanticen la construcción total de los mismos”.
Cuando se
habla de construcción, reconstrucción se entiende que es la compañía
de seguros la que reparará los daños, pues en seguros es el asegurador el que
escoge el modo de resarcir el daño.
Esta escogencia concuerda con el artículo 1090
del C. de Co: “Pago de indemnización por el valor de reposición o de reemplazo. Lo dispuesto en el artículo anterior no obsta para que las
partes, al contratar el seguro, acuerden el pago de la indemnización por el
valor de reposición o de reemplazo del bien asegurado, (...).”, y también con el
artículo 1110 del mismo código, que dice: “La indemnización será pagadera en
dinero, o mediante la reposición, reparación o reconstrucción de la cosa
asegurada, a opción del asegurador”.
Desconocemos cómo se acuerda el pago de la indemnización por el
valor de reposición o de reemplazo del bien asegurado pues no nos consta
que las pólizas o sus anexos
manifiesten a qué tipo de reconocimiento se compromete el asegurador.
Es una
opción práctica y lucrativa para las compañías de seguros optar por la reposición a nuevo, pues en la licencia de
construcción encuentran esta información y el valor de la póliza es más alto.
No escogen la construcción o reconstrucción como estaba el inmueble al momento
del siniestro, porque en una construcción sometida a la ley 675 no es fácil
conocer cómo estaban las propiedades individuales al momento de sufrir el daño.
Los
edificios o conjuntos suelen acoger la expresión del artículo 15 “Que garanticen
la construcción” y para ello hacen o contratan un estudio de áreas para
clasificarlas por tipos y luego estimar el valor de reposición a nuevo de cada
una de ellas, para finalmente totalizar los valores parciales y declarar este
monto al comprar el seguro. El problema que surge es el desconocimiento del
régimen de propiedad horizontal por parte de empresas que se ofrecen para hacer
este estudio, como ejemplo, GAP Seguros – ICAT –
GLOBALITY[4]
en su publicidad no acierta a distinguir entre propiedades horizontales y
unidades inmobiliarias, entre comerciantes y el régimen de propiedad horizontal.
Esta distinción es esencial al contratar un seguro, y tampoco la suelen
reconocer los asesores, las agencias colocadoras ni las compañías aseguradoras.
Pero, si se hiciera un estudio
jurídico y constructivo de las áreas,
este sería el valor que garantizaría la reconstrucción del edificio o conjunto,
esto es, tanto de los bienes privados como de los bienes comunes como lo
autoriza el artículo 15 en comento, si no hubiera deducibles o sublímites y se
reconociera el daño íntegramente sin castigo, como ocurre, por ejemplo, cuando
se declara debidamente el estado de riesgo. Entonces, ni acatando al cien por
ciento esta autorización de la ley, porque recordemos que es una autorización y
no un mandato, quedaría garantizada la reconstrucción de todo el edificio o
conjunto. Como ejemplo, en el terremoto del eje cafetero:
“Las edificaciones amparadas por seguros,
recibieron indemnizaciones de un máximo del 72% del valor de reconstrucción,
dado que en las pólizas contratadas se incluían porcentajes elevados de
participación para el asegurado por cada siniestro, adicionalmente se aplicaron
conceptos como “Coaseguro”, “deducible”, “infraseguro” (...).[5]
Y no es beneficioso tomar un
valor mayor a asegurar, pues el estimado no debe sobrepasar el valor de
reposición a nuevo del inmueble dado que se incurriría en un exceso de valor asegurado,
es decir, en un sobreseguro, el que no redunda en un mayor reconocimiento pues
el asegurado en ningún caso debe lucrarse de un siniestro.
Y solo se justificaría asegurar
a valor de reconstrucción en el caso de que sea altamente probable un daño de
grandes proporciones por presentarse un terremoto de mediana o alta intensidad
y porque la construcción no sea sismorresistente, en cuyo caso es posible que
no se reconozca la indemnización por no haber comunicado el estado de riesgo al
asegurador.
Esta autorización del artículo
15 para asegurar el edificio o conjunto de tal manera que se garantice la reconstrucción
no consulta la teoría sobre el seguro de daños contenida en el C. de Co. ni se
compagina con la capacidad económica de las viviendas de interés social o
prioritario sometidas a la ley 675, para las que tomar estos seguros excede su
capacidad de gasto.
Solo
recientemente, las compañías de seguros ACE Hemisférica, La Previsora y Mapfre,
y otras, desconociendo el C. de Co., comenzaron a vender el aseguramiento de
los bienes privados contra incendio y terremoto. Como ejemplo
ilustrativo, en una ocasión seguros AIG
rechazó el aseguramiento de algunos bienes privados, aun contando con la
autorización escrita de casi todos los copropietarios, individualmente
considerados, aduciendo que no se ajustaba este amparo a las normas jurídicas que reglamentan estos
contratos, es decir, al C. de Co. Ahora AIG ofrece la “Póliza de todo riesgo para
copropiedades (con o sin áreas privadas)”[6].
5. Los reglamentos deben someterse a lo que
ordena o autoriza la ley 675.
Los reglamentos de
las propiedades horizontales y las unidades inmobiliarias cerradas no deben
consagrar expresiones como las que figuraron en la “Exposición de motivos” en
1995 con miras a expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal, las que
posteriormente fueron rechazadas y por esto no constan en la ley 675, como las
siguientes:
-“Obligaciones
de los propietarios individuales: Mantener asegurado su bien privado contra los riesgos de
incendio y terremoto,”;
-“En caso de tener póliza
individual, deberá acreditarse
ante el administrador la vigencia y monto del seguro en el primer bimestre de
cada año calendario.”
-“Al contratar las pólizas correspondientes el administrador excluirá la cobertura
de los bienes privados asegurados por los mismos riesgos, siempre que su
propietario le hubiera acreditado la vigencia y monto de los respectivos
seguros, (...).
-“La asamblea tiene la
función de “decidir sobre la contratación de pólizas de seguro que amparen los
bienes privados y/o comunes contra los riesgos de incendio y terremoto”.
-“Es
obligatorio el aseguramiento del edificio o conjunto contra incendio y
terremoto”.
Las anteriores iniciativas complementaban la propuesta
inicialmente presentada en la “Exposición de Motivos” en 1995 de obligar a que todo edificio o conjunto
sometido a propiedad horizontal, es decir, tanto los bienes privados como los
comunes, esté asegurado contra riesgos de incendio y terremoto. Estas
propuestas por ser contrarias al régimen de propiedad horizontal, porque no se ajustan título al V, “Del
contrato de seguro”, del C. de Co. quedaron por fuera de la ley. Entonces, como un texto fuera de contexto quedó en la ley 675 el
artículo 15 “Seguros”, con el término “podrán”,
como una autorización aislada, sin respaldo, porque las otras propuestas que lo
hacían posible, fueron suprimidas durante la discusión de esta ley.
Ejemplo de
un reglamento con este contenido es el registrado por la constructora Grupo
Ciudadela, de San Jerónimo, Antioquia, para la unidad inmobiliaria cerrada
Antioquia Premium, el que causa grave perjuicio al conjunto y a los
propietarios individuales. Sus mandatos reviven la motivación para expedir un
nuevo régimen de propiedad horizontal expresada en la “Exposición de Motivos”
en 1995 porque interpretan el artículo 15 “Seguros” no con el término “podrán”
sino con la palabra “deberán”, es decir, obligan, exigencia descartada en el
Congreso con el argumento de que “toda vez
que los seguros sobre unidades privadas son un asunto del
resorte exclusivo de propietarios de
ellas.”.
Además,
con tales ordenamientos el reglamento desconoce la libertad de contratación que tiene el
propietario individual porque recordemos que la “libertad de disposición” se entiende como el
libre ejercicio de nuestra voluntad para decidir sobre nuestros bienes.
6. El artículo 15 de
la ley 675 desconoce mandatos imperativos de la misma ley que lo contiene.
Recordemos que la ley 675,
a no ser que dé autorización expresa al reglamento o a la asamblea, es norma de
orden público, de obligatorio acatamiento. El artículo 15 desconoce los
siguientes mandatos imperativos de la ley 675:
-Los
bienes privados son de propiedad exclusiva:
Artículo 1°. Objeto [de la ley]. En el régimen de propiedad horizontal “(...) concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes”.
-Los bienes privados son de dominio
particular:
Artículo 3º.
Definición de edificio “Una vez
sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y
por bienes comunes”.
Artículo 3º.
Definición de “Bienes privados o de dominio particular:”
Inmuebles (...) de propiedad y aprovechamiento exclusivo, (...).
Capítulo V: De los bienes privados o de dominio particular, (...).
Artículo 32.
“Objeto de la persona jurídica”: La
propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona
jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.
Su objeto será (...) manejar los asuntos de interés común de los
propietarios de bienes privados (...).
La autorización del artículo 15
“Seguros” contradice los anteriores mandatos imperativos de la ley 675 porque
desconoce la clara distinción entre los bienes
privados de propiedad exclusiva, de dominio particular, de aprovechamiento
exclusivo, de dominio particular, y los bienes comunes porque existen en
copropiedad y son de interés común de los
propietarios de bienes privados, lo que constituye la esencia que distingue
a la propiedad horizontal de la comunidad de propietarios.
Cabe decir: es mi propiedad privada y el
administrador de la copropiedad no la administra porque el objeto de la persona
jurídica consiste en manejar los asuntos de interés común.
No obstante, algunos administradores suscriben
pólizas asegurando todo el edificio o conjunto como si se tratara de una
comunidad de propietarios y en la creencia de que manejan también los asuntos
de interés privado y así desconocen los anteriores mandatos
imperativos de la ley 675.
Del
análisis hermenéutico de la ley 675 cabe concluir que la autorización de
asegurar todo el edificio o conjunto, en
otras palabras, tanto los bienes privados como los bienes comunes, que consta
en el artículo 15 de la ley 675, está por fuera del contexto general de la ley,
no tiene desarrollo alguno en ella y ningún órgano de administración tiene la
facultad de tomar esta decisión.
7. Consecuencias
por acatar el artículo 15 “seguros”.
a) Se contradice
la voluntad del legislador.
Esto
ocurre ya que en el acta de conciliación del proyecto de ley para expedir un
nuevo régimen de propiedad horizontal consta la decisión de rechazar el numeral
que establecía como decisión de la asamblea el aseguramiento de los bienes
privados, “toda vez que los seguros sobre
unidades privadas son un asunto del resorte exclusivo de los propietarios de
ellas.”
b) Se acata lo que suele llamarse un “Mico”.
Un “Mico” es un contenido de una
ley claramente contrario al trámite surtido en el Congreso, a la voluntad del
legislador y al contexto general de la ley.
c) Se
desconoce la esencia del régimen de propiedad horizontal.
Porque el valor del seguro de
los bienes privados no puede formar parte de las expensas de administración ya
que ellas solo deben comprender los gastos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes
comunes, no la seguridad de los bienes privados.
d) Los
órganos de administración toman decisiones que la ley no les otorgó
-La asamblea con
quórum extraordinario ni con quórum ordinario tiene la facultad de asegurar los
bienes privados. En otras palabras, la asamblea no puede decidir el
aseguramiento de los bienes privados porque expresamente los legisladores le
negaron esta función.
-El administrador no
debe proponer a la asamblea una autorización que le fue negada en el trámite de
la ley.
-El consejo
no tiene la atribución de autorizar un gasto que no haya sido aprobado en el
presupuesto por la asamblea general.
e)
Se desconoce la libertad que tienen los propietarios individuales de contratar
o no contratar los seguros.
Si se acata el artículo 15 “seguros”, esto es, si la
administración asegura los bienes privados, atenta contra la autonomía privada que se
define como:
“(...) la libertad de contratar o no
contratar; libertad de escoger con quien; libertad de seleccionar la figura más
apropiada al caso; libertad de determinar el contenido de la disposición;
libertad de celebrar el negocio por sí mismo o por medio de representante,
apoderado o interpuesta persona; libertad de forma de actuar o, más
derechamente, de expresarse; y libertad de prevenir y realizar la terminación
del contrato.”[7]
Libertad
consagrada en favor de tomadores y asegurados establecida en el numeral 2. “Protección
de la libertad de contratación” del
artículo 100 “Régimen de protección a tomadores de seguros y
asegurados”, del
EOSF o decreto 663 de 1993, consideración aplicable al caso que
nos ocupa.
f) Se
despilfarran los recursos de los propietarios individuales
Esto ocurre porque el amparo por parte del edificio o conjunto de
los bienes privados carece de interés asegurable y el interés asegurable es un
elemento esencial del contrato de seguros, es decir, la ausencia de interés
implica que la póliza no surte efecto alguno. Por lo tanto, este amparo o todo
el contrato, a juicio del ajustador, es un gasto sin beneficio alguno.
8. Las “pólizas copropiedades” contradicen
su título cuando aseguran los bienes
privados al coger la autorización del artículo 15 “Seguros”.
Las pólizas de las compañías de seguros destinadas al
régimen de propiedad horizontal se llaman “póliza copropiedades” o “póliza
multirriesgo copropiedades”, anunciando que se destinan al aseguramiento únicamente
de los bienes existentes en copropiedad, y a pesar de esta constancia, de su
título, se contradicen al asegurar también los bienes privados, haciendo uso de
la autorización del artículo 15 “Seguros” de la ley 675.
La C. P. dice en su artículo 83 que las actuaciones de los
particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de
la buena fe;
El C. C. dice en su artículo 1603 que los contratos deben
ejecutarse de buena fe, y
El C. de Co. dice en su artículo 871 que los contratos
deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe.
Cabe cuestionarse si la póliza copropiedades donde se aseguran
los bienes privados es contratada siguiendo el principio de la buena fe y con
sujeción a la ética; y no es posible determinar en cuáles casos sí y en cuáles
casos no hay dolo, el que ocurre cuando una de las partes engaña a la otra con
tal de obtener un beneficio.
La “póliza copropiedades” incluye los bienes privados aunque
no existen en copropiedad sino como propiedad individual. Como se titula
“póliza copropiedades”, solo debe servir
para amparar los bienes que existen en copropiedad, esto es, los bienes
comunes en el régimen de propiedad horizontal, tanto para propiedades
horizontales como para las unidades
inmobiliarias cerradas sometidas a la ley 675, y también los bienes comunes que
existen bajo la forma de la comunidad de copropietarios sometida al régimen de
la comunidad o ley 95 de 1890. Por ejemplo, como comunidad operan algunos
tiempos compartidos turísticos que no optan por acogerse al régimen de
propiedad horizontal, porque una comunidad legalmente válida, no está obligada a
someterse al régimen de propiedad horizontal y por esto la “póliza
copropiedades” le es perfectamente aplicable. Lo que no cabe en la “póliza
copropiedades” es el aseguramiento de los bienes privados.
Las empresas aseguradoras aseguran en la “póliza
“copropiedades” los bienes privados y los bienes comunes aunque
su título contradice su contenido y el edificio o conjunto no tiene interés
asegurable sobre los bienes privados. Estas
pólizas las autoriza la Superintendencia Financiera en calidad de ente de vigilancia y control,[8]
y son contradictorias porque las propiedades sometidas al régimen de propiedad
horizontal son propiedades que aúnan la copropiedad o derechos de copropiedad
sobre los bienes comunes con la propiedad exclusiva sobre los bienes de uso y
dominio privado.
Es posible que la confusión entre “copropiedades” y
“edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal” plasmada
en la “póliza copropiedades” tenga su sustento en la generalizada confusión
entre régimen de propiedad horizontal, y comunidad o copropiedad. El régimen de propiedad horizontal no es una comunidad, aunque
contiene bienes de uso, goce y propiedad común, los que existen en forma
indisoluble con los bienes privados: por esto no cabe en la “póliza
copropiedades” el aseguramiento de los bienes privados.
Los edificios o conjuntos sometidos al régimen
de propiedad horizontal combinan la copropiedad con la propiedad individual, lo
que los aparta totalmente del régimen de la comunidad de propietarios, donde no
existe propiedad individual. Aquí el incremento cuantitativo produce un cambio
cualitativo, da como resultado una forma totalmente distinta, particular, diferente
a las otras formas de propiedad, y por esto la ley 675 es un régimen, esto
significa que regula una forma especial y única de propiedad, obviamente,
diferente a la comunidad.
En conclusión, la “póliza copropiedades” solo
debe destinarse a amparar los bienes comunes de uso, goce, y propiedad común,
esto es, los bienes existentes en copropiedad, de lo contrario, contradice su
título.
9. Las
“pólizas copropiedades” al asegurar los
bienes privados en acatamiento al artículo 15 “Seguros” desconocen el
Código de Comercio.
Para explicar
por qué las “Pólizas copropiedades” al
asegurar los bienes privados desconocen el Código de Comercio”,
comencemos por traer a colación el EOSF,
numeral 2 del artículo 184, “Régimen de pólizas y tarifas, que dice:
(...)
“2. Requisitos de las
pólizas. Las
pólizas deberán ajustarse a las siguientes exigencias:
“a. Su contenido debe ceñirse a las normas
que regulan el contrato de seguro, al presente estatuto y a las demás
disposiciones imperativas que resulten aplicables, so pena de ineficacia de la
estipulación respectiva;”
El C. de Co. es la norma que regula el contrato de
seguro y es una norma imperativa. El
problema radica en que las compañías aseguradoras parecen desconocer que el C.
de Co. es una norma imperativa, un
decreto que se impone sin posibilidad de pacto o decisión en contra, pues sus
efectos deben producirse con independencia del querer de las personas, y lo acogen como si se tratara de
una norma supletiva,
la que permite a las partes que su voluntad prevalezca, para el caso
analizado, prevalece la voluntad del asegurador en su calidad de parte
dominante. Por esto,
aseguran los bienes privados por medio de un contrato suscrito con el
representante de la persona jurídica sin que exista interés asegurable y en la
póliza copropiedades figura el edificio o conjunto como asegurado y
beneficiario, sin serlo.
a) Cuando
se aseguran los bienes privados en la “póliza copropiedades” no se puede acoger
el artículo 1047 del C. de Co.
En estas “pólizas copropiedades” o
“multirriesgo copropiedades” no se le da ni
puede dar cumplimiento, además de las condiciones generales del contrato, a las otras condiciones de la póliza
determinadas en el artículo 1047 del C.
de Co., a saber:
“(...)
“3) Los nombres
del asegurado y del beneficiario o la forma de identificarlos, si fueren
distintos del tomador;
“4) La calidad en
que actúe el tomador del seguro;
“5) La
identificación precisa de la cosa o persona con respecto a las cuales se contrata
el seguro; (...).
Refirámonos
a cada uno de estos numerales:
-Numeral
3: “Los nombres del
asegurado y del beneficiario o la forma de identificarlos, si fueren distintos
del tomador.”
Estas pólizas no acatan ni pueden acatar este mandato. En estas
pólizas el tomador del seguro de los bienes privados, indebidamente, es el
edificio o conjunto. Para el amparo de los bienes privados, jurídicamente, los
asegurados y beneficiarios son los propietarios individuales, no el edificio o
conjunto, como erradamente se declara en la póliza, situación que no se aclara
en la póliza ni en el anexo. Si el edificio o conjunto asegurara los bienes
privados por cuenta de los propietarios individuales, como terceros, por
mandato legal, o porque sus bienes al sufrir desmedro puedan afectar su
patrimonio, se dejaría esta constancia en la póliza, lo que no puede hacerse
pues ninguno de estos dos hechos son ciertos.
Para el C.
de Co. el asegurado es el titular del interés asegurable, en este caso, el
propietario individual. El asegurado no es el edificio o conjunto como se
declara en la “póliza copropiedades”. El beneficiario es la persona que tiene
derecho a recibir la prestación asegurada, para este caso cada uno de los
propietarios individuales y por esto el edificio o conjunto no puede tomar
beneficio del siniestro de un bien privado, no puede figurar como beneficiario.
Numeral 4 “La calidad en que
actúe el tomador del seguro”. En estas pólizas no se hace la aclaración
correspondiente de que en realidad los asegurados y beneficiaros de los bienes
privados son los propietarios individuales. Tampoco declaran estas pólizas que
en el amparo de los bienes privados el edificio o conjunto es el tomador de la
póliza como un “Seguro
por cuenta de un tercero y ratificación” (C. de Co. art. 1038), o “Seguro por cuenta de un tercero y obligaciones de las partes”, (C. de Co.
art. 1039),
porque estos artículos tampoco le son aplicables ya que el edificio o conjunto no
tiene interés asegurable sobre los bienes privados, elemento esencial en el
contrato de seguro.
El
edificio o conjunto no acata este numeral 4 del artículo 1047 porque mezcla en
una sola póliza amparos que son totalmente excluyentes, ya que una cosa son los
bienes comunes, otra cosa muy distinta son los bienes privados, los que no
pueden resultar unidos en una sola póliza, ni bajo la única denominación de
“edificio”, como sucede en algunas pólizas, ni colocando valores independientes
para los bienes privados y para los bienes comunes.
Así
desconocen estas pólizas el numeral 4º del artículo 1047 del C. de Co. “La calidad en que
actúe el tomador del seguro.”, pues eta aclaración no figura en la póliza ni en
los anexos.
-Numeral 5: “La
identificación precisa de la cosa o persona con respecto a las cuales se
contrata el seguro; (...)”. La “póliza copropiedades” no
relaciona los bienes privados ni a sus propietarios, como tampoco los distintos
valores asegurados, como lo manda el C. de Co. en este artículo. En consecuencia, acatar el artículo 15 “Seguros” de
la ley 675 es imposible acogiendo el C. de Co., porque ajustado a este decreto,
los únicos que pueden asegurar su unidad privada son los propietarios
individuales.
Tomemos como ejemplo dos pólizas
de Mapfre Seguros: Las “pólizas copropiedades” 2901214001438 y 4205216000003
coinciden en expresar: “Bienes asegurados: Edificio: Áreas Comunes - Áreas
Privadas. Valores de los bienes: Áreas Comunes [$$$$] - Áreas Privadas [$$$$]”.
En ninguna otra parte de la póliza o de sus anexos se discriminan de alguna
manera los bienes asegurados “Áreas Privadas”, porque, además, no existen, sí
existen bienes privados o de dominio particular, los que están levantados sobre
áreas. Entonces, es correcto decir: bienes, en vez de áreas.
En datos del riesgo No. 1 las
dos pólizas dicen: Actividad: Áreas comunes vivienda [...] Unidades Comunes 1 –
Unidades Privadas [###]. Obsérvese que las dos pólizas tienen exactamente igual
descripción: “Áreas comunes vivienda”. El problema es que en la primera póliza
las unidades privadas sí son viviendas; y en la segunda hay viviendas,
parqueaderos, locales y oficinas, entonces, la actividad, así definida, no es
cierta. Un contrato siempre debe ajustarse a la verdad para que tenga
posibilidad de reconocimiento jurídico, lo que es un principio esencial de los
contratos.
En
cambio, las aseguradoras ACE y La Previsora declaran un solo valor para las
áreas comunes y privadas. Evaden la no “identificación precisa de la cosa o persona
con respecto a las cuales se contrata el seguro” ordenado por este numeral 5
del artículo 1047 del C. de Co.,
argumentando que el valor asegurado de cada bien privado resulta de multiplicar su coeficiente por la suma asegurada del
edificio que figure en la póliza.
El argumento de ACE y La Previsora equipara
equivocadamente el cobro del valor de la póliza dentro de la cuota de
administración con el valor de reposición de cada una de las unidades privadas.
Son cosas totalmente diferentes. Una cosa es el valor de reposición estimado para
cada bien privado, otra muy distinta es el seguro de la copropiedad sobre los
bienes e intereses comunes, pues incluyen otros amparos adicionales al seguro
de incendio y terremoto, como responsabilidad civil, responsabilidad
administradores y directores, etc.
Estas pólizas, por llamarse
“póliza copropiedades” y asegurar bienes privados; por no identificar a los
propietarios individuales, a cada una de las unidades privadas ni los valores
individuales; por omitir la aclaración
de que los asegurados y beneficiarios son distintos al tomador;
por no tener interés asegurable, no tienen probabilidad jurídica de
reconocimiento.
Las
aseguradoras no verifican que exista interés asegurable por parte del tomador y
en general, que el daño en caso de siniestro tenga reconocimiento: es que las
compañías de seguros, sí se aseguran de que la reparación del daño solo proceda
en algunos casos, en cambio, los asegurados gastan enormes cantidades de
dinero, año tras año, algunas veces sin posibilidad de reconocimiento del daño
en caso de presentarse.
Cabe concluir que generalmente la
compañía de seguros, ni la agencia colocadora averigua o comprende las
características del edificio o conjunto para redactar la póliza, ni el administrador
lee el contrato. El asesor no sabe del régimen de propiedad horizontal y el administrador
sabe poco de seguros y confía plenamente en lo que declare su asesor, y al
asesor no le preocupa que su venta sea veraz y pueda tener reconocimiento. En
general se puede afirmar que el desconocimiento de la ley 675, del Código de
Comercio y del Código Civil en estas pólizas, es preocupante.
Si en algún momento el representante de la persona jurídica del
edificio o conjunto toma conciencia de que contrató una póliza que
jurídicamente es incorrecta, puede darla por terminada en cualquier momento,
sin perjuicio alguno, como lo autoriza el siguiente artículo del C. de Co.:
Artículo 1071. Revocación. El contrato de seguro podrá ser revocado unilateralmente por los contratantes.
Por el asegurador, mediante noticia escrita al asegurado, enviada a su última
dirección conocida, con no menos de diez días de antelación, contados a partir
de la fecha del envío; por el asegurado, en cualquier momento, mediante aviso
escrito al asegurador.
En el primer caso la revocación da derecho al asegurado a
recuperar la prima no devengada, o sea la que corresponde al lapso comprendido
entre la fecha en que comienza a surtir efectos la revocación y la de
vencimiento del contrato. La devolución se computará de igual modo, si la
revocación resulta del mutuo acuerdo de las partes.
En el segundo caso, el
importe de la prima devengada y el de la devolución se calcularán tomando en
cuenta la tarifa de seguros a corto plazo.
b) Cuando se aseguran los bienes privados en la
“póliza copropiedades” no se acoge el artículo 1038 del C. de Co.
Si el
edificio o conjunto contratara el amparo de los bienes privados en nombre de los
propietarios individuales como terceros sin poder para representarlos,
procedería conforme al artículo 1038 del C. de Co. que regula este tema de la
siguiente manera:
“Seguro por cuenta de un tercero y ratificación. Si el tomador estipula el
seguro en nombre de un tercero sin poder para representarlo, el asegurado puede
ratificar el contrato aún después de ocurrido el siniestro. El tomador está
obligado personalmente a cumplir las obligaciones derivadas del contrato, hasta
el momento en que el asegurador haya tenido noticia de la ratificación o del
rechazo de dicho contrato por el asegurado.
“Desde el momento
en que el asegurador haya recibido la noticia de rechazo, cesarán los riesgos a
su cargo y el tomador quedará liberado de sus obligaciones, (...)”.
Y no se
ajusta el amparo de los bienes privados en la póliza copropiedades a este
artículo 1038 del C. de Co. porque el edificio o conjunto, como tomador, no se obliga ni
puede obligarse personalmente a cumplir las obligaciones derivadas del contrato,
como por ejemplo, la declaración y el mantenimiento del riesgo; y tampoco asume
personalmente la obligación de pagar la prima, sino que traslada al
propietario individual el importe de su seguro en la cuota de administración;
y, fundamentalmente, porque no tiene interés asegurable sobre los bienes
privados, condición ineludible en los contratos de seguros.
No obstante, Seguros Mapfre argumentó que estas
pólizas se acogían al artículo 1038 del C. Co. con los siguientes argumentos:[9]
“(...) en los
seguros de daños el beneficiario será aquél que sufre el perjuicio económico,
en el caso que nos ocupa puede ser por
ejemplo los propietarios de los apartamentos o bienes privados, quienes pueden
ratificar su posición incluso luego de ocurrido el siniestro ya que la
aseguradora está asumiendo dicho riesgo. Sin embargo, en el momento en que
estos rechacen el contrato, cesa la obligación del asegurador, por ende la prima se considera devengada
hasta el momento que el asegurador haya tenido noticia de la ratificación o del
rechazo de dicho contrato por el asegurado”.
En ningún momento, por parte de
los asesores en seguros ni por parte de la administración del edificio o
conjunto se da a los propietarios individuales la posibilidad de que ratifiquen
o rechacen el contrato, porque los propietarios individuales suelen desconocer
que su unidad privada ha sido asegurada por el edificio o conjunto y no se les
da a conocer la póliza que asegura su propiedad. Este artículo se aplica a los
seguros contra incendio y terremoto tomados por la entidad financiera porque el
préstamo, por ley, debe contar con estos seguros, los que puede tomar el banco
por cuenta del deudor, pero la ley 675 claramente omite la obligación para el
edificio o conjunto de asegurar los bienes privados.
Cuando Seguros Mapfre conoció una
solicitud para que eximiera del seguro a una unidad privada, contestó con un
rotundo NO, ES IMPOSIBLE, con el argumento de que “no aseguramos parcialmente
las áreas privadas (...) y no amparamos en caso de que se deseen excluir
algunas unidades privadas”,[10]
lo que claramente contradice el concepto citado donde se pronuncia sobre la
posibilidad del rechazo del contrato.
c) El edificio o
conjunto al asegurar los bienes privados desconoce los artículos 1045 y 1083 del
C. de Co.
El C. de Co. establece en el
primer numeral del artículo 1045 que el interés asegurable es un elemento
esencial del contrato de seguro y en el artículo 1083 explica quién tiene
interés asegurable, así: “Tiene
interés asegurable toda persona cuyo patrimonio pueda resultar afectado,
directa o indirectamente, por la realización de un riesgo (...)”.
El edificio o conjunto no tiene interés
asegurable sobre los bienes privados dado que la concepción tradicional define
al interés asegurable como una relación económica[11], en consonancia con el
artículo 1083 del C. de Co. citado. De acuerdo con esta norma imperativa del C.
de Co. el edificio o conjunto no tiene relación económica con los bienes
privados pues, ajustado a otra norma imperativa, el artículo 35 de la ley 675,
el objeto de la persona jurídica consiste en administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar
los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y
hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal y por esta razón los recursos patrimoniales de la persona jurídica no
sufren desmedro alguno, directa o indirectamente, por la realización de un
riesgo en las unidades privadas.
“Se dice que no
hay contrato de seguro si no se tiene un interés. Así, el interés asegurable es
un elemento que existe, y debe existir, previamente a la celebración del
contrato de seguro y, por supuesto, a la ocurrencia del siniestro.[12] El interés asegurable es una condición
esencial que no se cumple en los amparos de incendio y terremoto de los bienes
privados que son contratadas por el edificio o conjunto. Dice al
respecto la Corte Constitucional:
“Los
elementos del contrato de seguro son: el interés asegurable, el riesgo
asegurable, la prima o precio del seguro y la obligación condicional del
asegurador. Su importancia radica en que, si falta alguno de ellos, el contrato
no produce efecto alguno.[13]
Cuando Mapfre se pronunció a raíz de la queja interpuesta[14]
ante la Superintendencia Financiera por la falta de interés asegurable en el
aseguramiento de los bienes privados por parte del edificio o conjunto, adujo
que sí existe en este amparo el interés asegurable, sin argumento jurídico.
Aunque posteriormente reconoció por escrito[15]
que no hay interés asegurable en estos amparos, pero argumentó que se trata de
seguro por cuenta de un tercero sin poder para representarlo, artículo 1038 C.
de Co., “Seguro por cuenta de un tercero (...) sin poder para representarlo”. Aunque
fuera cierto este argumento jurídico no convierte a la póliza en eficaz, porque
el interés asegurable es un elemento que existe, y debe existir, previamente a
la celebración del contrato de seguro, como acabamos de explicarlo.
La
Constitución Política de 1991 en su artículo 335 establece que la actividad
aseguradora es de interés público. Conforme a este artículo de la C. P.
encontramos el siguiente
texto:
“De igual forma, el presente análisis es un llamado a
algunas aseguradoras –un grupo minoritario, estamos seguros de ello–, para que
tomen las medidas necesarias en el sentido de que sean sus suscriptores, y no
los jueces, quienes definan desde el inicio la presencia del interés
asegurable; y evitar los frecuentes inconvenientes al momento de cumplir con su
obligación.”[16]
Las compañías de seguros, como
entidades prestadoras de un servicio público, deben prever, antes de suscribir
las pólizas, que el edificio o conjunto tenga interés asegurable sobre los
bienes que pretende asegurar, esto, con el fin de que se cumplan los requisitos
para un reconocimiento del daño cuando ocurra un siniestro. Los contratos deben
ejecutarse de buena fe, y no se presume buena fe por parte de la compañía
aseguradora cuando contrata un amparo sin que exista interés asegurable. En
otras palabras, no cabe presumir la buena fe cuando se asegura un bien a
sabiendas de que en caso de siniestro, jurídicamente, el “Ajustador de Seguros”
no determinará la responsabilidad de la compañía aseguradora en el reconocimiento
del daño, por no existir interés asegurable.
Como el C.
de Co. se refiere a contratos, no a amparos, no es posible determinar si en la
“póliza copropiedades” en la que se aseguran tanto los bienes privados como los
bienes comunes, con montos independientes, por no haber interés asegurable
sobre los bienes privados, pueda haber reconocimiento del riesgo en cuanto a
los bienes comunes pero no en cuanto a los bienes privados; o si el contrato en
su totalidad es ineficaz, o solo es ineficaz en cuanto al amparo de incendio y
terremoto. En especial, surge la duda de
reconocimiento del daño sobre los bienes comunes cuando bajo un solo monto se
aseguran tanto los bienes privados como los comunes.
Las
anteriores cavilaciones obedecen a que en la póliza, en el amparo de los bienes
comunes hay interés asegurable, se actúa por cuenta propia, y se especifican o
deben especificarse claramente los bienes asegurados; y en el amparo de los
bienes privados no existe interés asegurable; se actúa sin poder para representar
a los propietarios individuales; y no se identifican los bienes privados, sus
propietarios ni sus valores asegurados. Estas pólizas, tan contrarias al C. de
Co. no gozan de certeza jurídica alguna de reconocimiento en caso de daño.
10. La “coexistencia
de seguros” en el C. de Co.
Dice al respecto el C. de Co.:
Artículo 1094: “Hay pluralidad o coexistencia
de seguros cuando estos reúnan las condiciones siguientes:
1) Diversidad de
aseguradores;
2) Identidad de
asegurado;
3) Identidad de
interés asegurado,
4) Identidad de
riesgo.”
Y cuentan con un seguro los bienes hipotecados en
cumplimiento del mandato del numeral 3 del artículo 101 del E.O.S.F que establece
que la entidad crediticia está en la obligación de contar con un seguro de
incendio o terremoto que garantice los préstamos hipotecarios, por el valor
comercial de la parte destructible del bien hipotecado, es decir, se descuenta el
terreno porque se supone que no se destruye. Este mandato riñe con la
autorización del artículo 15 para asegurar los bienes privados por parte de la
edificación sometida a la ley 675 pues se genera coexistencia de seguros cuando
hay bienes hipotecados y estos bienes a su vez los asegura el edificio o
conjunto en la “póliza copropiedades”.
La coexistencia de seguros da lugar al no reconocimiento de la
póliza, a no ser que se cumpla con los siguientes requisitos del C. de Co.:
Artículo 1093: Información sobre coexistencia de seguros.
“El asegurado deberá informar por escrito al asegurador los
seguros de igual naturaleza que contrate sobre el mismo interés, dentro del
término de diez días a partir de su celebración.
“La inobservancia de esta obligación producirá la
terminación del contrato, a menos que el valor conjunto de los seguros no exceda
el valor real del interés asegurado.”
Se presume la mala fe, lo que da lugar a la
terminación del contrato, por lo tanto, a la negativa de reconocimiento del
siniestro, si el asegurado no informa al
asegurador los seguros de igual naturaleza que tiene contratados, dentro del
término de diez días, a partir de la
celebración del nuevo contrato.[17]
En el caso de existir seguro por parte del edificio
o conjunto y por cuenta de la entidad crediticia, siempre el valor conjunto de
los seguros excederá el valor del seguro del bien hipotecado, hecho que produce
la terminación del primer contrato.
En Concepto de la Superintendencia Financiera No.
2003016943-2 de junio 27 de 2003, “(...) los presupuestos para el pago de
la indemnización en casos de coexistencia de seguros son la buena fe por parte
del tomador y el aviso al asegurador de la contratación de los seguros dentro
de los diez días siguientes a la fecha de su celebración”.[18]
Si no se da el aviso dentro del plazo establecido, se presume la burla, la mala
fe, y cada seguro es nulo si se ha contratado de mala fe. Si el asegurado omite
informar al asegurador el nuevo seguro dentro del término de diez días a partir
de su celebración, el seguro anterior termina, no produce efecto alguno, no da
lugar a una indemnización. Y este seguro anterior, el que no produce efecto
alguno, es el de la entidad crediticia. Por todas estas razones no es posible
entender por qué la Superfinanciera no rechazó la póliza AIG “PÓLIZA DE TODO RIESGO PARA COPROPIEDADES (CON O SIN ÁREAS
PRIVADAS)” (...) fecha de depósito ante la sfc: 10 de diciembre de 2012”[19],
porque esta póliza puede generar coexistencia de seguros y se suscribe sin que
exista interés asegurable sobre las áreas privadas.
Por todo lo explicado, basta con que un solo
propietario individual cuente con dos seguros sobre su unidad privada cuyos
montos excedan el valor de inmueble para que la póliza del edificio o conjunto
no tenga reconocimiento. Estas
pólizas jurídicamente no tienen reconocimiento para el propietario individual,
ni para el edificio o conjunto o el banco, en caso de producirse un daño. ACE Hemisférica, Mapfre, La Previsora, AIG, Liberty y demás
compañías que aseguran en la “póliza copropiedades” los bienes privados incrementan
sus capitales a costa de pólizas que no surtirán efecto alguno.
Basta con leer el
siguiente aparte de un documento publicado conjuntamente por Liberty y
Fasecolda, el que después de recomendar el aseguramiento total del edificio o conjunto, dice:
“En caso de siniestro es posible
que se presente coexistencia de seguros sobre la copropiedad. Sin embargo, el
manejo de esta coexistencia lo llevan a cabo las aseguradoras entre sí,
utilizando para ello los procedimientos establecidos en el Código de Comercio.”[20]
Como podemos apreciar, los propietarios individuales que tienen su bien
hipotecado son presionados indebidamente: la entidad crediticia los obliga a
tener un seguro por incendio y terremoto porque así se los ordena el EOSF, y el
edificio o conjunto los asegura por los mismos amparos, sin estar obligado, y
sin que el propietario individual tenga posibilidad alguna de renunciar a este
seguro, por política general de las aseguradoras.
11. Los
endosos de la “póliza copropiedades” con el objeto de resolver la coexistencia
de seguros.
Las aseguradoras “manejan” la
coexistencia de seguros ocasionada por la “póliza copropiedades” proponiendo
endosos, los que elaboran a petición de algunos deudores hipotecarios, quienes pueden
o no tramitarlos, y pueden ser objeto de aceptación o rechazo por parte de la
entidad financiera. El endoso en seguros es un agregado o modificación a la
póliza mediante un anexo y así se convierte en una parte legal de la misma, para
el presente caso, siempre que el banco lo haya aceptado. En otras palabras, los
endosos en realidad son constancias de
modificación de la póliza. Dice al respecto el C. de Co.:
“Artículo
1048. Documentos adicionales que hacen parte de la póliza. Hacen
parte de la póliza:
“(...)
“2) Los anexos que se emitan
para adicionar, modificar, suspender, renovar o revocar la póliza”.
Si el banco acepta el endoso, debe
retirar de la póliza de seguros al inmueble descrito en el endoso y en
consecuencia, debe suspenderle el cobro del seguro contra incendio y terremoto,
porque cuenta con la constancia de que será el beneficiario en caso de
reconocimiento de un siniestro. El monto del endoso para la entidad financiera lo
manejan ACE Hemisférica y La Previsora con un criterio y Mapfre con otro rasero.
ACE Hemisférica y La Previsora en
sus endosos determinan el valor
asegurado para la propiedad individual por parte del edificio o conjunto aplicando
el coeficiente de copropiedad al valor de la póliza, como si partieran del
supuesto de que el seguro de la entidad financiera ampara también los bienes
comunes, criterio que no comparte la Superintendencia Financiera[21]. Este
concepto de la Superintendencia Financiera no nos parece acertado porque no creemos que sea posible evaluar, esto es, determinar el valor
comercial, por ejemplo, de un apartamento que está dentro de un edificio en
propiedad horizontal, sin incluir los bienes comunes como losas, fachadas,
techos, como tampoco de una casa en una unidad inmobiliaria cerrada pues su
valor comercial comprende el uso y disfrute de bienes comunes como piscinas y
zonas de circulación. En cambio, Mapfre elabora el endoso hasta por el valor
insoluto de la deuda. Ejemplaricemos este modus operandi.
a) ACE Hemisférica.
Veamos
la “Póliza de seguro de todo riesgo daño material para copropiedades” de esta
compañía y cómo procede con los endosos:
Nombre: Antioquia
Premium PH
AREAS COMUNES Y PRIVADAS AREA TOTAL
CONSTRUIDA
|
VALORES ASEGURADOS
EDIFICIO
9.000.000.000
TOTAL PRIMA
$
8.955.084
En la póliza se lee “áreas
comunes y privadas” porque posiblemente se suscribe acogiendo la autorización
del artículo 15 “Seguros” de la ley 675 de que todos los edificios o conjuntos constituyan
pólizas que los amparen contra incendio y terremoto. Y como igualmente el
artículo 15 sugiere que el cubrimiento garantice la reconstrucción total, suele
estimarse en la póliza el valor de reposición a nuevo para las construcciones mediante
un estudio de áreas global, sin discriminar una a una cada unidad privada. En
este caso se declaró un valor de $9.000.000.000.-
para lo que llaman “edificio”, el que en realidad es el conjunto o unidad
inmobiliaria cerrada Antioquia Premium.
Con miras a resolver la
coexistencia de seguros, esta compañía tiene diseñada una página, la que conocimos
por documento adjunto de un correo del administrador del conjunto, del 4 de
agosto de 2016, con el siguiente texto: “Si tiene crédito hipotecario y va a solicitar
su respectivo endoso, favor devolver el formulario adjunto debidamente
diligenciado al correo electrónico de la administración, mil gracias”.
Este correo da a entender que el administrador no tiene consciencia alguna
sobre que su contrato de seguro generó coexistencia de seguros, por lo cual no
tiene efecto alguno. Dice así la página de ACE:
“Para la emisión de los endosos de las copropiedades a favor de
las entidades crediticias y ante la exigencia de éstas que el valor asegurado
debe corresponder al valor comercial del
inmueble, nos permitimos hacer las siguientes precisiones:
“1. El endoso se liquidará por el valor que
resulte de multiplicar su coeficiente por la suma asegurada del edificio
que figure en la póliza.
“2. Si la entidad requiere un valor superior al que resulte de
la operación mencionada en el punto anterior, le recomendamos comunicarse con
nuestra oficina, para indicarle el costo del seguro por el valor asegurado
adicional y los requisitos o documentos a soportar.
“3. El costo del seguro mencionado en el punto anterior, debe
cancelarse previamente a la expedición del endoso para su presentación a la
entidad, de lo contrario la compañía de seguros no emitirá el mismo.
“4. Se debe resaltar, que si Usted hace entrega del endoso por
el valor resultante del coeficiente y la exigencia de la institución es por un
valor mayor, ésta haría devolución del mismo, ya que se estaría incumpliendo
con sus requerimientos de valor y le generaría un cobro adicional en su
crédito.
SEGURO INCENDIO Y TERREMOTO
SOLICITUD DE ENDOSO
“Los copropietarios que tienen deudas hipotecarias pueden
solicitar el endoso a la Aseguradora, a favor de dichas Instituciones, con el
fin de que en sus cuotas mensuales no sigan pagando doblemente primas por sus
seguros de Incendio y Terremoto.
“Para expedir los endoso se requiere la siguiente información: (...)".
Es preocupante que a esta
compañía solo le inquieta el pago doble del seguro, y no su no reconocimiento
por una coexistencia de seguros que ocasionó, arbitrariamente, haciendo uso de
su posición dominante, sin soporte jurídico alguno. El desconocimiento de la
teoría de los seguros y de la ley 675 por parte de quienes se lucran del negocio
de los seguros, es altamente preocupante, y este es un ejemplo de ello.
Como el valor determinado es
global, para elaborar el endoso ACE Hemisférica, ahora Chubb, deduce el valor
asegurado de cada propiedad privada aplicando el coeficiente de copropiedad al
valor de la póliza, desconociendo que el contrato de seguro tiene otros amparos
para la administración como sustracción, rotura de maquinaria, “Amparo Opcional Gastos Por Arrendamiento Temporal o
Disminución De Ingresos Por Arrendamiento”, amparos que no le incumben al seguro del bien hipotecado.
ACE Hemisférica no da la opción a la
administración del edificio o conjunto de retirar de la “póliza copropiedades”
a los bienes ya asegurados por el banco por lo que recurre a los endosos, y
aunque busca resolver la coexistencia de seguros, no la garantiza dado que:
-No acostumbran los administradores
enviar correos masivos informando del aseguramiento de los bienes privados a
los propietarios individuales y la gestión de los endosos.
-El propietario individual no siempre
gestiona el endoso.
-El banco no siempre acepta el endoso.
-El administrador no explica el problema que
ocasiona la no gestión y aceptación de los endosos.
-En ningún caso cabe cumplir con lo ordenado
por el C. de Co. de dar aviso antes de diez días de la existencia de un nuevo
seguro por el mismo bien, con los mismos amparos y por un total que excede el
valor comercial del bien, como única salida jurídica para que el seguro
reconozca un daño en caso de presentarse.
b) La Previsora.
Al igual que ACE Hemisférica, La
Previsora declara un solo monto para todo el edificio o conjunto, sin que el
edificio o conjunto tenga interés asegurable sobre los bienes privados y
generando coexistencia de seguros. Al final de la póliza se refiere a los
endosos,[22] así:
“IMPORTANTE –
ENDOSOS
“Los
Copropietarios que tienen deudas vigentes ante las Entidades Financieras pueden
solicitarnos los endosos a favor de dichas entidades, para que en sus cuotas
mensuales de amortización no le sigan cobrando primas por incendio y terremoto.
[esto no es cierto, pues queda a opción del banco]
“Para expedir los
endosos se requiere la siguiente información: “Nombre(s) y apellido(s)
completo(s) y número(s) de cédula(s) del(os) propietario(s)
“Nombre de la
entidad financiera
“Descripción del
apartamento, garaje y cuarto útil
“Avalúo Comercial
o Valor Asegurado del apartamento por la póliza del banco.
“Esperamos que
esta información sea de su utilidad y gustosamente atenderemos (...).”
Duele
que La Previsora diga que “pueden
solicitarnos los endosos” como si se tratara de un asunto de poca monta, sin
mayor importancia. Las
aseguradoras no parecen comprender que las dos pólizas, la del banco y la del
edificio o conjunto, son totalmente distintas, porque no coinciden en las
coberturas, en los deducibles, en los sublímites, en los deméritos, en las
depreciaciones, y en las exclusiones, y porque cada compañía de seguros elabora
sus pólizas con políticas propias, de tal manera que dos pólizas, aunque tengan
los mismos amparos, por el mismo bien y con los
mismos valores, no tienen parangón posible y sin embargo, casi todos los
bancos las aceptan.
Por
concebir ACE Hemisférica y La Previsora de la misma manera las pólizas y los endosos,
todas las observaciones que les hicimos a los endosos emitidos por ACE, para
propiciar la resolución de la coexistencia de seguros, también le son
aplicables a La Previsora.
c) Mapfre.
El
análisis de la
respuesta a la coexistencia de seguros por parte de Mapfre tiene
como soporte las siguientes pólizas:
1. Póliza
420516000003
Urbanización
Nueva Villa de Aburrá, III etapa PH
Áreas
comunes
$16.991.888.051.00
Áreas
privadas
$ 7.282.237.736.00
Total a
pagar $ 18.385.469.00
2.
Póliza 2901214001438
Unidad
Antioquia Premium
Áreas
comunes
$ 7.200.000.00
Áreas
privadas
1.800.000.00
Valor a
pagar $
7.467.268.00
Y no
colocamos el número de unidades privadas porque en los dos casos el dato es
incorrecto. Imposible saber por qué se refieren a “Áreas” y no a “Bienes”.
A continuación mostramos un
endoso de esta segunda la póliza, de Mapfre para el Banco Popular:
“Ramo:
Copropiedades
“Tomador: Unidad Antioquia Premium
“Asegurado: Unidad Antioquia Premium
“Beneficiario: Banco
Popular
“Mapfre Seguros Generales de Colombia S.A hace constar que: el primer
beneficiario en caso de reclamación es:
“Banco Popular (...) Hasta el monto de la deuda sin exceder el valor
asegurado de la póliza el siguiente bien.
“Propietario/Asegurado:
(...)
“Valor asegurable del área privada y común $ 100.000.000 … [valor
de la deuda inicialmente contraída]
“Dirección del riesgo: Cra. 11A Nro. 7 - 118 Casa
9H”
Mapfre elabora el
endoso para el banco por el valor de la deuda inicial y “Hasta el monto de la deuda” [términos contradictorios porque la deuda
decrece mes a mes], con lo que supone que el seguro de la entidad
crediticia no incluye los bienes comunes y que el banco solo asegura el saldo
de la deuda, práctica bancaria irregular denunciada a raíz del terremoto del
eje cafetero, la que se pretendió corregir en algunos casos devolviendo el
exceso cobrado por el seguro pero solo resarciendo el daño por el valor
asegurado, cuando el daño se reconoció.[23]
Hay una confusión en Mpfre: el valor de la deuda o saldo
insoluto del crédito se tiene en cuenta para el seguro de vida del dueño del
inmueble hipotecado, no para el seguro de incendio y terremoto del inmueble
hipotecado, el que es por el valor comercial de la parte destructible, tal como
lo ordena el EOSF, en el artículo 120, numeral 2.
Si la entidad crediticia rechaza
los endosos, el problema no es de Mapfre sino del banco, porque, en palabras de
Juliana Valencia, directora comercial de Javier Escobar Uribe y Cía.: “11. D) Consideramos
que la entidad bancaria sí se encuentra obligada a aceptar el endoso siempre y
cuando se cumpla con unas características mínimas de aseguramiento las cuales
se atienden en el presente caso (...)[24].
Veamos el siguiente artículo del
C. de Co.:
“Artículo 1037. Partes en el contrato de seguro. Son partes del
contrato de seguro:
“1) El asegurador, o
sea la persona jurídica que asume los riesgos, debidamente autorizada para ello
con arreglo a las leyes y reglamentos, y
“2) El tomador, o sea
la persona que, obrando por cuenta propia o ajena, traslada los riesgos.
En la “póliza copropiedades” el
propietario individual no es el asegurador ni el tomador, de tal manera que no
es parte en el endoso que la modifica. El propietario es un intermediario que
por azar figura en la constancia de endoso como PROPIETARIO/ASEGURADO sin que ningún
documento anterior lo haya visibilizado.
Los
endosos por el valor de la deuda inicialmente contraída; los endosos de pólizas
copropiedades donde no se aseguren las propiedades privadas por el valor
comercial de la parte destructible del inmueble; los endosos de pólizas
amparando bienes privados donde figure la persona jurídica del edificio o
conjunto como tomador, asegurado y beneficiario, no deben ser aceptados por los
bancos pues no garantizan el pago del préstamo otorgado.
Ni siquiera en el evento de que se igualen los valores
asegurados del edificio o conjunto y el de la entidad crediticia, debe la
entidad financiera suprimir el seguro del bien a ella hipotecado para obviar la
coexistencia de seguros, porque se quedaría con la promesa de darle prioridad
en caso de resarcimiento del daño, el que jurídicamente no tiene probabilidad,
por el incumplimiento general al C. de Co. en la “pólizas copropiedades” donde
se aseguran los bienes privados. De tal manera que en estos casos los bancos se
están quedando sin garantía para sus créditos hipotecarios, lo que nos les
causa mayor preocupación pues el seguro de incendio y terremoto del bien
hipotecado es solo una garantía adicional, ya que el banco solo concede
préstamos a quienes tienen diferentes garantías para el pago de la deuda, una
de varias, el seguro de vida.
El costo total de las 5 pólizas referenciadas fue de
$84.391.556 (ochenta y cuatro millones trescientos noventa y un mil quinientos
cincuenta y seis pesos). Este dato ilustra la gran cantidad de dinero que se
están gastando los edificios y conjuntos en pólizas que de tener reconocimiento
–hecho poco probable pues no acogen el C. de Co. ni la ley 675-, solo será por
cifras insignificantes, porque en los casos analizados se trata de
construcciones sismorresistentes, las que aún en el caso de que sean víctimas
de terremotos de grandes proporciones, no sufrirán daño de tal consideración que
en el evento de ser recompensado, se acerque al enorme valor invertido en su aseguramiento,
año tras año.
El asesor que vendió el amparo para los bienes privados y
los bienes comunes conjuntamente en la “póliza copropiedades” no se toma la
molestia de averiguar quiénes tienen seguro hipotecario para vender el seguro
adicional y poder tramitar el correspondiente endoso. La coexistencia de
seguros no es un problema que asuma la compañía de seguros aunque sí fue quien
lo generó. Al contrario, la compañía de seguros y sus agentes dejan esta
problemática en manos de los administradores sin importarle la coexistencia de
seguros que su póliza ha generado, con los nefastos resultados para el
propietario individual, para la entidad financiera y para el edificio o
conjunto.
12. El
perjuicio que ocasiona el aseguramiento de los bienes privados en la “póliza
copropiedades”.
El propietario individual para
que le sea otorgado un préstamo hipotecario, no tiene opción distinta que pagar junto
con su cuota mensual de abono al préstamo, el seguro contra incendio,
rayo y terremoto, pero si su bien es asegurado por parte del edificio o
conjunto lo hace incurrir en coexistencia
de seguros.
Como ya lo explicamos, la coexistencia de seguros es causal de no
cubrimiento del riesgo, y hace incurrir en un doble pago por un seguro que no
tiene posibilidad de reconocimiento. Si la unidad privada sufre un daño por
incendio y/o terremoto, ninguno de los dos seguros se lo cubrirá porque se
presume la mala fe.
La coexistencia de seguros no se resuelve porque los
propietarios individuales:
-No son informados que su unidad de uso
exclusivo fue asegurada por el edificio o conjunto.
-No suelen conocer que al contar con un seguro por su deuda
hipotecaria y a la vez ser objeto del seguro del edificio o conjunto se genera coexistencia de seguros;
-No suelen conocer las consecuencias jurídicas que se derivan
de la coexistencia de seguros;
-No son ilustrados por el asesor que vendió la póliza para que
resuelvan la coexistencia de seguros llevando a la entidad crediticia la
constancia de la modificación de la “póliza copropiedades” con miras a que el
banco los exima del seguro por el crédito hipotecario para que el daño, en caso
de presentarse, sea susceptible de reconocimiento;
-Algunas veces no gestionan el endoso o el banco no acepta dar por
terminado el seguro obligatorio por su deuda hipotecaria;
-No dan aviso a la aseguradora
dentro de los diez primeros días a partir del momento en que el
edificio o conjunto suscribe la póliza, y no avisan porque no se enteran de
ello, entre otras razones, porque los edificios o conjuntos no acatan el
ordenamiento de la ley 675 de hacer públicas las actas del consejo;
-No
pueden ser obligados a que tramiten el endoso y en caso de ser necesario, adquieran un seguro adicional para equiparar los dos
aseguramientos, el del banco y el del edificio o conjunto, en su caso.
-No
reciben del banco un certificado individual y copia de
las condiciones del contrato del seguro de su propiedad privada, como lo ordena el EOSF en
el artículo 120, artículo 2º, inciso 3º, para poder dar aviso a la compañía de
seguros dentro de los 10 días siguientes a la contratación del seguro de su
unidad privada por parte del edificio o conjunto, como única manera de que no
se presuma la mala fe y sean ineficaces los dos contratos.
-No
suelen obtener del edificio o conjunto ni de la compañía aseguradora la
exclusión de su
unidad privada de la póliza colectiva para los bienes privados y los bienes
comunes.
-No
son convocados por el administrador para que le informen si cuentan previamente
con un seguro de incendio
y terremoto sobre su unidad privada, y proceder a relacionarlos en la póliza o
certificado respectivo. No obstante, dice ACE:
“En
la póliza o certificado respectivo, se dejará constancia de los otros seguros
existentes. El ASEGURADO deberá informar por escrito a ACE SEGUROS, dentro del
término de diez (10) días hábiles contados a partir de su celebración, los
seguros de igual naturaleza que contrate sobre los mismos bienes. En caso de
pluralidad o de coexistencia de seguros, los aseguradores deberán soportar la
indemnización debida al ASEGURADO en proporción a la cuantía de sus respectivos
contratos, siempre que el ASEGURADO haya actuado de buena fe. La mala fe en la
contratación de éstos produce la nulidad de este contrato.”
Con respecto a esta cita, aclaremos que: no se deja constancia de
los otros seguros existentes; el asegurado –el edificio o conjunto- no contrata
otros seguros de igual naturaleza, el que los contrata es el propietario
individual; ACE confunde el “asegurado”, la propiedad individual, con el “asegurado” declarado en la póliza, esto es,
el edificio o conjunto.
Como a estos presupuestos no se les da cumplimiento jurídicamente
no se actúa de buena fe y por lo tanto se produce la nulidad del “contrato”, de
la “póliza” como un todo, no del “amparo”, cuando al menos un propietario
individual cuenta con una deuda hipotecaria. Obsérvese que dicen “La
mala fe en la contratación de éstos produce la nulidad de este contrato.” No dicen: la nulidad de este “amparo”.
Entonces, cabe concluir que es la póliza la que es nula en su totalidad. Porque
la póliza es un contrato, y no contiene tantos contratos cuantos bienes
asegurados comprenda. Así no solo resulta afectado el propietario individual
sino todo el edificio o conjunto.
La administración por parte del edificio o conjunto del dinero de
los propietarios individuales gasta
sumas importantes de dinero para pagar el seguro de las unidades privadas
cuando acoge la autorización del artículo 15 “Seguros” de la ley 675, pero no
tiene garantía de recoger totalmente este dinero a través de las cuotas de
administración, pues no siempre son recuperables.
Miremos las normas de la póliza de seguros de la entidad
financiera para los créditos hipotecarios con el objeto de compararlas con el
proceder de la administración del edificio o conjunto cuando se aseguran los
bienes privados:
“En caso de mora, EL BANCO podrá efectuar el pago de las
primas por cuenta de LA PARTE HIPOTECANTE y cobrará adicionalmente intereses
moratorios sobre las primas pagadas, pudiendo aplicar preferencialmente cualquier
abono al pago de dichos seguros. Es entendido que esta autorización no implica,
en ningún caso ni en forma alguna, responsabilidad para EL BANCO quien bien
puede no hacer uso de dicha autorización”.[25]
En cambio, el edificio o conjunto en el aseguramiento de los
bienes privados no puede no incluir en el seguro de incendio y terremoto a los
morosos, o excluirlos posteriormente en caso de que incurran en mora, así como
tampoco no conocemos reglamento que establezca la imputación de los abonos
preferencialmente al concepto de seguros y sus intereses.
El seguro pagado por el edificio o conjunto por cuenta de cuotas
de administración que no se recuperarán, lesiona los intereses económicos de
todos los copropietarios.
13. Las compañías que se lucran del artículo 15
“seguros” malinterpretan la ley 675.
Algunas
de estas compañías, en su publicidad, comienzan por recomendar el aseguramiento
de los bienes comunes para los edificios y conjuntos y entre líneas se
pronuncian como si fuera necesario e imprescindible el aseguramiento también de
los bienes privados, ambos por el valor de reposición, lo que no manda la ley
675 pero les genera los mejores ingresos; otras partes interesadas en el
negocio que les propició el artículo 15 “Seguros” de la ley 675, leen el
artículo 15 con la palabra “Obligando” “Deberán” y eluden por completo el
término “deberán”. Unas y otras desinforman y les hacen enorme daño a los
propietarios individuales que se acogieron a la ley 675. Analizaremos
este tema apoyándonos en compañías aseguradoras, asesores en seguros y empresas
evaluadoras.
a) Mapfre.
Dice
Mapfre en su publicidad:
“Mapfre. Copropiedades: El seguro de Copropiedades MAPFRE ha sido diseñado pensando en la
protección de las áreas comunes, por daños o pérdidas ocasionados por hechos
fortuitos y desastres naturales. Dentro de los bienes que se pueden amparar,
adicionalmente a las áreas comunes, se encuentran: garajes, terreno, áreas de
circulación, áreas de recreación, cimientos, salón comunal, pasillos, escaleras
terrazas, recepción, plantas eléctricas, circuitos cerrados de tv, motobombas,
ascensores, así como las áreas privadas.” [26]
En este texto se evidencia la siguiente
problemática:
-No identifica correctamente los bienes privados
y los bienes comunes;
-No comprende la diferencia entre una
copropiedad y el régimen de propiedad horizontal, ni entre propiedades
horizontales y unidades inmobiliarias cerradas.
-Tiene
por objeto los bienes comunes pero finalmente propone el aseguramiento de las
áreas privadas, esto es, de los bienes privados;
-Ignora que la “póliza copropiedades” que
ampare bienes privados no será objeto de reconocimiento.
b) ACE Hemisférica
de Seguros.
Esta compañía referencia la
“póliza copropiedades” “PYMES individual”. Pareciera que ACE
haya asegurado al conjunto con un solo monto para el edificio porque lo asimila
a una pymes. Nada tiene que ver el régimen de
propiedad horizontal con una pymes, esta es una ficción ingeniada por el
Consejo Técnico de la Contaduría Pública, bastante perjudicial y antijurídico,
por cierto. Dice ACE:
”HEMISFÉRICA DE SEGUROS, se dedica a la
asesoría, consultoría, y auditorías de todo lo relacionado con los contratos de
seguros en Colombia, trabajando de manera colaborativa, con todas las
aseguradoras que operan en nuestro país, tanto las compañías de seguros
Colombianas como las extranjeras, para gestionar y encontrar la solución más
ajustada y económicamente viable a las necesidades de nuestros asegurados,
agregando valores diferenciadores a la relación ASEGURADO-ASEGURADOR”[27]
Es de lamentar que una compañía con semejante trayectoria e
influencia venda seguros sin que exista interés asegurable en el amparo de los
bienes privados y venda el seguro contra incendio y terremoto por el mayor
valor posible, es decir, a valor de reposición, a edificaciones con una muy
baja probabilidad de daño en caso de incendio y terremoto por ser
sismorresistentes y acoger las normas que previenen contra incendios. Esta
práctica contradice la actividad de servicio público que deben desempeñar, por
mando Constitucional.
Vender en una sola póliza, como acabamos de explicarlo, el
amparo con una sola cifra tanto para los bienes privados como los comunes, en
ningún momento es “la solución más ajustada y económicamente viable a las
necesidades de (...) [los] asegurados”, todo lo contrario, su venta causa un
enorme perjuicio, pues es contrario al C. de Co., como lo explicamos en detalle.
Analicemos el siguiente texto:
“¿Paga un seguro en tu deuda hipotecaria? si es así, está pagando dos veces
el mismo servicio, tanto en el crédito bancario como en su copropiedad. Con
nuestro servicio de endosos pagas sólo una vez, así recibes más beneficios y
cobertura a costos bajos.”
Este texto muestra que ofrecen el
endoso como un servicio y no lo plantean como una necesidad, ya que si no se
utiliza el “servicio de endosos” hay coexistencia de seguros y así se incurre
en un doble gasto sin compensación posible, porque en caso de siniestro no
tiene reconocimiento ninguno de los dos seguros. Es imposible entender por qué
razón con el servicio de endosos se reciben “más beneficios y cobertura a
costos bajos”, a esta afirmación no le vemos explicacón alguna.
Y su guía de endosos dice:
“En Hemisférica
de Seguros te ayudamos a economizar. Te invitamos a que consultes cómo
hacerlo.... Ingresa a nuestra página web y sigue los siguientes pasos: www.hemosferica.co. Solicitud de endoso. Envíe solicitud de endoso,
Completa y envía el formulario.”
Esta idea ya la analizamos, les
interesa ayudar a economizar, no la coexistencia de seguros que su póliza
arbitraria generó.
c) Peritos avaluadores y asesores en seguros:
a. GAP Seguros – ICAT – GLOBALITY.
Esta
compañía se ofrece para hacer el estudio de áreas, supuestamente, para asegurar
debidamente los edificios y conjuntos sometidos a la ley 675, pero no tiene el
conocimiento requerido sobre la ley 675, eso sí, ilustra con creces el no
reconocimiento de los reclamos a no ser que el tomador de la póliza sea un
experto en seguros. No todas las personas que obtienen su sustento del ramo de
los seguros gozan de los necesarios conocimientos jurídicos, y este es un
ejemplo de ello, pero se hacen publicidad para hacer avalúos a valor de
reposición a nuevo en propiedades sometidas a la ley 675, como si fuera un
mandato de orden público de la ley 675 o se tratara de la única opción posible,
como si en Colombia todas las construcciones tuvieran una alta probabilidad de
sufrir daño de consideración por no ser sismorresistentes y como si todo el
país fuera de alto riesgo sísmico, lo que no es cierto. Lo que más preocupa es
que confiesan contar entre sus clientes a más de 2568 copropiedades. Tampoco
acierta esta compañía al clasificar los bienes privados y los bienes comunes en
propiedades horizontales y unidades inmobiliarias cerradas, como lo
explicaremos más adelante con la ilustración correspondiente.
b. Unilonjas.
Esta
entidad se ofrece para hacer avalúos y confiesa contar con más de 600 edificios y conjuntos
residenciales afiliados[28]. En su publicidad dice:
“El ámbito
normativo actual en
la propiedad horizontal en Colombia exige que toda edificación sometida al
régimen de propiedad horizontal, constituya póliza de seguros que garantice la
reconstrucción total de los denominados bienes comunes por la ley 675 del
2001”.[29]
Esta
afirmación carece de verdad pues malinterpretan el artículo 15 porque en él no
se lee una imposición sino una autorización y su parágrafo 1º no exige asegurar
sin distinción todos los bienes comunes como tampoco el tipo de valor
asegurable. Aquí se evidencia que la intervención de las diferentes lonjas en
el proyecto de ley para expedir el régimen de propiedad horizontal rindió sus
frutos: su actividad avaluadora se
posicionaba al ordenar en un principio, y luego autorizar, el seguro de
incendio y terremoto a valor de reconstrucción.[30]
Este jugoso
negocio de “600 edificios
y conjuntos residenciales afiliados” surgió como
consecuencia del artículo 15 de la ley 675 y permitió fortalecer a Fedelonjas – Federación Colombiana de Lonjas de
Propiedad Raíz o agremiación de personas dedicadas a la actividad avaluadora
de bienes inmuebles, en especial de los sometidos al régimen de propiedad
horizontal. Esta Federación cuenta con 20 lonjas regionales que tienen
un cubrimiento casi del 100% del territorio nacional. Se promocionan en la web diciendo que “Ser afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia significa tener el respaldo de un
Gremio y un sello de calidad en la labor que realizan (...)”. Esta actividad
está sujeta a la ley 1673 de 2013 "Por la cual se reglamenta
la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones" la que dio
lugar a la reglamentación de esta actividad, como su nombre lo indica, y a la
garantía de idoneidad de las personas que la ejercen.
A pesar de gozar de alto prestigio
profesional, a la Lonja de Medellín y Antioquia su afán de lucro las lleva a
menoscabar su buena reputación al hacerse publicidad como peritos avaladores
para la compra de seguros que amparen bienes privados en propiedades sometidas
al régimen de propiedad horizontal sin el conocimiento jurídico debido sobre la
teoría de los seguros plasmada en el C. de Co. y la ley 675[31] como lo hemos
venido explicando.
c. Asesores de Riesgos y Protecciones.
En su publicidad en Internet esta compañía hace el siguiente
análisis de los seguros en la ley 675:
“Sin embargo,
los reglamentos y la Asamblea o el Consejo de Administración, en caso de
delegación, podrán constituir pólizas que cubran no solo los bienes comunes,
sino toda la edificación.”
[32]
Como ya lo analizamos, en el trámite de la ley 675 se descartó que la
asamblea, en forma obligatoria o discrecional
aprobara el aseguramiento de los bienes privados “toda
vez que los seguros sobre unidades privadas son un asunto del resorte exclusivo
de los propietarios de ellas.”, y la asamblea es el único órgano de administración que puede autorizar un
gasto y este solo debe corresponder al seguro de los bienes comunes, pues no
puede decidir sobre bienes que no están bajo su dirección y control. Entonces,
el consejo de administración no tiene injerencia alguna en este asunto y el
reglamento no debe establecer mandatos que el legislador rechazó, como ya lo
analizamos. Dice en otro aparte Asesores de Riesgos y Protecciones:
“El
Beneficiario: Quien tiene el derecho de reclamar en caso de siniestro. En
las Copropiedades, la Copropiedad, los
propietarios y terceros a quienes se les endosa este derecho, tales como las
entidades financieras.”
Ojalá el edificio o conjunto, como tomador,
beneficiario y asegurado de la póliza endosara el seguro de los bienes privados
a los propietarios individuales, porque copropiedad y propietarios individuales
no son la misma cosa. Y como no se hacen los respectivos endodos o aclaraciones
de la póliza en tal sentido, estos aseguramientos no tienen reconocimiento
porque el edificio o conjunto no puede recibir el importe del reconocimiento
del daño de un bien privado. Luego añade el documento analizado:
"Por otro lado, la Ley de Propiedad
Horizontal obliga al administrador a que asegure las áreas comunes por su valor
de reposición -el costo de volverlas a edificar-.”
Contrario a esta afirmación de Asesores
de Riesgos y Protecciones,
la ley 675 NO “obliga al
administrador a que asegure las áreas comunes por su valor de reposición”. Lo
que obliga la ley 675 es a asegurar los bienes comunes susceptibles de ser
asegurados sin especificar el valor a asegurar, texto claro e indiscutible del parágrafo 1º del artículo 15. Y este valor
es el que apruebe la asamblea solo para los bienes comunes susceptibles de ser
asegurados, el que debe estimarse en concordancia con el grado de riesgo que
tengan, teniendo en cuenta la capacidad económica y la prioridad en el gasto.
Esta decisión de los legisladores se sujeta perfectamente al régimen de
propiedad horizontal y al C. de Co., normas que desconocen, especialmente, los
avaluadores, ya que pretenden obtener ingresos, fundamentalmente, avaluando
áreas en las propiedades horizontales, según ellos, año tras año.
14. Edificios
o conjuntos a los que se les aplica el artículo 15 de la ley 675.
El artículo 15 le es aplicable a los edificios o
conjuntos que existen bajo la figura de la comunidad, es decir, donde no
existen propietarios individuales porque todos los bienes son comunes, como es
el caso del tiempo compartido turístico Los Almendros, en Coveñas, que no se
sometió al régimen de propiedad horizontal
sino a la ley 95 de 1890; también puede asegurar todo el edificio o conjunto
una cooperativa de vivienda, cuando
los ocupantes de los bienes individuales no los gozan en su calidad de propietarios,
sino como miembros de la cooperativa, como ocurre con la vivienda construida,
por ejemplo, por Coomeva, igualmente, en los tiempos compartidos turísticos
organizados como corporaciones.
La ley 675, mirada detenidamente, sirve de
orientación a estos tres tipos particulares de propiedad, de ahí su definición
ambigua e imprecisa de la definición de conjunto (artículo 3º) y de unidad
inmobiliaria cerrada (artículo 63).
Se desprende del análisis que acabamos de hacer
al artículo 15 de la ley 675 que al régimen de propiedad horizontal -donde
concurren bienes privados y bienes comunes, trátese de edificios o conjuntos en
propiedad horizontal o de unidades inmobiliarias cerradas como unidades
independientes-, no le es posible, jurídicamente, hacer uso de su autorización para
asegurar el edificio o conjunto, porque:
-Contraría la voluntad de los legisladores en el
trámite de reforma al régimen de propiedad horizontal;
-No coordina con el resto del articulado de la
ley 675;
-Causa grave perjuicio al edificio o conjunto y
a los propietarios privados individualmente considerados;
-En ocasiones genera coexistencia de seguros con
consecuencias adversas;
-Su acatamiento impide acoger el C. de Co.; y
-La administración no puede asegurar los bienes
privados debido a que no los administra, no son de su propiedad y por esta
razón la póliza carece de un elemento esencial en el contrato de seguros: el
interés asegurable.
B. ANÁLISIS DEL PARÁGRAFO 1º DEL ARTÍCULO 15
“SEGUROS”.
Este parágrafo dice:
“En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de
seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto de los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.”
Este parágrafo lo analizaremos primero, haciendo
un comentario crítico sobre su contenido.
Luego puntualizaremos cómo debe tomarse un
seguro contra incendio y terremoto, por un valor racional y de tal manera que
tenga una aceptable probabilidad de reconocimiento. Su explicación es de gran
importancia porque tiene como objetivo hacer claridad sobre mandatos
imperativos del C. de Co. tendientes a que una póliza de seguros se ajuste a la
norma, ordenamientos que no suelen ponerse en práctica por las compañías de
seguros, los asesores de seguros, ni los administradores, con lo que se abren
las puertas para que una reclamación por un siniestro sea negada. Los
vendedores de seguros deberían conocer y aplicar la parte atinente a los
seguros del C. de Co. pero usualmente la desconocen.
1. El parágrafo
1º del artículo 15 de la ley 675 privilegia el mantenimiento del patrimonio por
encima de la necesidad de la conservación de la vida.
El problema de daño en estructuras y acabados por
causa de terremoto o incendio no es un asunto que tenga como prioridad los
bienes, el resarcimiento del daño, sino las vidas, como acertadamente lo
confiesa el reglamento de normas sismorresistentes.
La ley 675 se refiere en su
artículo 24 a la entrega de “los
elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, (...) las zonas de
recreación y deporte y salones comunales, (...) los documentos garantía de los
ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los
planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general,
de los servicios públicos domiciliarios”. Y
en el parágrafo 2° del artículo 24 dice que “los bienes comunes deberán
coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el
reglamento de propiedad horizontal”. Pero no exige que haya entrega de la
licencia de construcción, de sus modificaciones, de una prueba del cumplimiento
de las normas de sismorresistencia y control de incendios.
Cuando en
Colombia no se habían clasificado las zonas sísmicas, las zonas geológicamente inestables,
no se tenía un historial de los sismos ocurridos con su localización y
gravedad, y no se habían expedido las normas sismorresistentes que incluyen los
requisitos de protección contra el fuego en edificaciones, la probabilidad de sufrir
daño por terremoto e incendio, era un riesgo
incierto, fortuito, y por lo tanto, asegurable.
Como
consecuencia del adelanto de la ciencia, en Colombia se expidió mediante el decreto 1400 de 1984
el reglamento de normas sismorresistentes para las estructuras de concreto y las
bases de las construcciones incluyendo cualquier cantidad de pisos, para los
tanques y estanques (comprende piscinas), para los elementos no estructurales
como fachadas y para el diseño geotécnico. Esta información permitió predecir en
Colombia, con criterios científicos, el grado de riesgo de una edificación y decidir,
en consecuencia, si un inmueble es susceptible de ser asegurado y de serlo, por
qué valor. Pero cosa muy distinta es preguntarse si es conveniente asegurar un
bien común no sismorresistente teniendo como mira central la protección de la
vida, porque un bien susceptible de ser asegurado es aquél que tiene una
aceptable probabilidad de riesgo tanto para los bienes como para la vida.
Para el año
2001, fecha de expedición de la ley 675, unas edificaciones en Colombia no
estaban construidas con criterios de sismo resistencia, otras estaban
construidas bajo las normas sismo resistentes de 1984 (decreto 1400 de 1984),
algunas bajo su actualización o normas NSR-98 (decreto 033 de 1998), otras bajo
las últimas normas expedidas en ese momento o NSR-2000 (decreto 2809 del año
2000) y era muy deficiente la revisión de los diseños estructurales de
las edificaciones ordenado
por el artículo 15 de la ley 400 de 1997, el que además no se contemplaba para
pequeños proyectos arquitectónicos, por incapacidad económica de hacer un
seguimiento a todas las construcciones.
Las
distintas normas sismorresistentes expedidas corresponden a actualizaciones de
las anteriores, incorporando nuevas cada vez más estrictas, teniendo en cuenta
los últimos sismos ocurridos en el mundo y los daños ocurridos en ellos. Para el año 2001, no se habían expedido
las actuales normas de sismo resistencia o NSR-10 (Decreto 926 del 19 de
marzo de 2010, adicionado
por el decreto 2525 del 13 de julio de 2010, corregido por el decreto
092 de 2011, modificado por el decreto 340 de 2012), y no era habitual
la certificación técnica de ocupación de las construcciones ahora exigida por
la ley 1796 de 2006.
Ahora las construcciones grandes tienen otras
herramientas adicionales a las normas sismorresistentes[33] con el
fin de brindar información adicional para tener mayor conocimiento sobre la
sismorresistencia de las construcciones. Esto, debido a que el Reglamento
colombiano de construcción sismorresistente NSR-10 exige colocar los instrumentos
sísmicos por ella ordenados para edificaciones ubicadas en zonas de alta
amenaza sísmica que tengan más de 3 pisos o más de 200 unidades de vivienda que
no sean de interés social, y en zonas de amenaza sísmica intermedia en
edificaciones con más de 5 pisos o más de 300 unidades de vivienda que no sean
de interés social, en todos los casos con exigencias propias dependiendo del
área construida.
Seguros La Previsora acaba de crear una póliza que
puede dar garantía plena [34]de que una construcción
cumple con las normas de sismorresistencia pues hace un acompañamiento a las
construcciones con miras a verificar el cumplimiento de estas normas.
Como acabamos de decirlo, la ley 675 considera los eventuales
daños en las construcciones, mas no tiene en cuenta la prevención de pérdida de
vidas. Por esta razón da como opción asegurar los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados, lo que supone el mantenimiento del patrimonio
de los copropietarios, mas no considera la prevención de pérdida de vidas
humanas. La ley 675 no consideró que las edificaciones sometidas a su régimen
debían ser sometidas a un estudio de vulnerabilidad estructural realizado por
un ingeniero responsable y de ser necesario, reforzarlas como lo detallaba en
su momento el reglamento de sismorresistencia NSR-2000 o decreto 2809 de
diciembre 29 de 2000, destino que perfectamente le pudo dar al fondo de
imprevistos o reserva del 1 por ciento sobre el presupuesto de gastos para atender obligaciones o expensas imprevistas, establecido en su artículo 35.
La ley 715 de diciembre de 2001 ordena la
implementación de estudio de vulnerabilidad sísmica estructural en
instituciones hospitalarias, pero en Colombia no se tiene conciencia sobre la
necesidad del reforzamiento estructural para aquellas edificaciones que no
ofrezcan garantía suficiente de sismo resistencia y no sean instituciones
hospitalarias. A marzo de 2004 se había estudiado la tercera parte de los
hospitales en las zonas de alto o mediano riesgo sísmico, pero desconocemos
cuáles ameritaban reforzamiento y a cuántos se les adecuó a las NSR-2000. En
consonancia con el actual régimen de propiedad horizontal o ley 675 de 2001, la
ley 42 de 1993, buscando proteger el patrimonio público, ordena el
aseguramiento de todos los bienes del Estado.
En los edificios y conjuntos sometidos al régimen
de propiedad horizontal se sigue acogiendo la ley 675, esto es, asegurando los
bienes comunes sin distinción alguna, esto es, sin considerar los que realmente
sean susceptibles de ser asegurados y los que no lo sean, estos últimos, por
ejemplo, porque son técnicamente sismorresistentes teniendo en cuenta el grado
de sismorresistencia requerido para la zona donde se encuentren ubicados. Y con
excepción de la orden administrativa para demoler el conjunto Space, y para
reforzar algunas edificaciones construidas Lérida CDO, los mismos constructores
de Space, no tenemos conocimiento de otras demoliciones y reforzamientos
estructurales, a cambio, sí es generalizada la compra de los seguros,
incluyendo el indebido aseguramiento de los bienes privados por parte de los
administradores.
Pero un bien común constructivo -nos estamos
refiriendo siempre a la construcción, no a otro tipo de bienes-, susceptible de
ser asegurado, es aquel que tiene una razonable probabilidad de daño por
incendio y terremoto por un monto tal que amerite su aseguramiento. El costo de
este seguro suele ser alto, teniendo en cuenta que la erogación es anual por
toda la vida de existencia del edificio o conjunto. Debería considerarse si es
más fructífero destinar estos dineros al estudio de vulnerabilidad de los
bienes comunes para proceder al reforzamiento estructural si es necesario, con
miras a proteger no solo el patrimonio sino también la vida, que adquirir un
seguro año tras año.
El ingeniero
que haga el estudio de vulnerabilidad de los bienes comunes estructurales por
encargo de la administración del edificio o conjunto, debe pronunciarse sobre
si el valor de refuerzo es mayor al 75 por ciento del valor de la obra nueva,
en cuyo caso la asamblea podrá optar por la reconstrucción o por la disolución
y liquidación tal como la ordena la ley 675 en sus artículos 9º y 38, numeral
10. También se extinguen total o parcialmente la propiedad horizontal y las
unidades inmobiliarias cerradas por orden de autoridad judicial o
administrativa.
Al respecto
dice el reglamento NSR-10:
Para el caso de edificaciones objeto de reforzamiento y rehabilitación
sísmica el ingeniero diseñador de la rehabilitación debe dejar constancia de
que estudió el potencial efecto nocivo de la interacción con las edificaciones
vecinas colindantes y que tomó las medidas apropiadas según su mejor criterio
dentro de lo requerido en A.10.1.7.
El estudio
de sismorresistencia es vital que se realice antes de que venza la garantía del
constructor y demás profesionales responsables de la construcción para hacer la
reclamación respectiva y si es del caso la demanda correspondiente. El artículo
8º de la ley 1796 de 2006 establece la garantía de la siguiente manera:
(...) El término de la garantía legal empezará a correr
a partir de la entrega del producto al consumidor.
Para los bienes inmuebles la garantía legal
comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1)
año.
Si del estudio del grado de vulnerabilidad
de la construcción resultare la necesidad y la opción de proceder al reforzamiento estructural, deben consultarse
las normas vigentes de sismorresistencia de las construcciones y el decreto
1469 de 2010 que explica el trámite de la respectiva licencia otorgada por el
curador urbano o la oficina de planeación, en su caso. En el caso de demolición
por causa de ruina no es necesario tramitar la licencia cuando la decrete una orden
judicial o administrativa porque el acto
administrativo que declare el estado de ruina hará las veces de licencia de
demolición (art. 8º decreto 1469 de
2010)
Si por una u otra razón se opta por adquirir
el seguro contra terremoto, el que generalmente se asocia y vende como un solo
paquete con el seguro de incendio, debe procederse de la siguiente manera, con
el objeto de tomar el seguro más adecuado y el que, en caso de presentarse un
daño, tenga la mayor probabilidad de reconocimiento.
2. Los pasos a seguir para contratar el seguro de los bienes comunes susceptibles de ser asegurados son los siguientes:
a) Determinar
cuáles bienes constructivos son comunes.
Aunque, como ya
lo analizamos, el C. de Co. en su artículo 1047 ordena que los bienes
asegurados siempre deban identificarse y relacionarse, en el caso de los bienes
constructivos no es necesario, ya que se encuentran detallados en la licencia
de construcción, y si el reglamento es fiel reflejo de ella -cosa que no
siempre sucede-, debe relacionarlos correctamente. Si hay discrepancias entre la
licencia y el reglamento, impera la licencia de construcción. Entonces, al
tomar este seguro, en caso de duda, deben consultarse las dos fuentes. Pero si
se hicieron construcciones adicionales, deben añadirse expresamente como única
manera de que el seguro las ampare. Al determinar los bienes comunes se debe tener en cuenta la
diferencia entre los bienes comunes en las propiedades horizontales y los de
las unidades inmobiliarias cerradas cotejando licencia y reglamento, de
requerirse.
Para aclarar la duda de cuál es bien común y
cual no lo es, acudir a peritos avaluadores no es un acierto. Como ejemplo,
“GAP Seguros, ICAT, Globality Seguros”,[35] al explicar las áreas
comunes en una casa de un conjunto, las estima como si se tratara de una
propiedad horizontal porque dice que las fachadas, los cimientos y los techos
son bienes comunes, lo que no es cierto, ya que en las unidades inmobiliarias cerradas
la parte privativa es la que está comprendida dentro del perímetro que delimita
la unidad privada y en este caso el terreno, el techo, las losas y las fachadas
existen en división, no son proindivisas, son privadas.
La misma confusión se aprecia en muchos
reglamentos de sometimiento a la ley 675 de conjuntos, como es el caso del
reglamento de Antioquia Premium, de Santafé de Antioquia, construido por el
Grupo Ciudadela. La desorientación reinante sobre este tema es generalizada.
b)
Verificar el riesgo.
Antes de solicitar la cotización para el
seguro de los bienes comunes debe sopesarse el estado de riesgo para conocer si
el bien común es susceptible de ser asegurado, y en caso afirmativo, estimar el
valor justo a asegurar. Si un edificio tiene un
alto riesgo de colapsar ante un terremoto, por ejemplo, porque desde nuevo
presenta fisuras preocupantes, asegurarlo a valor de reconstrucción no es
conveniente, pues si el riesgo es grande, el deducible se aplica en la misma
proporción, y como el riesgo se conocía y no se puso de presente a la
aseguradora, se le engañó, razón suficiente para no reconocer el siniestro. Las compañías de seguros deberían ponerse
recelosas cuando se solicite una póliza por el
valor de reconstrucción del inmueble: deben suponer que si se asume un
pago alto, es porque se supone un riesgo alto.
Dice el C. de Co. en su
artículo 1045 que uno de los elementos esenciales del contrato de seguro es el
riesgo asegurable, es decir, sin riesgo no hay contrato y define así el riesgo:
Artículo 1054. Definición de riesgo. Denomínase riesgo el suceso incierto que no
depende exclusivamente de la voluntad del tomador, del asegurado o del
beneficiario, y cuya realización da origen a la obligación del asegurador. Los
hechos ciertos, salvo la muerte, y los físicamente imposibles, no constituyen
riesgos y son, por lo tanto, extraños al contrato de seguro. Tampoco constituye
riesgo la incertidumbre subjetiva respecto de determinado hecho que haya tenido
o no cumplimiento.
En esta
definición de riesgo está implícita la fuerza mayor o caso fortuito pues no se
acepta que el asegurado intervenga en el resultado. El riesgo surge cuando
el hecho ocurre por fuerza mayor o caso fortuito y es ajeno a cualquier grado
de culpa.
El temblor de tierra es un ejemplo de fuerza mayor o caso fortuito y es imprevisible
y después de expedirse las primeras normas sismorresistentes, resistible.
El C. C. de 1887 no se refirió a la fuerza mayor o
caso fortuito, por lo que esa figura se contempló en la ley 95 de 1890. El siguiente texto se refiere a esta ley de la siguiente manera:
“Dice el Artículo 1° de la Ley 95 de 1890 que se entiende por
fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto que no es posible resistir, como un
naufragio, un terremoto, (...) Sin embargo, la sola frase enunciativa que desde
el siglo pasado trae la ley no es un principio absoluto. (...) El momento
exacto de ocurrencia de un terremoto como elemento catastrófico no es
susceptible de predecirse con exactitud. Pero en la actualidad existen
mecanismos de prevención de las consecuencias de tales hechos que un siglo atrás
resultaban inimaginables. No acudir a ellos, ya sea profesionalmente, por parte
de los constructores al mando de personas idóneas, que deben estar obligados a
dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales con la diligencia y cuidado
que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios (artículo 63 del
Código Civil) y no con el ánimo de exiguas ganancias, genera un acontecimiento
evidente y claro de culpabilidad. Tampoco puede generarse un eximente de culpabilidad
si el Estado no adopta a través de la ley, los decretos y otras disposiciones
las medidas necesarias para evitar tan nefastos efectos. En otras palabras, no
acudir a las mínimas precauciones que permite la tecnología constituye un
evento claro de imprevisión de lo previsible, pues lo evidente es que en la
actualidad, con el avance tecnológico, la estadística y las formas de predecir las
consecuencias de hechos de la naturaleza, el concepto de fuerza mayor deja de
ser un principio absoluto para convertirse en un elemento simplemente relativo que
se encuentra en función del desarrollo de la ciencia. En nuestro caso, el
riesgo sísmico, es decir las potenciales consecuencias económicas y sociales
que pueden causar los terremotos, depende no sólo de los indicios de que se presenten
sismos intensos en un sitio, es decir de la probabilidad de ocurrencia obtenida
del estudio del mecanismo generador y de los eventos del pasado, lo que es
calculable, sino también de la vulnerabilidad o condiciones de resistencia,
fragilidad de las construcciones expuestas al fenómeno, lo que también es
posible de estimar o definir con el estado actual del conocimiento.”[36]
Este texto condensa magistralmente al análisis que hacemos en
este documento al parágrafo 1º del artículo 15 “Seguros” de la ley 675. Y al
leer con detenimiento este parágrafo
podemos apreciar que el Estado no adoptó a través de la ley 675 las
medidas necesarias para evitar los nefastos efectos de incendios y terremotos.
a. Grado de sismorresistencia de la construcción.
Dice el reglamento NSR-10:
Artículo
1°.- Objeto.- La presente Ley establece
criterios y requisitos mínimos para el diseño, construcción y supervisión
técnica de edificaciones nuevas, así como de aquellas indispensables para la
recuperación de la comunidad con posterioridad a la ocurrencia de un sismo, que
puedan verse sometidas a fuerzas sísmicas y otras fuerzas impuestas por la
naturaleza o el uso, con el fin de que sean capaces de resistirlas, incrementar
su resistencia a los efectos que estas producen, reducir a un mínimo el riesgo
de la pérdida de vidas humanas, y defender en lo posible el patrimonio del
Estado y de los ciudadanos.
“Además, señala los requisitos
de idoneidad para el ejercicio de las profesiones relacionadas con su objeto y
define las responsabilidades de quienes las ejercen, así como los parámetros
para la adición, modificación y remodelación del sistema estructural de
edificaciones construidas antes de la vigencia de la presente Ley.
“Parágrafo.- Una
edificación diseñada siguiendo los requisitos consagrados en las normas que
regulen las construcciones Sismo Resistentes, debe ser capaz de resistir,
además de las fuerzas que le impone su uso, temblores de poca intensidad sin
daño, temblores moderados sin daño estructural, pero posiblemente con algún
daño en elementos no estructurales y un temblor fuerte con daños a elementos
estructurales y no estructurales pero sin colapso.
“El cuidado tanto en el diseño
como en la construcción y la supervisión técnica, son fundamentales para la
sismo resistencia de estructuras y elementos no estructurales.”
Las normas de
sismorresistencia dividen a Colombia por zonas de riesgo sísmico. Según el
Servicio Geológico Colombiano son zonas de alto riesgo sísmico Nariño, Chocó, Caldas y Santander, donde se ubica
el pueblo de Los
Santos, que es considerado como la segunda zona más
sísmica del mundo por su frecuencia. Y Cali y el Valle del Cauca tienen un
riesgo intermedio por la existencia de fallas geológicas activas de gran
consideración. Antioquia y
Cundinamarca suelen tener réplicas por temblores ocurridos en las zonas
sísmicas, y el oriente colombiano, esto es, Puerto Carreño, Puerto Inírida, San
José del Guaviare, Mitú y Leticia, no tienen un registro histórico de temblores
superiores a los 3 grados.
Si se va a asegurar una estructura que no cumple
las normas NSR-10 primero que todo se debe proceder a reforzarla. Es mejor gastar en reforzamiento estructural que en
seguros, es decir, en prevención del daño, que en el azar de obtener una
compensación por un siniestro, la que de darse, suele ser insuficiente para
reconstruir totalmente.
No es nuestra opinión que tras adoptar la
técnica para que el edificio no colapse ni sufra daños de consideración en caso
de un sismo de alta intensidad, se asegure por el mayor valor posible, el de
reposición a nuevo. El problema radica en que es difícil conseguir una aseguradora
que cotice cuando el seguro se toma por el valor debido en caso de
construcciones resistentes a sismos y solo para los bienes comunes, sin incluir
los bienes privados, lo que estimamos es lo correcto.
El seguro de una estructura que tiene
probabilidad de no ser sismorresistente generalmente no es contratado por las
compañías de seguros. Y si se contrata, tiene muy poca probabilidad de
reconocimiento si hay indicios de que el riesgo se conocía o debía conocer, o
la prima es excesiva. Y si se asegura una edificación sismorresistente, no
sufrirá daño de consideración y el gasto probablemente no tendrá la
compensación debida en caso de daño. Además, un buen parámetro para considerar
a una construcción anterior al primer reglamento de sismorresistencia de 1994
como sismorresistente es verificar que tras decenas de años y muchos temblores
no ha sufrido daños que ameriten pagar millones de pesos año tras año buscando
la posible reparación de un daño menor, además porque con el tiempo se hacen más
sólidas las edificaciones, ya que el concreto adquiere mayor dureza. En cambio, una construcción mal levantada no es capaz de
resistir el menor temblor, es más, es posible que ni siquiera sea capaz de
resistir la carga que ocasiona su habitabilidad, como fue el caso del conjunto
Space y otros conjuntos construidos por CDO.
Miremos
el siguiente proyecto de ley 120 de 2015
que decía:
“Artículo
2. Adiciónese el
artículo 15A, a la Ley 675 de 2001, el cual quedará así: Artículo 15A - Obligación de las
aseguradoras. Las aseguradoras legalmente establecidas en el país, deberán
expedir las pólizas de seguros de todos los edificios o conjuntos sometidos al
régimen de propiedad horizontal, para proteger las áreas comunes de la
copropiedad contra los riesgos de incendio y terremoto independiente de la
antigüedad y/o sitio donde estén ubicados”.
Este proyecto de ley considera la
antigüedad de las edificaciones, calificación que no tiene en cuenta el
reglamento sismorresistente NSR-10 para establecer su necesidad de reforzamiento
estructural y por esto no debe ser un criterio de las aseguradoras para
rechazar el seguro contra terremoto. Sí es un elemento a tener en cuenta el
sitio donde esté ubicada la construcción, o zona geográfica determinada por el
grado de sismicidad y su frecuencia. Es cierto que no siempre las aseguradoras
amparan edificios no sismorresistentes, lo que es más honesto que asegurarlos, y
luego no reconocerles el daño. Esto, porque una edificación no sismorresistente
sí sufrirá daños importantes ante un sismo aun de baja intensidad y las
compañías de seguros sopesan si vale la pena asumir el riesgo. Si no les
conviene el seguro, no lo contratan. Pero si la construcción cumple el último reglamento
de sismorresistencia, así se encuentre en zonas de alto riesgo sísmico, puede no
esperarse que sufra daños importantes que justifiquen el pago de un seguro cuyo
valor tiene un peso importante en el presupuesto del edificio o conjunto.
Ilustremos
lo que ocurre con unas y otras construcciones, sismorresistentes y no
sismorresistentes, cuando se presenta un sismo de 8,6, 9,5 y 6,4 grados, y
obsérvese que son frecuentes los incendios: es que un terremoto puede ocasionar
un incendio, de allí que casi todas las compañías aseguradoras vendan estos dos
amparos como uno solo.
Las
imágenes siguientes llevan a concluir que colapsan muchas construcciones por
sismos de 6,4 grados si no están adecuadamente construidas, y se quedan en pie
grandes edificaciones aun cuando el terremoto llegue a alcanzar una intensidad
de 9,5 puntos, si fueron levantadas bajo normas sismorresistentes. De tal manera que no es
económicamente sano asegurar los bienes comunes de los edificios o conjuntos
sin considerar las especificaciones de la construcción, esto es, el riesgo o
posibilidad de daño.
Terremoto del año 1960 en Valdivia, Chile. Es el seísmo más fuerte registrado en la
historia de la humanidad: 9,5 grados.
c.
El Terremoto del Eje Cafetero de 1999 magnitud
de 6,4 grados
Es ilustrativo el artículo “Mi casa fue la única del barrio que se cayó”:
sobreviviente del terremoto del Eje Cafetero”[37] donde se confirma nuestra tesis central de que con el
adelanto de la ciencia el problema central no son los sismos, sino la solidez
de la edificaciones, y que debe priorizarse evitar pérdidas de vidas. Aunque este
terremoto fue de magnitud moderada causó graves daños a las ciudades de
Armenia y Pereira y a un amplio número de poblaciones menores en sus alrededores
debido en parte al mal comportamiento de edificaciones frágiles de mampostería
no reforzada y de pórticos de concreto reforzado que no cumplían con los
requisitos mínimos de sismo resistencia y daños estructurales severos debido a
la mala calidad de los materiales, al mal diseño y a la mala construcción lo
que en algunos casos fue la causa del colapso total o parcial de las
edificaciones.[38]
b. Verificar si la construcción cumple las normas de control de incendios.
“Inspecciones y
certificados de seguridad: Los cuerpos de bomberos son los órganos competentes
para la realización de las labores de inspecciones en prevención de incendios y
seguridad humana en edificaciones (...). Estas inspecciones contemplarán los siguientes
aspectos:
1. Realización de
inspección y prueba anual de los sistemas de protección contra incendio de
acuerdo a la normatividad vigente.
2. Realización de
inspecciones técnicas planeadas referentes a incendio y seguridad humana.
Todos los ciudadanos
deberán facilitar en sus instalaciones las inspecciones de seguridad humana y
técnicas que el cuerpo de bomberos realice como medida de prevención y durante
las acciones de control”
3. Declaración y mantenimiento del estado
de riesgo.
“La mejor gestión de un riesgo es prevenirlo”[39] como lo
declara el artículo abajo referenciado, a raíz del Huracán Katrina. No
obstante, antes de suscribir un contrato de seguro se debe solicitar al asesor
el cuestionario, para declarar correctamente el riesgo conocido, tal como lo
manda el artículo 1058 del C. de Co.:
“Artículo
1058. Declaración del estado del riesgo y
sanciones por inexactitud o reticencia. El tomador está obligado a declarar sinceramente los hechos o
circunstancias que determinan el estado del riesgo, según el cuestionario que
le sea propuesto por el asegurador. La reticencia o la inexactitud sobre hechos
o circunstancias que, conocidos por el asegurador, lo hubieren retraído de
celebrar el contrato, o inducido a estipular condiciones más onerosas, producen
la nulidad relativa del seguro.
“Si la declaración no se hace con
sujeción a un cuestionario determinado, la reticencia o la inexactitud producen
igual efecto si el tomador ha encubierto por culpa, hechos o circunstancias que
impliquen agravación objetiva del estado del riesgo.
“Si la inexactitud o la reticencia
provienen de error inculpable del tomador, el contrato no será nulo, pero el
asegurador sólo estará obligado, en caso de siniestro, a pagar un porcentaje de
la prestación asegurada equivalente al que la tarifa o la prima estipulada en
el contrato represente respecto de la tarifa o la prima adecuada al verdadero
estado del riesgo, excepto lo previsto en el artículo 1160.
“Las sanciones consagradas en este
artículo no se aplican si el asegurador, antes de celebrarse el contrato, ha
conocido o debido conocer los hechos o circunstancias sobre que versan los
vicios de la declaración, o si, ya celebrado el contrato, se allana a
subsanarlos o los acepta expresa o tácitamente.
Este artículo lo complementa el siguiente análisis:
“A raíz de esta disposición, se ha analizado la obligación de las
aseguradoras de conocer o darse cuenta de las reticencias o inexactitudes en
que hubiere incurrido el tomador en su declaración, de cara a la obligación que
tienen ellas de obrar con suma diligencia profesional, todo ello enmarcado
dentro de la Ubérrima Buena Fe, principio esencial del contrato de seguro y el
cual deben seguir las partes al momento de contratar”[40]
Al siguiente artículo del C. de Co. se le debe dar
cumplimiento si hay agravamiento o
reducción del riesgo: en el primer caso para que haya aumento de la prima o
terminación del contrato, y en el segundo caso para que haya disminución de la
prima.
“Artículo
1060. Mantenimiento del estado del riesgo y notificación de cambios. El
asegurado o el tomador, según el caso, están obligados a mantener el estado del
riesgo. En tal virtud, uno u otro deberán notificar por escrito al asegurador
los hechos o circunstancias no previsibles que sobrevengan con posterioridad a
la celebración del contrato y que, conforme al criterio consignado en el inciso
del artículo 1058, signifiquen agravación del riesgo o variación de su
identidad local.
La notificación se hará con
antelación no menor de diez días a la fecha de la modificación del riesgo, si
ésta depende del arbitrio del asegurado o del tomador. Si le es extraña, dentro
de los diez días siguientes a aquel en que tengan conocimiento de ella,
conocimiento que se presume transcurridos treinta días desde el momento de la
modificación.
“Notificada la modificación del
riesgo en los términos consignados en el inciso anterior, el asegurador podrá
revocar el contrato o exigir el reajuste a que haya lugar en el valor de la
prima.
“La falta de notificación oportuna
produce la terminación del contrato. Pero sólo la mala fe del asegurado o del
tomador dará derecho al asegurador a retener la prima no devengada.
“Esta sanción no será aplicable (...)
cuando el asegurador haya conocido oportunamente la modificación y consentido
en ella.
Las anteriores citan ilustran suficientemente el tema.
4. Solicitud
escrita de cotización.
Se debe hacer una solicitud por escrito a la agencia
de seguros especificando los bienes comunes que se desea asegurar y los daños
que se desea cubrir. Dice el C. de Co. en su artículo 1048 que uno de los documentos adicionales que
hacen parte de la póliza es la solicitud de seguro firmada por el
tomador. Esto
es muy importante porque a falta de solicitud escrita, la persona legalmente
autorizada cotiza conceptos que muchas veces no son pertinentes ni del interés
de los órganos de administración, aumentando injustificadamente el valor de la
póliza.
Las anteriores consideraciones deben ser del conocimiento de todas
las personas que compran seguros para no ser objeto de desagradables sorpresas
cuando se solicite el reconocimiento de un daño, porque si el riesgo no se
declara debidamente, si no se corrige, pudiendo hacerlo; si su agravamiento no
se confiesa al asegurador; si el daño no se previene, el seguro probablemente no
tendrá reconocimiento.
C. ANÁLISIS DEL PARÁGRAFO 2º DEL ARTÍCULO 15.
Dice este parágrafo:
“Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán
afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los
casos que esta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de
la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de
bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables”.
Ese
texto debe obedecer a que las aseguradoras suelen optar por la opción de
reposición a nuevo, es decir, por no indemnizar en dinero sino mediante la
reconstrucción y parece partir del supuesto de que siempre se repara el daño.
1. Criterios para el reconocimiento de un siniestro.
El
ajustador de seguros, esto es, la persona que ejerce como árbitro imparcial
independiente de las compañías de seguros, es la encargada de determinar si
procede o no el reconocimiento de un daño, y proceder de la siguiente manera:
1º
Verifica que la póliza se haya
contratado tal como lo ordena el C. de Co. como exhaustivamente hemos explicado
en este documento, esto es, que los bienes asegurados estén debidamente
identificados, que exista interés asegurable por parte del tomador, que si el
seguro se toma por cuanta de un tercero se manifieste así en la póliza, que el
riesgo haya sido plenamente declarado, mantenido y prevenido, etc.
2º
Establece la razón directa del daño, porque la indirecta no tiene
reconocimiento, es decir, verifica que el daño haya sido causado por un
fenómeno de la naturaleza expresamente
contemplado en la póliza, como terremoto, por ejemplo, o por un hecho
fortuito, como en el caso de incendio.
3º
Se cerciora que el daño no proceda de dolo o culpa. El dolo se relaciona con la
intención de producir un resultado mediante acción u omisión . La culpa es un actuar con imprudencia,
impericia o negligencia. Dice el C. de Co.:
“Artículo 1055. Riesgos
inasegurables. El dolo, la culpa grave y los actos meramente
potestativos del tomador, asegurado o beneficiario son inasegurables.”
4º Examina si el daño fue
producido por un hecho fortuito en el caso de incendio, o por fallas
constructivas en su prevención; y en el caso de terremoto chequea que el daño
haya sido producto directo del sismo y no de actos atribuibles
al constructor.
2. Casos que
ilustran cuándo una compañía de seguros no reconoce el daño:
-Si el valor del daño está dentro del deducible.
-Si el riesgo no se manifestó correctamente a la
compañía de seguros.
-Si no se prueba que se tomaron todas las
medidas conducentes a evitar el daño.
-Si el bien siniestrado no está relacionado por el
edificio o conjunto en el anexo de la póliza.
-Si existe el seguro contra terremoto
pero los daños no son consecuencia directa del temblor sino que se deben a
inundaciones creadas por el desbordamiento de agua a nivel de tierra como
presas y piscinas, o al deslizamiento de tierras en los ríos, los cuales también
crean colapso e inundaciones.
Como ejemplos, las
mayores pérdidas por el huracán Katrina se debieron a inundaciones procedentes
de la rotura de los diques, no a efectos directos del viento, por lo que en
general no fue reconocido el seguro contra huracán[41] y en el terremoto de 1906
de San Francisco hubo
incendios originados por daños en las redes eléctricas y en la red de gas, por
lo que las construcciones que estaban amparadas por terremoto, pero no contra
incendio, no fueron objeto del reconocimiento del daño. El incendio es
frecuente cuando se presenta un terremoto, lo que explica que sea común vender
como un solo amparo el de incendio y terremoto.
-Si el daño se debe a un vicio en la construcción porque
el perjuicio corresponde indemnizarlo al empresario, tal como lo establece el C.
C. en el artículo 2060:
“Artículo 2060. (...) 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o
parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la
construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas
por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los
materiales, será responsable el empresario; (...)”.
La constructora del edificio Space, Lérida CDO,
contrató con Seguros Bolívar y Seguros Colpatria un seguro para el edificio, el
que no tuvo reconocimiento porque en su construcción hubo dolo por
incumplimiento deliberado de las normas sismorresistentes. Si sus directivos
hubieran tenido un conocimiento adecuado del contrato de seguros no hubieran
despilfarrado sus recursos en una póliza que no iba a tener reconocimiento, pues sabían muy bien que
estaban infringiendo normas tendientes a garantizar la estabilidad de la obra y
el dolo y la culpa son inasegurables, tal como lo manda el artículo 1055 del C. de Co.
Supongamos que el colapso de Space hubiera ocurrido a
raíz de un temblor o terremoto: la compañía de seguros no hubiera reconocido
este daño amparado en que la “póliza copropiedades” no cubre daños
constructivos, es decir, porque hubiera determinado que el colapso no se debía
al sismo sino a fallas de la construcción y en este caso solo responden los
responsables de la construcción.
En el caso de Space muchos apartamentos contaban con
tres seguros: los de la constructora, el de la persona jurídica del conjunto, y
el de los bienes hipotecados para garantizar el crédito: ninguno de los tres
tuvo reconocimiento, con sujeción a los artículos 2060 del C. C. y 1055 del C.
de Co.
Son múltiples las
causales para no reconocer un siniestro, por esto, en caso de un sismo, no son
los particulares los beneficiados, son las entidades financieras, habida cuenta
de la estrecha relación que existe entre los principales bancos, las más
importantes compañías financieras y las megaconstructoras -es posible que esta sea la razón por la
cual las entidades financieras acepten endosos de pólizas que jurídicamente no
tienen efecto alguno, ya que en caso de siniestro, sí serán recompensadas-. En Seguros Broker
leemos: “Para unas pocas compañías la pérdida es un suceso importante; para la
mayoría es un suceso que genera beneficios”[42]
Este dato nos ilustra sobre el jugoso
negocio del seguro contra terremoto: Al año 2000, un año después del terremoto
del eje cafetero, la Compañía Agrícola de Seguros había pagado aproximadamente
66.000 millones de pesos por indemnizaciones por terremoto y solo en el año de
1999 emitió primas por 127.350 millones de pesos. “La Agrícola de Seguros Generales
registró [en 1999] utilidades por 1.855 millones de pesos, con un patrimonio
técnico de 16.642 millones de pesos, con un exceso sobre el margen de solvencia
exigido por la Superintendencia Bancaria de 9.757 millones de pesos”. Y eso que
fue la compañía que más volumen de indemnizaciones pagó en los siniestros
generados por el terremoto en el eje cafetero.[43]
En el año de 2012 se emitieron primas de seguros contra
incendio por valor de $643.018.043 y contra terremoto por valor de $604.455.450
con comisiones de intermediación de $51.551.764 y $55.450.603, respectivamente, [44]
lo que evidencia que las partes involucradas en la venta de estos amparos para
edificios o conjuntos hagan los mayores esfuerzos por conseguir el
aseguramiento de los bienes privados en el régimen de propiedad horizontal sin
consideración distinta a su comisión y a su ganancia. Buena proporción de estos
montos se debe al mico introducido en la ley 675 en el artículo 15 Seguros,
cuyo monto incrementa el monto de las expensas comunes de administración, lo
que en veces es causal de pérdida de la vivienda para muchas familias que no
tienen los recursos suficientes para pagar la cuota de administración, en
especial cuando se trata de viviendas gratis o subsidiadas.
3. En caso de reconocimiento el valor indemnizado
no garantiza la reconstrucción.
Ilustremos
este subtítulo con el siguiente texto referente al terremoto del eje cafetero:
“Las edificaciones
amparadas por seguros, recibieron indemnizaciones de un máximo del 72% del
valor de reconstrucción, dado que en las pólizas contratadas se incluían
porcentajes elevados de participación para el asegurado por cada siniestro,
adicionalmente se aplicaron conceptos como “Coaseguro”, “deducible”,
“infraseguro” (...).[45]
Si un inmueble se
asegura a valor de reconstrucción, siempre estará sujeto, además, a numerosos descuentos
por vetustez, no declaración del riesgo, sublímites. Suele reconocerse, porque es más
frecuente, el daño por incendio, pues el incendio no daña la estructura y se
limita a deteriorar acabados: son reconocimientos por pequeños valores que
ayudan a contratar amparos más rentables, como el de terremoto. El texto del C. de
Co. sobre los seguros lo ayudó a redactar Efrén Ossa, empresario, ejecutivo, y
tratadista del ramo de los seguros y por esto quedó redactado para proteger la
economía de las aseguradoras, no para prestar un servicio público, como define
esta actividad la C. P.
D. LAS COMPAÑÍAS DE SEGUROS
RECURREN A PROYECTOS DE LEY PARA INCREMENTAR SUS VENTAS.
Este es el caso, entre muchísimos otros, de la ley 182
de 1948 en la que se obligó a todo edificio regido por esta ley, el
seguro contra incendio y daños de ascensor, la ley 42 de 1993, que ordena el aseguramiento de
todos los bienes del Estado, el E.O.S.F que obliga el aseguramiento de los
bienes hipotecados, la ley 675 que obliga a asegurar los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados, la obligación legal de adquirir el SOAT, etc.
Como lo
explicamos al inicio de ese documento, en 1995 se presentó un proyecto de ley
con miras a reformar la ley 182 y obligar el seguro de incendio y terremoto,
aspiración que se frustró porque el término “obligando” se mutó por “podrán” en
la ley 675. Ante este fracaso, y conscientes de que el actual aseguramiento de
los bienes privados en la “póliza copropiedades” es contraria a derecho, revivieron la
aspiración de 1995 con el proyecto de ley 007 de 2010, el proyecto de ley 022
de 2015 y el proyecto de ley 213 de 2015 pero estas pretensiones no deben
llegar a feliz término porque contradicen el régimen de propiedad horizontal y
el C. de Co. Estos intentos obedecen a que el aseguramiento de los bienes
privados les genera a las aseguradoras enormes ganancias.
Lo acabado de explicar tiene como soporte a
Colombia, porque consultamos suficientes leyes sobre el régimen de propiedad
horizontal como las leyes 8 y 49 España, la ley de Alemania de 1951, la ley de
chile de 1997, la ley de condominios de Baja California o decreto 1695 de 2007, la ley de condominios de 2003 de Puerto Rico, la ley
557 de 1965 de Francia, la ley 27157 de Perú de 1999 y la ley de condominios de
Morelos de 2012 y ninguna de ellas obliga la contratación de seguros.
Conclusiones
Este análisis
permite concluir que los
proponentes de proyectos de ley en su afán de hacer obligatorios determinados
contratos de seguros; quienes hacen lobby en el Congreso con miras a que les
aprueben sus proyectos; las agencias de seguros, los asesores, los avaluadores,
no tienen interés en que los seguros de incendio y terremoto de los bienes
privados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal sean
eficaces y tengan posibilidad de reconocimiento. La preocupación que acabamos de exponer se confirma con la
siguiente frase pronunciada por varios asesores de seguros: “Yo
vendo lo que me compren”.
Igualmente cabe
decir que muchos administradores, consejeros, juntas de administración y
copropietarios de edificios y conjuntos, no saben a qué riesgos están
sometidos; cómo se contrata un seguro para que tenga reconocimiento; cómo
escoger la mejor opción; cómo declarar, prevenir y mantener el riesgo; ni cómo
determinar y relacionar los bienes asegurables por los montos más aconsejables.
A cambio, confían plenamente en su asesor de seguros y suscriben el contrato
con los amparos escogidos por la compañía aseguradora, a veces por los montos
estimados por el asesor, sin conocer valores parciales por amparo, sin
comprender qué bien es asegurable o no asegurable.
La
ignorancia en el tema de los seguros[46],
sumada al abuso de la posición dominante de muchas aseguradoras, hace que el
tomador tenga muchas expectativas frente a lo que realmente se entrega y al
momento de reclamar se encuentra con que su reclamación generalmente es
denegada. Es suficientemente explícito el siguiente texto referente al
terremoto de Armenia: “Un hueco que puede ascender fácilmente a los 50.000
millones de pesos en perjuicio de los damnificados por la catástrofe del eje
cafetero, está a punto de generar un conflicto de proporciones significativas[47].
Y son
tantas las irregularidades por parte de aseguradoras y entidades financieras
que a raíz del terremoto del eje cafetero leemos el siguiente comentario: “El
panorama es tan confuso que los mismos empleados de las corporaciones y las
aseguradoras tienen dudas sobre cuáles son los derechos de los usuarios, ya que
cada compañía interpreta la Ley a su manera.”[48]
Debería
ser objeto de estudio en el Congreso la relación entre los seguros de los
bienes comunes en el régimen de propiedad horizontal y el seguro de un bien
hipotecado, asunto que está en el limbo jurídico. Es fundamental que la Corte
Constitucional declare la inconstitucionalidad del parágrafo 15 “Seguros” de la
ley 675, quien conoció de dos demandas en tal sentido pero el magistrado no
entendió los argumentos. Y sería
benéfico que la Superintendencia Financiera, entidad que vigila y controla a
las aseguradoras, retire el aval a las pólizas copropiedades que cubren también
las áreas privadas.[49]
Queremos
llamar la atención de que Ley 400 de 1997 crea incentivos para quienes
actualicen las construcciones existentes a las nuevas normas, obliga a realizar
análisis de vulnerabilidad para las edificaciones indispensables existentes en
un lapso de 3 años, y a repararlas en caso de que sean deficientes, con un
plazo máximo de 6 años, mandatos a los que desafortunadamente no se les ha dado
cumplimiento, pero es hora de que los edificios y conjuntos los acojan con el
fin de proteger el patrimonio y la vida y para poder comprar, de ser necesario,
el seguro de incendio y terremoto con responsabilidad.
Por último, es
importante recordar que ajustado al artículo 1071 el tomador puede dar por
terminado el contrato suscrito con la compañía de seguros, sin penalidad
alguna.
[1] “Historia de
los seguros de incendio y terremoto, su comportamiento en Colombia durante los
últimos años y las perspectivas del ramo hacia futuro”. Consultado en: http://www.fasecolda.com/files/2613/9101/6694/el_seguro_de_incendio_y_terremoto.pdf (acceso: diciembre 10 de 2016.
[2] “Seguros contra sismos y terremotos no se usan en
Colombia.” Viernes, Enero 10, 2014 | Autor: Colprensa
| La República (acceso noviembre 15 de 2016)
[3] Este importante ejecutivo fue ministro y viceministro de estado, gerente y
ejecutivo en empresas de seguros y construcción, además de asesor empresarial y
Presidente ejecutivo de Fasecolda de
enero de 1976–2005 (29 años). Con esta trayectoria extraña que haya
influenciado, por decir lo menos, para que se hiciera obligatorio un seguro
contrario al C. de Co., al régimen de la propiedad horizontal, a la ética y la
buena fe a la que deben estar sometidos quienes se involucran en el ramo de
bienes de interés público, como declara la C. P. a la actividad aseguradora.
[4] Presentación de ICAT, GAPseguros y GLOBALITY abogados en seguros. https://slideshowes.com/doc/277404/diapositiva-1---propiedades-y-propiedades
(Acceso: noviembre 8 2016)
[5] “Lo
que deben conocer de seguros los administradores de copropiedades, consejos de
administración y copropietarios para contratar el seguro de propiedad
horizontal exigido por la ley 675 de 2001”, op. cit. (Acceso: octubre 26 de
2016)
[6] Consultado en: https://www.aig.com.co/content/dam/aig/lac/colombia/documents/brochures/10122012-1322-p-7-inc504199-polizadetodoriesgoparacopropiedades-brochure.pdf (Acceso
diciembre 4 de 2016)
[7] Fernando Hinestrosa. Estudios de Derecho Privado, Funciones, límites
y cargas de autonomía privada. Santafé de Bogotá, 1988, Pág. 13,
citado en Concepto No. 1999040992-2. Agosto 20 de 1999. Superintendente
Delegado para Seguros y Capitalización. Superintendencia Financiera].
[8] La aprobación previa de pólizas y tarifas por parte de la Superintendencia
Financiera es necesaria cuando se trata de la autorización para la explotación
de un nuevo ramo. Cfr. artículo 184, numeral 1º EOSF.
[9] Carta de Mapfre dirigida a Clara Inés Escobar, agosto 18 de 2016,
firmada por Carolina Serrano P.
[10] Aquí no se trataba de asegurar parcialmente las áreas privadas,
pues se trata de conjuntos de casas de propiedad exclusiva sobre toda la
construcción que se encuentra dentro de su perímetro. El documento referenciado
es carta de Mapfre a Clara Inés Escobar, de 20 de septiembre de 2016, sin
nombre del firmante.
[11] Teoría General del Seguro Pontificia Universidad Javeriana. El interés asegurable como un elemento esencial del contrato de seguro
de daños. Carlos
Andrés Gómez Sánchez, Natalia Martínez del Río Samper. Consultado en: revistas.javeriana.edu.co/index.php/iberoseguros/article/download/12095/9946 (acceso nov. 19 de 2016)
[13] Consultado
en: http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1999/C-269-99.htm
(Acceso: Noviembre 25 de 2016)
[14] Queja interpuesta por Clara Inés
Escobar ante la Superintendencia Financiera de
junio 22 de 2016. Número de radicación:
2016070163-001-000
[15] Carta de Mapfre dirigida a Clara Inés Escobar, agosto 18 de 2016,
firmada por Carolina Serrano P. ya citada.
[16] Teoría General del Seguro -
Pontificia Universidad Javeriana.
El interés asegurable como un elemento esencial del
contrato de seguro de daños. Op. cit. p. 8
[17] Así lo reitera el Concepto No.
2003016943-2. Junio 27 de 2003. de la Superintendencia Financiera. “Seguros de
Bienes Inmuebles”, el que a su vez se basa en el tratadista Efrén Ossa (Teoría
General del Seguro. El Contrato. Edit. Temis, Bogotá, 2a. ed. pág. 164).
Consultad en: https://www.superfinanciera.gov.co/jsp/loader.jsf?lServicio... (Acceso 31 de octubre de 2016)
[19] Consultado en: https://www.aig.com.co/content/dam/aig/lac/colombia/documents/brochures/polizadetodoriesgoparacopropiedades-brochure.pdf
Acceso: noviembre 24 de 2016.
[20] Seguro de bienes comunes. “Fasecolda. Viva Seguro, Programa de
educación financiera” Consultado en: https://www.libertycolombia.com.co/EduyCap/Documents/Guias-FASECOLDA/BIENES_COMUNES.pdf
(Acceso: noviembre 30 de 2016)
[21] “Seguros de Bienes Inmuebles”
número 2003016943-2 de junio 27 de 2003. Síntesis: Seguros para bienes que garantizan
créditos
[22] Póliza vendida por Mauricio Villegas S. y Cía. Ltda. Agencia de
seguros para Catalejo Alfa, edificio que comprende varias torres.
[23] “Controversia por manejo de los seguros en Armenia. Un hueco que puede ascender fácilmente a los
50.000 millones de pesos en perjuicio de los damnificados por la catástrofe del
eje cafetero, está a punto de generar un conflicto de proporciones
significativas.” Periódico El Tiempo, 16 mar. 1999. S.A.C. Consultado
en: www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-875639 (acceso:
diciembre 1º de 2016)
[24] Este correo fue recibido por Carlos Andrés Cardona,
administrador de Antioquia Premium, y fue reenviado a Clara Inés Escobar el 26 de octubre de 2015. El
texto de este correo desafortunadamente parece ser un copie y pegue, con lo que
da a entender que debatir las pólizas en las que se aseguran tanto los bienes
privados como los bienes comunes, es un ejercicio de rutina, pues comienza el
correo con el numeral 2., continúa con el 3., pasa al numeral 5. prosigue con
el 11. D) y termina con el literal H. No sobra aclarar que este correo da a
entender que la suscrita no conoce la ley 675 o régimen de propiedad
horizontal, razón suficiente para no saber vender “pólizas copropiedades”.
[25] Texto de una escritura de un bien hipotecado al Banco Popular.
[30] Dice en la “Exposición de Motivos” en 1995: “Destacamos con orgullo que al redactar el proyecto
abrimos nuestras puertas a muchos sectores: Intervinieron en las mesas de
trabajo miembros de Fedelonjas, de la Lonja de Bogotá, de la Lonja de Medellín,
(...) Fenalco, (...) firmas de pro piedad raíz, (...).”.
[31] “Así no pagará doble seguro en su casa. Evitar
coexistencia de seguros puede traer ahorro en el valor de la cuota. Pregunte
por seguros de copropiedad”. Federico Estrada García.
Ingeniero de la Lonja de Medellín. El Colombiano, noviembre 5 de 2016.
[32] Puede consultarse el documento en http://www.asegurotusbienes.com/p/bienes-comunes-ph.html (Acceso:
noviembre 6 de 2016.
[33]
Reglamento colombiano de construcción sismo resistente nsr-10, Tomo 1, Capítulo
a.11, Instrumentación
sísmica.
[34] Previsora
presenta el primer seguro decenal para el sector constructor. La república.
S.A.C. Consultado en http://www.sinco.com.co/contenidos-de-interes/100-previsora-presenta-el-primer-seguro-decenal-para-el-sector-constructor
Consultado
en: propiedadesypropiedades.com/Publicaciones/l/60.pps (Acceso: noviembre 16 de
2016)
[36] Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial, Viceministerio
de Vivienda y Desarrollo Territorial, Dirección del
Sistema Habitacional, República de Colombia,
comisión asesora permanente para el régimen de construcciones sismo resistentes
(Creada por la Ley 400 de 1997) Secretaría de la Comisión: Asociación Colombiana de
Ingeniería Sísmica.
Reglamento
colombiano de construcción sismo resistente NSR-10 Tomo 1. Consultado en: http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/sites/default/files/reglamento_construccion_sismo_resistente.pdf (acceso enero 24 de 2007)
[38][38]
NSR-10 Consultado en: http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/sites/default/files/reglamento_construccion_sismo_resistente.pdf
(acceso enero 28 de 2017)
[39] Consultado en: http://blog.segurostv.es/como-afecto-el-huracan-katrina-al-seguro-estadounidense-y-mundial/ (acceso: diciembre 9 de 2016.
[40] “Reticencia e inexactitud en el contrato de
seguro” Tesis de grado. Pontificia Universidad Javeriana. Sandra L. Medina,
Wendy R. Parrado. 2004. http://www.javeriana.edu.co/biblos/tesis/derecho/dere6/DEFINITIVA/TESIS70.pdf
[41] “Huracán Katrina. Impacto financiero en los aseguradores y
consecuencias para el sector”. Consultado en: http://www.segurosbroker.com/rep_documentos/conferencias/katrina.pdf
(Acceso, diciembre 8 de 2016)
[42] Ídem.
[43] “Más demanda por seguros en el eje cafetero" Tras la tragedia que sacudió al eje cafetero, la
demanda de seguros aumentó en la zona”. 8 de febrero de 2.000. Periódico El
Tiempo. S.A.C. (Acceso noviembre 18 de 2016)
[45] “Lo
que deben conocer de seguros los administradores de copropiedades, consejos de
administración y copropietarios para contratar el seguro de propiedad
horizontal exigido por la ley 675 de 2001”, op. cit. (Acceso: octubre 26 de
2016)
“Obligación de tener una póliza de seguro que cubra la copropiedad" Actualícese.com.
Autor: Alexander Coral https://www.youtube.com/watch?v=jiACEIWN3xQ Subido 26 nov. 2010 y
“Pólizas de seguros que deben adquirir edificios sometidos a PH" https://www.youtube.com/watch?v=pHcYvUG-Qc8 Subido 24 de diciembre de 2012
Clara Inés Escobar
